踏入2009年有兩個私人住宅樓盤開售，分別是信和與市建局合作的深水埗海峰及久別住宅市場的置地興建的西區傲翔灣畔，市場反應是天淵之別：前者開售即賣出70個單位，後者則只有3個。雖則海峰位處舊樓林立的舊區，但由於接近港鐵站並則叫價遠比同系的One New York及One Madison貼市，以市區新盤賣約五千元亦不能說是過於進取；反之傲翔灣畔開價萬元一呎，附近同級的寶翠園及貝沙灣現時叫價七八千元，買家並不願意為臨海景色而多付兩成溢價，當中顯示置業者對價格的敏感度遠超物業質素的要求。

據去年差餉物業估價署出版的《香港物業報告2008》，預測2008年全年落成的私人單位10,980個，可是根據屋宇署11月份《資料月報》的新建樓宇住用許可證（俗稱入伙紙）累積資料，首11個月累積落成私人住宅僅有4780個單位，不足預測量的一半，此所以筆者上周斷言，地產代理行業已不能依賴發展商的一手盤，非要重回二手市場以求殺出血路不可。

2008年全年的私人住宅單位動工量及落成量將於1月23日公佈，到時再為大家介紹。現根據地政總署最新公佈的截至2008年12月的住宅預售樓花同意書申請資料製成附表，列出現時已有「眉目」的待售發展項目，共26個樓盤12,845個單位，來年將會售賣的樓盤大多已在其中。

 

從區域上看，港島區單位數目最少，而新界西則最多，坊間意見每多認為供應少的區域理應對樓價有所支持，可是筆者以往統計過即使港島區長期供應偏少，港島區樓價一樣要跑輸給九龍區。最近有地產代理統計，港島與其他區域的租金差距明顯收窄，與九龍區及新界區的租金差距，由樓市高峰期的7月的37%及82%，回落至11月25%及56%，在在顯示港島區的樓價優勢，因欠缺新供應及樓齡日高而漸漸銷蝕。

另一例子是長期欠缺新供應的大埔區及屯門區，由於發展容量接近飽和，來年即使新界東西兩區供應達5,736及2,482，該兩區亦同樣是榜上無名。同樣道理之下，欠缺新供應對於區域樓價欠刺激，未能吸引大量新人口、新商業活動，以至於換樓活動，反令該等區域一片沉寂，因而筆者對於該等區域的後市作出保留。

再從預計落成期看，2009年只有銀湖．天峰一個樓盤超過1,000伙，其他大盤均在2010才落成，即2009年的落成量以中小盤為主。坊間評論對於單幢及小型樓盤每多有意無意作出貶義，實質上能供興建大型屋村的地盤買少見少，發展商已適應現實情況作出售樓策略：就是先以較低價出售樓層坐向較次的單位，然後視銷情再以較高價試推較佳的單位，如反應欠理想索性封盤不賣。對於發展商來說如能出售大約一半單位，已收回成本封了蝕本門，至今仍盼劈價戰執平貨的人恐怕最終望洋輕嘆。

至於個別樓盤，筆者較看好的是西營盤嘉里項目、大角咀南豐海桃灣、九龍城新地譽．港灣，該三盤發展規模較小，而且受惠於未來鐵路發展。筆者以前提及樓價由建築硬件及地價組成，而該等樓盤未來地價將因交通及商業發展而水漲船高，是否具有購入價值則要視乎發展商的開價，如有意在樓市低潮入市者可密切留意。