日出康城第二期領都相信是近年最多市場雜音的樓盤，發展商長實在傳媒一片柴台聲下，已出售逾1,200個單位，已超過初期定下的800個單位目標。從未開售前叫價每呎五千多元，到現在傳出即供價低至四千以下，可見地產界名言的真確性：「沒有賣不了的貨，只有賣不了的價」。

一般傳媒借機落井下石，大唱越賣越平之類的濫調，發展商代言人反說未來將會加價以作反駁。在筆者眼中兩者都是詐癲扮傻，同一樓盤不同座向層數，自有不同的價格，太古城有海景大單位賣萬二蚊呎，就代表太古城已返回九七價嗎？同樣地發展商亦會把不同質素單位的推出次序排列，以達到他們想要的「假象」。例如那個所謂$3926單位，在一座向環保大道低層，而聲稱加價5%的則是三座海景單位，究竟要擺出「越賣越平」還是「越賣越貴」，只視乎策略需要。

與其偏聽市場上的大話西遊，不如聽聽民間智慧，筆者在網上找到一篇博文，很透徹地描寫了長實近年的推盤策略，原文在http://hk.myblog.yahoo.com/nevermind.band@ymail.com/article?mid=93，筆者節錄重點如下：

不少專家都話香港地產，豪宅物以稀為貴，只會越賣越貴，而中價樓則因為M型社會/中產下流等原因，而失去支持力。細價樓就視乎政府公屋同居屋取向，本來停建居屋，可以令細價樓保持平穩，但最近政府展開乙型公屋既研究，已經為細價樓響起警號。從最近兩個長實推盤睇，好明顯見到長實策略反映以上社會情況。

半山一號二期，唔到價唔賣，香港人唔買咩，我就「打造」呢個盤成為專為中國富豪而設既樓盤。日出康城二期，唔到價就賤賣，海景四千五，山景三千九起， 任 君選擇。天水圍個盤，直情求量不求價，一Q清枱就算，務求儘快收番啲錢做其他投資。

香港住宅數目比人口多，但追求更好生活仍然係不少人既目標，所以優質住宅仍然求過於供。

這與筆者《樓市慢步》所述殊途同歸：樓市作為社會的一部份，必然是反映社會趨勢。有地唔勾，寧願千辛萬苦去收市區小地盤，根本原因是發展商看到香港人口增長越來越慢（近年香港人口每年以三至四萬增長，每戶三人計即增長一萬三千個家庭），而屋多過戶259,600個（2009年第一季全港有2,546,400個屋宇單位，2,286,800個家庭住戶），理論上即使落成量等如零，持續二十年才會出現供應斷層！

實際情況是發展商需要的不只是地，而是要「靚地」，而所謂「靚」是要相對於價錢，所以勾地表有幾多塊地王都好，如果要高價勾出，再在拍賣場上鬥價，不如乾脆收市區住宅做「豪宅」甚至改變用途做商場酒店商廈，或者把手上的農地補價起樓套現。

整個日出康城共21,500個單位，長實及南豐只投下了7,044個，現在已售出約3,300個，但在港鐵手上尚未競投的單位達14,456個。今次領都被勁鋤之下，餘下期數還有那些發展商去爭，爭得出甚麼價？