小魚兄（其實佢年紀比我小）上期點名評析樓市去向，小弟唯有硬著頭皮獻醜。筆者在2008年11月15日在本欄及網誌《Mark價──尋找後市去向》提及：「下面阻力支持位，分別是1999年浪頂(57.05)、1995年浪底(52.97)及1998年的浪底(47.94)，由1994年至2008年的15年間，共有約五年半時間在該水平徘徊，構成密集價位區域。」其後中原領先指數在2008年12月28日56.78見底，至2009年6月28日止升到68.42，升幅20.5%。

事後孔明，樓市指數只是略破1999年浪頂，連2005年高點56.07也去不到，意味著由2003年一浪高於一浪的升市仍在繼續，要跌破前浪底即2006年低位51.86才進入一浪低於一浪。筆者以1997年大浪頂100.85及2003年大浪底31.34計算黃金比率如下：

請留意中線66.10已升破，下一站以黃金比率61.8%計是74.30，與2008年高位73.98接近，筆者保守估計如形成小型雙頂已升到該點；樂觀估計如以2008年跌幅23.25%計，升破前浪則量度升幅91.18，且看那個估計更接近事實。

那麼又如何理解去年末至今年初的跌市呢？筆者認為樓宇供應緊張無變，變的是銀行的放款態度，即使價格急跌至吸引水平，大多數人無法上會或「一炮過」買樓，樓市承接力便大減；到銀行年初放水之時，樓價及交投便拾級而上。下圖是銀行按揭額與物業成交比較，藍線是銀行體系批出的貸款額，紅線是買家取用額，打從去年12月開始，銀行已不斷放水，三個月之後物業成交開始標升。

現時投資或投機各種金融資產十分普及，談「炒股」已不會引起社會人仕特別反感，反而對於「炒樓」、「炒家」等名詞均有意無意流露貶抑之情，以至近年常用「物業投資者」一詞代替，小魚兄說小弟是「地產炒家」，但小弟並不像傳統「炒家」般大手買賣，只是用財技在物業上尋找增值之道，又能否算是「炒家」呢？

在投資市場上現兜兜買或月供股票長渣稱為「價值投資者」；借孖展買股票或做高槓桿外匯期貨合約叫「投機者」；買賣衍生工具如窩輪、牛熊證之類叫「炒家」。可是在樓市中，由於置業實在是太過「生活化」，很多人都不覺得主流買樓模式，與孖展買股票或做高槓桿外匯期貨合約雷同，而樓花根本就是窩輪期貨混合體，只可以賭單邊，睇錯市必買必賣，撻訂輸清光還要擔心被追討差價。既然如此，「投資」樓市，要抱著「投機」心態做「炒家」，萬事要小心為上！大多數人置業卻像買衫買菜，筆者卻要自認是「樓市炒家」。

至於一般旁觀者請不要把置業與解決居住問題混淆。很多樓市淡友均是如此，比如說實體經濟不支持樓市，失業率不跌樓價上升不合理，裁員凍薪人工跌所以樓價必定大跌。租金可以由用家決定，樓價卻由買家話事，但是用家與買家不一定是同一個人。只是訴說租客怎樣怎樣困難，業主們買磚頭不買金融資產又如何？究竟那邊更大力？

供平過租的現象，看在淡友眼裏是租金偏高有下跌壓力，而供款平是利率偏低導致的短期假象，他日加息業主們還不一網成擒？甚至有些博士多次為文，認為通縮機會大於通脹，而根據歷史數據即使真的通脹資產也不一定升值。市場卻無視此等現象或觀點，用銀紙來投票，到底誰是誰非呢？有待下回分解。