粉嶺蚊型地以勾地價一倍成交，事後發展商揚言以全商業發展，不作住宅發展即可獲更高地則比例。近年香港的經濟動力來自內地人仕的消費，發展商則靜悄悄地擴大商場版圖。例如該地皮附近的新地上水廣場將部份寫字樓樓面改為類似樓上舖的陳列室，同系銅鑼灣世貿中心將寫字樓樓面改為商場，以及大埔超級城把鄰近停車場改建為商場。九龍建業則計劃逐漸把旺角始創中心寫字樓樓面改為全商場。這些樓盤均是鐵路車站附近或傳統購物區，相信亦是陸續有來。

地產市場的注意力往往集中於現成的樓盤，卻忽略影響中長期供應的規劃動態。上星期5月8日城市規劃委員會（城規會）通過了兩項大型發展項目，分別是港鐵西鐵南昌站上蓋，以及新地十四鄉住宅項目。前者幾經環保人仕反對，最終要縮減物業發展密度，將建18幢住宅，提供3,321伙；而後者計劃建51幢分層住宅，另有32幢獨立屋，約有4,730個單位。兩者相加單位數目達8,051，在目前地皮供應緊張之下，只能望以遠水救近火。

在勾地政策之下，地皮供應必定萎縮，發展商唯有另闢蹊徑，除了向「幕後大老爺」們埋手，以至收集舊樓物業九成以上業權後強制拍賣，另一方法是為手頭上土地改變用途。除了零星的現存建築物外，農地補地價改變用途才是主力，可是主要發展商中，只有歷史悠久的幾間有可觀的農地儲備，茲列如下：

香港城市規劃組織與公營房屋類似：房屋署是聽命於房屋委員會的政府部門，而規劃署則是聽命於城規會的政府部門。發展計劃要先過政府部門一關，然後再要過委員會一關，所以往往曠持日久。比如5月8日當日長實申請油塘發展計劃，可是各政府部門不支持，料將不獲通過。其實油塘灣計劃已經規劃了二十多年，曾經由恆基及太古牽頭，填平油塘灣興建20,000個住宅單位，然後不斷縮減規模，到近年區內插旗的發展商各自獨立申請，有關整區發展計劃早已名實俱亡。

即使是鄉郊的農地轉屋地，亦是一波三折，例如后海灣附近，四大發展商均有發展項目：長實豐樂圍、新地山貝村、恆基南生圍、新世界練板村等。就以進展最快的南生圍為例，筆者引述某環保組織：

http://www.conservancy.org.hk/monitor/planning/NSW/timeline.htm

「恒基在九二年向城規會申請發展，十一月遭否決；發展商後來更改計劃，但在九三年七月再遭否決；恒基在九三年九月向城規會上訴委員會上訴，上訴委員會在九四年八月判恒基得直；十一月，城規會尋求司法覆刻，但敗訴；九五年六月，城規會申請上訴，到 九六年一月二十四日 ，城規會上訴得直；恒基其後向樞密院上訴，樞密院於 九六年十二月十六日 判恒基得直。」

結果，要到2008年9月19日城規會才批出可建267座洋房，共提供362個單位，成為近期多個濕地發展項目中，較先成功闖關的項目。據恆基2008/09年中期年報記載：「集團已向政府申請以合理補價，更換此優質地段之土地用途。」換言之還有慢慢長路！

閒話一提，十多年前筆者閱報，說有發展商主動向政府提出，自資興建鐵路，交換條件是在新界某處興建可容14萬人的新市鎮，並為基建包底，最後計劃亦無疾而終。十多年後，計劃八除九扣後獲開綠燈，而該條鐵路亦落成通車蓋有年矣！