呃稿費的不二法門，莫如爭論永無公認定義的名詞。在股壇上幾多人用牛熊二字寫了百千萬個字，卻沒有在高位走貨，亦沒有在低位撈貨，反而偷偷買了熊證？同樣地樓市仍然有人為「小陽春」、「離海嘯裂口有多遠」、「樓價不反映實體經濟」而爭論不休，卻永遠沒有結論，亦從無實質而有益有建築性的建議。
筆者相信樓市除了反映經濟之外，更重要是反映社會結構及變遷，若拿著失業率、本地生產總值變幅、出口量等數字，而無法理解樓價，何以不去想想樓價亦是社會的縮影？八九十年代的樓市升市中，大部份的物業均能隨大市上升，只要手持物業便能分享樓市上升的甜頭。可是自1997年回歸以來，樓價同步升跌已成絕嚮，代之而起的是不同物業個別發展，簡而言之如選錯物業，亦不能受惠於樓市上升。其實這是反映了社會上的貧富懸殊，階級壁壘分明，當社會上並不是所有人均受惠／受害於經濟的起跌，選擇適當的物業遠比睇大市更為重要。
本來筆者階級觀念薄弱，嚮往人人平等，但在樓市現象之下，顯示階級的劃分是實質上影響樓價分佈。筆者且粗略地將階級分為三種：平民、中產、富貴。請勿詢問筆者怎樣劃分，因為永遠不會有公認的定義，可是這三種階級是確實地存在，而樓宇亦明顯地出現這三類分野。就以西九龍為例，一般的舊樓是平民所居，中產階級則集中在幾個新型屋苑，而九龍站、京士柏、嘉多利山等，呎價動輒近萬過萬者為富貴人家的屋苑。
如讀者們對於這種社會現象沒有異議，則很容易理解到樓價是如何地個別發展：在Ｍ型社會之下，更多的中產階級跌入平民階級，而富貴人家則無論風吹雨打海嘯流感，均保留了強勁的財政實力，他們無需要大屋搬細屋，甚至可以在樓價下跌時添置物業，他們自不會去買平民百姓的住宅，亦不會去買扮富貴的中產屋村。
結果便是連樓市都出現Ｍ型社會的現象，筆者把2008年高點至今樓市由跌轉升的過程中，各屋苑的表現製成附表，以港九新界劃分，「跌得少」、「彈得多」均以黃格表示，顯示是強勢的屋苑，而以5月10日止距離最高價為排列。很容易便看到Ｍ型社會的踪影。
順帶一提，最強勢的屋苑是沙田河畔花園，皆因2007年大維修後建築硬件升值，地動山搖也只是下跌5.7%，低位反彈20.5%，比2008年最高價還要高13.7%。筆者至今不明，何以坊間仍有眾多言論認為要避開即將籌旗大維修的屋苑，而無視於「支出幾萬，收獲十幾廿萬」？
|
|
1/08-12/08 最高 |
7/08-2/09 最低 |
1/09-5/09 最高 |
2008年 跌幅 |
2009年 升幅 |
距離 最高價 |
|
中原指數 |
73.98 |
56.71 |
64.34 |
(23.3%) |
13.5% |
(13.0%) |
|
港島區屋苑 |
||||||
|
嘉富麗苑 |
15,172 |
13,505 |
15,195 |
(11.0%) |
12.5% |
0.2% |
|
香港仔中心 |
4,746 |
3,424 |
4,428 |
(27.8%) |
29.3% |
(6.7%) |
|
帝后華庭 |
7,452 |
6,519 |
6,864 |
(12.5%) |
5.3% |
(7.9%) |
|
地利根德閣 |
15,616 |
13,850 |
14,120 |
(11.3%) |
1.9% |
(9.6%) |
|
帝景園 |
17,656 |
14,685 |
15,866 |
(16.8%) |
8.0% |
(10.1%) |
|
鯉景灣 |
6,835 |
4,994 |
6,055 |
(26.9%) |
21.2% |
(11.4%) |
|
城市花園 |
7,438 |
5,554 |
6,488 |
(25.3%) |
16.8% |
(12.8%) |
|
逸濤灣 |
8,500 |
6,388 |
7,397 |
(24.8%) |
15.8% |
(13.0%) |
|
南豐新村 |
5,460 |
3,783 |
4,703 |
(30.7%) |
24.3% |
(13.9%) |
|
碧瑤灣 |
8,559 |
5,695 |
7,371 |
(33.5%) |
29.4% |
(13.9%) |
|
藍灣半島 |
5,800 |
4,056 |
4,959 |
(30.1%) |
22.3% |
(14.5%) |
|
港運城 |
6,380 |
5,149 |
5,416 |
(19.3%) |
5.2% |
(15.1%) |
|
光明臺 |
8,141 |
6,390 |
6,883 |
(21.5%) |
7.7% |
(15.5%) |
|
和富中心 |
7,084 |
5,573 |
5,935 |
(21.3%) |
6.5% |
(16.2%) |
|
比華利山 |
10,867 |
6,983 |
9,031 |
(35.7%) |
29.3% |
(16.9%) |
|
太古城 |
8,342 |
5,090 |
6,821 |
(39.0%) |
34.0% |
(18.2%) |
|
置富花園 |
5,516 |
3,856 |
4,475 |
(30.1%) |
16.1% |
(18.9%) |
|
寶翠園 |
11,146 |
6,648 |
9,038 |
(40.4%) |
36.0% |
(18.9%) |
|
杏花村 |
7,192 |
4,396 |
5,739 |
(38.9%) |
30.5% |
(20.2%) |
|
海怡半島 |
6,489 |
4,170 |
5,133 |
(35.7%) |
23.1% |
(20.9%) |
|
康怡花園 |
6,791 |
4,305 |
5,368 |
(36.6%) |
24.7% |
(21.0%) |
|
禮頓山 |
19,582 |
13,720 |
15,405 |
(29.9%) |
12.3% |
(21.3%) |
|
陽明山莊 |
12,785 |
8,139 |
9,784 |
(36.3%) |
20.2% |
(23.5%) |
|
會展中心會景閣 |
13,178 |
9,219 |
10,056 |
(30.0%) |
9.1% |
(23.7%) |
|
雍景臺 |
11,739 |
7,650 |
8,951 |
(34.8%) |
17.0% |
(23.7%) |
|
嘉雲臺 |
15,536 |
10,461 |
11,116 |
(32.7%) |
6.3% |
(28.4%) |
|
九龍區屋苑 |
||||||
|
美孚新村 |
4,186 |
2,972 |
3,734 |
(29.0%) |
25.6% |
(10.8%) |
|
泓景臺 |
5,260 |
4,033 |
4,644 |
(23.3%) |
15.2% |
(11.7%) |
|
又一居 |
8,474 |
5,761 |
7,432 |
(32.0%) |
29.0% |
(12.3%) |
|
淘大花園 |
4,352 |
3,016 |
3,783 |
(30.7%) |
25.4% |
(13.1%) |
|
匯景花園 |
5,375 |
3,922 |
4,657 |
(27.0%) |
18.7% |
(13.4%) |
|
德福花園 |
4,996 |
3,422 |
4,258 |
(31.5%) |
24.4% |
(14.8%) |
|
得寶花園 |
3,691 |
2,745 |
3,123 |
(25.6%) |
13.8% |
(15.4%) |
|
柏景灣/帝柏海灣 |
7,729 |
5,482 |
6,511 |
(29.1%) |
18.8% |
(15.8%) |
|
昇悅居 |
5,318 |
3,810 |
4,469 |
(28.4%) |
17.3% |
(16.0%) |
|
黃埔花園 |
6,079 |
4,250 |
5,054 |
(30.1%) |
18.9% |
(16.9%) |
|
黃埔新村 |
4,081 |
3,137 |
3,386 |
(23.1%) |
8.0% |
(17.0%) |
|
麗港城 |
4,883 |
3,349 |
3,927 |
(31.4%) |
17.2% |
(19.6%) |
|
海逸豪園 |
7,815 |
4,744 |
6,147 |
(39.3%) |
29.6% |
(21.3%) |
|
維港灣 |
7,800 |
4,747 |
6,011 |
(39.1%) |
26.6% |
(22.9%) |
|
擎天半島 |
12,247 |
7,361 |
9,351 |
(39.9%) |
27.0% |
(23.6%) |
|
漾日居 |
10,576 |
6,245 |
7,901 |
(41.0%) |
26.5% |
(25.3%) |
|
新界區屋苑 |
||||||
|
河畔花園 |
2,784 |
2,626 |
3,166 |
(5.7%) |
20.5% |
13.7% |
|
上水中心 |
3,613 |
2,910 |
3,708 |
(19.5%) |
27.4% |
2.6% |
|
牽晴間 |
2,952 |
2,362 |
2,967 |
(20.0%) |
25.6% |
0.5% |
|
大埔中心 |
3,526 |
2,777 |
3,363 |
(21.2%) |
21.1% |
(4.6%) |
|
翠怡花園 |
3,459 |
2,641 |
3,281 |
(23.6%) |
24.3% |
(5.1%) |
|
新屯門中心 |
2,151 |
1,953 |
2,040 |
(9.2%) |
4.4% |
(5.2%) |
|
新元朗中心 |
3,321 |
2,768 |
3,135 |
(16.6%) |
13.2% |
(5.6%) |
|
太湖花園 |
3,560 |
2,959 |
3,351 |
(16.9%) |
13.2% |
(5.9%) |
|
美景花園 |
2,861 |
2,587 |
2,690 |
(9.6%) |
4.0% |
(6.0%) |
|
大興花園 |
2,290 |
1,682 |
2,141 |
(26.6%) |
27.3% |
(6.5%) |
|
帝堡城 |
4,869 |
4,034 |
4,540 |
(17.1%) |
12.5% |
(6.7%) |
|
馬鞍山中心 |
4,019 |
3,162 |
3,733 |
(21.3%) |
18.1% |
(7.1%) |
|
香港黃金海岸 |
3,008 |
2,565 |
2,761 |
(14.7%) |
7.6% |
(8.2%) |
|
雅典居 |
5,077 |
3,959 |
4,634 |
(22.0%) |
17.0% |
(8.7%) |
|
新峰花園 |
3,972 |
3,407 |
3,613 |
(14.2%) |
6.0% |
(9.0%) |
|
粉嶺中心 |
3,016 |
2,192 |
2,736 |
(27.3%) |
24.8% |
(9.3%) |
|
綠楊新村 |
4,442 |
3,243 |
4,028 |
(27.0%) |
24.2% |
(9.3%) |
|
花都廣場 |
2,716 |
2,040 |
2,461 |
(24.9%) |
20.7% |
(9.4%) |
|
YohoTown |
3,708 |
2,927 |
3,343 |
(21.1%) |
14.2% |
(9.8%) |
|
華景山莊 |
4,144 |
3,424 |
3,721 |
(17.4%) |
8.7% |
(10.2%) |
|
沙田第一城 |
4,488 |
3,073 |
4,023 |
(31.5%) |
30.9% |
(10.4%) |
|
荃威花園 |
2,887 |
2,317 |
2,583 |
(19.7%) |
11.5% |
(10.5%) |
|
東港城 |
4,291 |
3,256 |
3,835 |
(24.1%) |
17.8% |
(10.6%) |
|
麗都花園 |
2,998 |
2,385 |
2,659 |
(20.4%) |
11.5% |
(11.3%) |
|
新寶城 |
4,112 |
3,043 |
3,628 |
(26.0%) |
19.2% |
(11.8%) |
|
沙田中心 |
4,829 |
3,561 |
4,246 |
(26.3%) |
19.2% |
(12.1%) |
|
海翠花園 |
2,523 |
2,018 |
2,202 |
(20.0%) |
9.1% |
(12.7%) |
|
麗城花園 |
3,601 |
2,681 |
3,140 |
(25.6%) |
17.2% |
(12.8%) |
|
新都城 |
4,392 |
3,055 |
3,825 |
(30.4%) |
25.2% |
(12.9%) |
|
盈翠半島 |
5,803 |
4,161 |
5,049 |
(28.3%) |
21.3% |
(13.0%) |
|
新港城 |
4,542 |
3,372 |
3,942 |
(25.8%) |
16.9% |
(13.2%) |
|
愉景新城 |
4,569 |
3,201 |
3,965 |
(29.9%) |
23.9% |
(13.2%) |
|
富豪花園 |
3,753 |
3,083 |
3,246 |
(17.8%) |
5.3% |
(13.5%) |
|
海濱花園 |
3,578 |
2,493 |
3,067 |
(30.3%) |
23.1% |
(14.3%) |
|
青怡花園 |
3,867 |
2,878 |
3,281 |
(25.6%) |
14.0% |
(15.2%) |
|
聽濤雅苑 |
4,925 |
3,797 |
4,163 |
(22.9%) |
9.7% |
(15.5%) |
|
嘉湖山莊 |
2,260 |
1,645 |
1,896 |
(27.2%) |
15.2% |
(16.1%) |
|
映灣園 |
3,324 |
2,496 |
2,781 |
(24.9%) |
11.4% |
(16.3%) |
|
海柏花園 |
4,735 |
3,309 |
3,959 |
(30.1%) |
19.6% |
(16.4%) |
|
邁亞美海灣 |
2,723 |
2,109 |
2,225 |
(22.6%) |
5.5% |
(18.3%) |
|
銀禧花園 |
4,030 |
2,987 |
3,270 |
(25.9%) |
9.5% |
(18.8%) |
|
維景灣畔 |
5,563 |
3,981 |
4,390 |
(28.4%) |
10.3% |
(21.1%) |
|
浪翠園 |
3,515 |
2,529 |
2,751 |
(28.1%) |
8.8% |
(21.7%) |
|
駿景園 |
7,116 |
4,428 |
5,340 |
(37.8%) |
20.6% |
(25.0%) |