筆者地產新作《樓市慢步──置業進階筆記》於八月尾出版，當中除了部份是網誌及本欄的內容，其餘是另外寫的文章，希望對有意置業的朋友有所幫助。可是筆者檢視後，發覺其中一章《品牌效應──發展商的選擇》只有兩頁，亦欠缺說明論點的數據，只流於理論層次的探討，不免有些遺憾，因此想借本欄作出補充。
該文主要的論點是在香港建築業的層層分判制度下，樓宇質素參差並不是工藝或技術問題，而是成本及監管問題。控制樓宇質素要倚賴嚴格的監管制度。如發展商本身有建築公司，無形中少了一層分判，同時會較嚴格地執行監管。如發展商自行興建樓宇，旗下的建築公司傾向以解決問題為本，避免影響公司聲譽。
目前香港主要發展商中，新鴻基、恆基及新世界屬下有建築公司，長江實業／和記黃埔、會德豐、信和、恆隆、太古等多屬外判。這個因素又是否對樓宇質素構成重大影響呢？自從香港出現「驗樓師」這個行業後，有電視節目將個別樓盤的建築質素作出評級，有興趣的讀者可自行留意，可是對於小業主來說，樓價能否在升市時跑羸大市，在跌市中出現抗跌力，反為是選擇品牌的更重要因素。
際此兩奧會期，筆者就舉辦「地產奧運會」。參賽者是中原城市指數成分屋苑中，自1994-97年起就有每周調整呎價紀錄的屋苑，共有58個參賽者，分屬16個發展商，另兩個屋苑為合資興建。總共有四個項目：
1. 平台跳水：由94至95年中原城市指數下跌了29.9%，那些屋苑跌得比指數少？
2. 跳高：由95至97年中原城市指數上升了96.7%，那些屋苑升得比指數多？
3. 高台跳水：由97至03年中原城市指數下跌了69.1%，那些屋苑跌得比指數少？
4. 撑桿跳：由03至08年中原城市指數上升了132.9%（很少人知道這浪升市比97一浪升得更高），那些屋苑升得比指數多？
為方便大家知道賽果，筆者將優勝者以黃色方格表示，越多黃色方格的發展商，即是旗下的屋苑表現更佳。大家可以知道那個發展商的樓盤抗跌力較強，那些在升市中跑贏大市，筆者不便明言。但發覺了一個有趣現象：在升市中跑贏的屋苑，每多在跌市中反而無法表現出抗跌力，這亦不足為奇：因為價格在升市中透支過度，令到在大市中支持力弱。
雖然這個賽果並沒有包括回歸以來落成的新盤及半新盤，但大家亦可思過半：前者在開售時叫價已高，已缺乏後續力，比如大市升三成才能打和，大市稍為回軟即蝕。然則置業者如何衡量及知所選擇？筆者屢次提及，答案就是「租價比」及「租金走勢」。
|
|
2/94-6/94 最高 |
8/95-12/95 最低 |
8/97-12/97 最高 |
6/03-10/03 最低 |
1/08-5/08 最高 |
94-95 跌幅 |
95 -97 升幅 |
97-03 跌幅 |
03 -08 升幅 |
|
中原城市指數 |
74.67 |
52.34 |
102.93 |
31.77 |
73.98 |
(29.9%) |
96.7% |
(69.1%) |
132.9% |
|
長實 |
|||||||||
|
嘉雲臺 |
9,869 |
6,003 |
13,589 |
5,067 |
15,536 |
(39.2%) |
126.4% |
(62.7%) |
206.6% |
|
城市花園 |
7,529 |
4,688 |
8,288 |
2,603 |
7,405 |
(37.7%) |
76.8% |
(68.6%) |
184.5% |
|
匯景花園 |
6,702 |
4,195 |
8,229 |
2,169 |
5,375 |
(37.4%) |
96.2% |
(73.6%) |
147.8% |
|
麗港城 |
6,507 |
3,962 |
7,672 |
1,981 |
4,883 |
(39.1%) |
93.6% |
(74.2%) |
146.5% |
|
海柏花園 |
– |
3,713 |
7,527 |
1,963 |
4,735 |
– |
102.7% |
(73.9%) |
141.3% |
|
銀禧花園 |
– |
2,984 |
5,674 |
1,548 |
4,030 |
– |
90.1% |
(72.7%) |
160.4% |
|
青怡花園 |
– |
2,599 |
6,324 |
1,493 |
3,806 |
– |
143.3% |
(76.4%) |
155.0% |
|
麗城花園 |
4,706 |
2,950 |
5,831 |
1,559 |
3,601 |
(37.3%) |
97.7% |
(73.3%) |
131.0% |
|
麗都花園 |
– |
2,371 |
5,998 |
1,200 |
2,938 |
– |
153.0% |
(80.0%) |
144.8% |
|
嘉湖山莊 |
3,495 |
2,036 |
4,683 |
1,223 |
2,235 |
(41.7%) |
130.0% |
(73.9%) |
82.8% |
|
恆隆 |
|||||||||
|
康怡花園 |
6,942 |
4,453 |
8,971 |
2,432 |
6,791 |
(35.8%) |
101.5% |
(72.9%) |
179.2% |
|
淘大花園 |
– |
3,091 |
5,876 |
1,596 |
4,353 |
– |
90.1% |
(72.8%) |
172.7% |
|
大興花園 |
2,028 |
1,861 |
4,162 |
1,226 |
2,225 |
(8.2%) |
123.6% |
(70.6%) |
81.5% |
|
恆基 |
|||||||||
|
比華利山 |
7,816 |
5,192 |
10,732 |
3,955 |
10,867 |
(33.6%) |
106.7% |
(63.2%) |
174.8% |
|
沙田中心 |
4,009 |
2,772 |
5,819 |
1,738 |
4,829 |
(30.9%) |
109.9% |
(70.1%) |
177.9% |
|
新港城 |
5,554 |
3,726 |
6,751 |
2,099 |
4,542 |
(32.9%) |
81.2% |
(68.9%) |
116.4% |
|
新都城 |
– |
– |
7,919 |
2,040 |
4,392 |
– |
– |
(74.2%) |
115.2% |
|
新峰花園 |
– |
– |
7,248 |
1,852 |
3,972 |
– |
– |
(74.5%) |
114.5% |
|
上水中心 |
4,545 |
3,458 |
6,313 |
2,129 |
3,613 |
(23.9%) |
82.6% |
(66.3%) |
69.7% |
|
粉嶺中心 |
4,091 |
2,802 |
4,899 |
1,497 |
3,016 |
(31.5%) |
74.8% |
(69.4%) |
101.5% |
|
河畔花園 |
– |
2,897 |
5,401 |
1,403 |
2,784 |
– |
86.4% |
(74.0%) |
98.4% |
|
和黃 |
|||||||||
|
和富中心 |
6,873 |
4,569 |
8,011 |
2,710 |
7,084 |
(33.5%) |
75.3% |
(66.2%) |
161.4% |
|
海怡半島 |
7,245 |
4,056 |
9,449 |
2,327 |
6,489 |
(44.0%) |
133.0% |
(75.4%) |
178.9% |
|
黃埔花園 |
6,642 |
4,006 |
9,694 |
2,268 |
6,079 |
(39.7%) |
142.0% |
(76.6%) |
168.1% |
|
香港仔中心 |
3,982 |
2,786 |
5,799 |
2,056 |
4,495 |
(30.0%) |
108.2% |
(64.6%) |
118.7% |
|
新鴻基 |
|||||||||
|
帝景園 |
– |
9,317 |
19,953 |
6,375 |
17,643 |
– |
114.2% |
(68.0%) |
176.7% |
|
駿景園 |
– |
4,554 |
10,448 |
3,026 |
7,116 |
– |
129.4% |
(71.0%) |
135.2% |
|
雅典居 |
6,129 |
3,848 |
7,935 |
2,438 |
5,077 |
(37.2%) |
106.2% |
(69.3%) |
108.3% |
|
華景山莊 |
6,561 |
4,323 |
8,668 |
1,790 |
4,144 |
(34.1%) |
100.5% |
(79.4%) |
131.5% |
|
大埔中心 |
3,789 |
2,657 |
5,784 |
1,685 |
3,526 |
(29.9%) |
117.7% |
(70.9%) |
109.2% |
|
浪翠園 |
4,766 |
3,233 |
7,139 |
1,423 |
3,515 |
(32.2%) |
120.8% |
(80.1%) |
146.9% |
|
翠怡花園 |
3,732 |
3,068 |
6,434 |
1,702 |
3,459 |
(17.8%) |
109.7% |
(73.6%) |
103.2% |
|
新元朗中心 |
3,308 |
2,282 |
6,109 |
1,797 |
3,321 |
(31.0%) |
167.7% |
(70.6%) |
84.8% |
|
新屯門中心 |
2,384 |
1,869 |
4,192 |
1,182 |
2,051 |
(21.6%) |
124.3% |
(71.8%) |
73.6% |
|
新世界 |
|||||||||
|
嘉富麗苑 |
10,964 |
7,183 |
17,289 |
5,590 |
15,172 |
(34.5%) |
140.7% |
(67.7%) |
171.4% |
|
會展中心會景閣 |
– |
7,620 |
18,017 |
4,643 |
13,178 |
– |
136.4% |
(74.2%) |
183.8% |
|
碧瑤灣 |
5,322 |
3,021 |
7,607 |
2,817 |
8,559 |
(43.2%) |
151.8% |
(63.0%) |
203.8% |
|
光明臺 |
7,695 |
5,679 |
11,002 |
3,470 |
8,141 |
(26.2%) |
93.7% |
(68.5%) |
134.6% |
|
美孚新村 |
3,597 |
2,504 |
5,257 |
1,572 |
4,186 |
(30.4%) |
109.9% |
(70.1%) |
166.3% |
|
海濱花園 |
4,693 |
2,825 |
5,902 |
1,582 |
3,449 |
(39.8%) |
108.9% |
(73.2%) |
118.0% |
|
海翠花園 |
2,671 |
2,125 |
4,806 |
1,348 |
2,418 |
(20.4%) |
126.2% |
(72.0%) |
79.4% |
|
太古 |
|||||||||
|
雍景臺 |
– |
6,380 |
14,240 |
4,815 |
10,150 |
– |
123.2% |
(66.2%) |
110.8% |
|
太古城 |
6,772 |
3,934 |
8,809 |
2,647 |
8,342 |
(41.9%) |
123.9% |
(70.0%) |
215.2% |
|
鯉景灣 |
6,740 |
4,436 |
8,113 |
2,704 |
6,835 |
(34.2%) |
82.9% |
(66.7%) |
152.8% |
|
港運城 |
– |
– |
10,324 |
3,219 |
6,380 |
– |
– |
(68.8%) |
98.2% |
|
會德豐 |
|||||||||
|
又一居 |
8,149 |
5,094 |
11,714 |
3,186 |
8,474 |
(37.5%) |
130.0% |
(72.8%) |
165.9% |
|
合和 |
|||||||||
|
荃威花園 |
3,428 |
2,278 |
4,632 |
1,263 |
2,887 |
(33.6%) |
103.4% |
(72.7%) |
128.5% |
|
港鐵 |
|||||||||
|
杏花村 |
6,511 |
4,273 |
8,650 |
2,433 |
7,192 |
(34.4%) |
102.5% |
(71.9%) |
195.6% |
|
綠楊新村 |
4,923 |
3,301 |
6,519 |
1,944 |
4,442 |
(33.0%) |
97.5% |
(70.2%) |
128.4% |
|
信和 |
|||||||||
|
太湖花園 |
– |
3,062 |
5,961 |
1,765 |
3,560 |
– |
94.7% |
(70.4%) |
101.7% |
|
香港黃金海岸 |
3,901 |
2,716 |
6,832 |
1,456 |
2,951 |
(30.4%) |
151.6% |
(78.7%) |
102.7% |
|
僑福 |
|||||||||
|
陽明山莊 |
9,627 |
5,750 |
17,124 |
4,767 |
12,785 |
(40.3%) |
197.8% |
(72.2%) |
168.2% |
|
嘉里 |
|||||||||
|
地利根德閣 |
8,541 |
6,929 |
15,575 |
4,801 |
15,616 |
(18.9%) |
124.8% |
(69.2%) |
225.2% |
|
南豐 |
|||||||||
|
馬鞍山中心 |
– |
4,454 |
6,065 |
2,060 |
4,019 |
– |
36.2% |
(66.0%) |
95.1% |
|
華懋 |
|||||||||
|
富豪花園 |
– |
2,666 |
4,969 |
1,455 |
3,749 |
– |
86.4% |
(70.7%) |
157.6% |
|
罝地 |
|||||||||
|
置富花園 |
5,898 |
3,083 |
6,916 |
2,032 |
5,516 |
(47.7%) |
124.3% |
(70.6%) |
171.5% |
|
合資 |
|||||||||
|
沙田第一城 |
4,501 |
3,220 |
6,103 |
1,821 |
4,488 |
(28.5%) |
89.5% |
(70.2%) |
146.5% |
|
德福花園 |
4,659 |
3,287 |
7,782 |
1,866 |
4,996 |
(29.4%) |
136.7% |
(76.0%) |
167.8% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
表現比同期大市強 |
||
我喺荃灣同葵涌都買唔到啊!
[版主回覆09/13/2008 23:01:00]遲點會補貨
中秋節快樂!
[版主回覆09/13/2008 23:00:00]大家都快樂
麗都花園 03-08 is 144.8% should be yellow wor !
[版主回覆09/13/2008 23:00:00]係喎！遲ｄ改正，暫時做住Highlight先，謝謝
竟然新世界係唔錯wor! 太古就意料之外.
[版主回覆09/13/2008 23:57:00]要價高，結果就係跑輸，絕大部份新盤都係咁
脫兄，中秋節快樂！人月兩團圓！
[版主回覆09/14/2008 22:12:00]多謝
全書看完後, 我只覺得無需要用咁多篇幅講發展商未來有什麼樓盤, 因為如果遲兩年才看, 已經無意義. 多多包涵!
[版主回覆09/14/2008 22:11:00]這本書會隨著年份更新，包括統計數字在內
Hi. Any reason for 1994-97 data? because it is the highest price?
[版主回覆09/14/2008 22:30:00]因為中原網站的數據是由1994年1月開始統計
我是買左依本至認識脫苦海。未睇晒，所以唔評論好唔好。
但正如作者所講，有關地產的書實在太少，除左報紙上廣告式的報導外，好似唔係太多資料可以供有興趣的人去參考。我希望可以有多D有關既書。有關上表，我有一個疑問，在上升時不同屋苑在95-97及03-07有不同的升幅，但在97-03的跌市時上述屋苑都有差不多的跌幅，有無咩原因呢?
[版主回覆09/15/2008 00:26:00]我的看法是，這是數學問題：比如-66%與-80%比較，看似只是差14個百份點，但前者是100%跌剩44%，後者是20%，計算之下，44是20的2.2倍。或者倒轉來計，要44%回升到100%需要2.27倍，要20%升回100%需要500%！
所以，跌幅差不多，只是錯覺，尤其是當跌幅多於50%，10個百份點已經是五份之一(20%)
其實太古都有間「皇家判」,即係Gammon,所以太古樓的質素都不俗
[版主回覆09/15/2008 21:52:00]金門是渣甸(Jardine)即怡和置地屬下的建築公司，原本太古是唔識得做發展商的，太古城頭果兩期係同置地一齊起的，後來才自立門戶。畢竟英國人並不熱中於在建築工程這些細微細眼的事上出術，要食都食大的！
我一向以為 新峰花園 雅典居 是信和物業 小弟不才 還望樓主指正
[版主回覆09/16/2008 17:02:00]新峰是信和的
雅典居是新地的
我到現在仍然未買到．．．
[版主回覆09/17/2008 07:51:00]沙田商務早兩日見到十多本
我到現在仍然未買到．．． ==> me too.
[版主回覆09/17/2008 07:50:00]書局補書的問題，而且未見過做Display，書局就只有很少存貨
脫 兄.. 相信很多人也想請教你怎樣看今次金融風暴… 不論對經濟、樓市、股市的影響~ 希望快一點可以看到你的大作
[版主回覆09/17/2008 07:49:00]兩篇文章已寫好交稿，星期六及星期日發表，題目係：「 我自行我路──股災與樓災是否同步？」及「 城門失火──估值低點解又會跌？」 希望在之前寫一篇關於AIG及AIA。
面對現時的市況，從個人的角度要做兩件事：
1. 保護你的資產是重要，但保護你的現金流更緊要，尤其是自己份工，如果不是太穩陣的，要減債、減資產或套現。雷曼或AIG並不是蝕唔起，而是現金流乾涸致死
2. 我認為在這個價格水平唔適合不問價出售資產，事實上股票的估值已很低，比如恆指跌到10倍P/E時大約是16680點，離目前不遠，如果等錢駛的，就賣一半吧！可是不要輕言撈底，皆因回升可能要半年至一年之後，一般人會覺得好痛苦，雖然這是不必要的。
脫兄… 我認為金融風暴對港島同九龍站、奧運站等高檔次物業有極為大的衝擊… 雷曼收檔..美林被吞~對業界的影響非常之大…. 下跌的壓力相信會極重… 會否擴散到其他地區呢？看不清．．． 2M 水平細價樓壓力只係短期心理的影響…調整左半近年…短線炒家離場~ 呢一浪應該未必咁淡掛
[版主回覆09/17/2008 18:30:00]呢篇文章帶出一樣野：升得多，跌得重，唔理你係乜地產公司。能夠用成萬蚊呎買樓的有錢佬，我們擔心佢黎做乜？樓市有自己的運行規律，現在的股災唔會多過87、89、90年時掛？樓市啋佢都傻，照升可也！同理1999-2000年科網熱潮，股市升得比1997年時多二千點，咪一樣照插可也！
這次金融海嘯的殺傷力對本地人似乎不及97 因為經歷過始終會小心 有人更沽空賺大錢 今次唔係大戶造市, 大戶都輸到扒低, 只係環境變差的速度比預期快 以致雷曼等大行也資不低債 說樓市, 本地工作環境依然良好, 失業率雖然會滯後, 但未見會大幅上升 再者, 我相信海嘯大浪應已進入尾聲, 只是重建工作還有排攪 對股市, 20000以下是真正長線吸納的良機, 很多二線優質股根本無人沽 !!! 樓市還有幾多基本因素支持: 1. 負擔能力暫仍良好, 這還視乎勞動市場未來表現 2. 港人整體負債比97好得多, 不必大幅劈價 3. 供應仍有限 4. 通漲因素影響資產價值 這幾天有低市價近10%的貨很多便被市場承接了
[版主回覆09/17/2008 18:34:00]講黎講去，就係唔希望盲從市面上的膚淺分析，股市跌就樓價跌，可是由2007年股市見頂開始，樓價大升；無法解釋就算是time lag；寧願去信屋企的度呎，都唔信自己對腳！呢ｄ叫做鄭人買履。
我o係香港島都買唔到你本書, 商務三聯都無, 邊度有得買呀? 最好係o係香港島喇, many thanks
[版主回覆09/21/2008 15:40:00]昨天在馬健記見到大約五本，有八折
正讀脫兄大作，謝謝賜教！全書編排很清楚，僅頁尾的頁數設計花巧，部份數字不太易看。
[版主回覆09/21/2008 15:41:00]有朋友也說頁數很難看，或者真的需要同出版社反映一下。
脫兄, 請問出版商是誰?
[版主回覆11/20/2008 21:10:00]http://www.literate.biz/