最近商廈市場最觸目的消息是「物業投資者」黎汝遠將力寶中心41樓全層撻訂，以及印尼財團De Monsa頻頻傳出撻訂的傳聞，市場一片淡風。筆者早前在本欄（《檢了西瓜獻上芝麻──核心地區商業土地應用 》，2008年3月22日出版）指出，未來兩年將會有大面積商業樓宇落成，租金將會受壓。

回歸到實際數字，根據差餉物業估價署《香港物業報告2008》初步統計數字（http://www.rvd.gov.hk/tc/doc/PR08_Prelim_Findings.pdf），私人寫字樓的落成量、使用量及空置量如附圖，落成量2007年開始已大大拋離，預計2008年落成量更再創新高。寫字樓的需求遠沒有住宅穩定，在經濟擴張期，不單營業的公司數目會增多，同時亦因業務所需佔用更多的樓面，可經濟放援企業減慢甚至停止擴張時，需求可能大幅減少。

觀之目前金融業風聲鶴唳，以至港人在內地工廠大量結業，唯一較好的消息是某些國內的運作部份如CSL將call centre搬回香港，基於人民幣計成本節節上升，以至各種國家政策，或者會陸續有來也說不定，可他們會租商廈，還是工貿物業呢？

力寶中心撻訂這個案是很值得看多一點。根據報章報導，力寶中心41樓全層回歸至今曾四易其主：

黎汝遠向傳媒表示，購入至今市價已下跌了15%，撻訂只是損失了10%，計算一下即該層物業已下跌至1.938億，呎價$16,006。對於創冠集團來說，由2007年12月持貨至今只升值了6.7%，可是計入殺訂金額2,280萬，以及6個月的租金收入216萬（該單位六月前由工商銀行以呎租$30租出，月租約36萬，現時空置），仍然有20.5%賬面利潤。

再從租價比分析，目前力寶中心呎租大約$60-70，取其中位$65計，黎汝遠的購入價租價比是4.14%，可是之前的租約呎價$30計，租價比只有1.91%，以黎氏數口之精，如果單位可以租到市價，亦不至於守也不守。至少北海中心他就沒有撻訂，皆因將全層分為五份，2008年1月買入時呎價$6,500，6月能以$6,900出售其中一個單位，其餘單位連租約至明年4月。

報章上是這樣報導的：「黎氏稱，今次選擇完成交易，因為乙級商廈價格仍屬偏低，租金回報達5厘，是穩健的投資買賣，現投資部署為『放棄沒有水位的貨，保留有水位的貨』。」

答案已然呼之欲出，沒有水位即是未能低於市價，再加上租約滿未能租出，明顯是力寶單位由四月或五月放租到七月都未能找到滿意的租客。對於炒期指或用孖展炒股票的人就深有體會：無錢賺不特止，仲要責息責本，不如引刀成一快！周街平貨無謂輸掉機會成本(opportunity cost)。

力寶的成交價表現其實並不差，以下是某兩個成交活躍坐向的成交紀錄，屬於平穩而非大跌在即，市價下降15%，托辭而矣！