上周兩項重大地產新聞均圍繞新鴻基地產副主 席郭炳江 先生，其一是11月20日向記者表示旗下三個小型工商地盤將會延遲發展，但其他住宅項目不變；其二是11月23日親臨賣樓廠，表示將會以「雙龍出海」之勢同時推出沙田「壹號雲頂」及元朗「原築」。自從改選主席之後，該公司頂層管理絕少親身上陣推盤，今次一發兩招，一推兩盤，亦不能等閒視之。

新地財政年度以年中結，即全年度只過了五個月，仍有大半年時間「跑數」，上年度海濱南岸及豐盛居未能清貨，天壐及柏豐28則閉門不出，錯過了市場逆轉前散貨的機會。想當日筆者在本欄說「閃電戰遠勝長慢拖」，不幸而言中：長實與信和採納前者，一早就達到賣樓指標，反而新地、恆基等稍遜一籌，恆隆及新世界的貨尾更分別超過二千及一千，成為積貨最多的發展商。

在升市中存有貨尾不足為患，可是在市場偏軟之下，貨尾要與二手市場小業主競逐買家，必要時甚至要出「越賣越平」的手法，對未來的物業銷售策略不利，同時打擊未來買家的信心，以新地之財力及低負債，豐盛居或柏豐28或繼續掛免戰牌不賣，海濱南岸貨尾龐大，入伙在即，銀行估值及上會態度如何？有何應變之策，真乃費煞思量！

而郭先生高調「延遲發展」，令人想起1998年1月新地高調宣佈將旗下10個地盤停工或放緩發展，本意或是爭取市場信心，可是適得其反引發市場恐慌；今次不說「停地盤」，只說「延遲發展」，還要添上一句只限工商物業。相對於長江實業 李嘉誠 先生早前被誤傳叫停全球新投資項目，只算是一種溫和的表態。

其實近年來兩大發展商有意無意地拖慢樓盤發展步伐，筆者統計了四年來兩大發展商年報顯示的落成日期，發覺幾乎每年均有一半的地盤要延遲落成期，更甚者有數個樓盤連續三年均要延遲，或者是因為工程複雜，或者是補地價或修改圖則，實際上已對未來的供應作出調控。再加上延遲申請入伙紙，甚至有樓盤獲批後整整一年也不售賣，顯示發展商的資金壓力不大，無需要劈價推盤。

事實上各大發展商均已建立經常性收入，比如長實享有和黃的貢獻、新地租金收入數以十億計、恆基吸乾恆發後擁有煤氣收益、新世界業務更是多元化，類似1998年開始的血肉橫飛場面出現的機會大減。