去年9月長實將廣播道及干德道兩個地盤售予基金，即有人說長實睇淡後市，不意樓市在幾個月後見底回升；今天長實用更高價錢出售干德道單位，於是便有人急不及待抽水說是睇錯市。台灣學者 郎咸平 教授曾屢次贊賞香港地產四大天王的成功之道：「我們這一生成功的哲學就是保守。」際此樓市大回升之下，一樣有人賣樓輸錢，甚至就在最關鍵的一刻被斬倉，一如《笑傲江湖》內的魔教十長老，只差一下就打穿山洞，結果全部死在洞裏。那些笑地產鉅子睇錯市的人，有沒有想過人家做的是甚麼？

某財經報高調地以獨家專題方式報導田生「掃」大角咀舊樓，其內容並不像某免費報專欄以「傳奇式」筆觸寫收樓財團與釘子戶的故事，而是有齊人名、時間、地點、數據，以及一幅編齊號的收購地圖。

主角：田生地產主席區永華

時間：兩年內

收購範圍：覆蓋博文街、嘉善街、福澤街、利得街及大角咀道，超過四十幢，143,000方呎

投資額：80億

筆者到附近實地考察，發覺「攻略圖」內聲稱將被收購的物業，未必一定很殘舊，反而最大的共通點是層數比較低矮，大部份是五層，最高不超過十層，再看樓齡福澤街以南大部份超過50年，福澤街以北超過45年。而被剔出收購範圍的沿角祥街及大角咀道的物業，一望而知層數較高或樓齡只有三十多年，每座大樓單位往往超過100個。

上周《廉政行動2009》以釘子戶為題，講述有人勾結市建局職員，提早買入收購範圍的舊樓圖利，令人以為種釘是有大利可圖的營生。其實在田生發跡之前，早有人進行樓舊收購以至種釘業務，就以這次收購區範圍內，就有一座紅茶館酒店，正是收樓家族裕興泰的傑作，甚至連旺角浴德池及北角新光戲院均是其家族物業。何以 田生區 先生又能放手大幹呢？

田生與其他收樓財團最大的分別，是擺明車馬做駁腳經紀，所以收購價一定要預留足夠水位以便轉手。以住宅單位每呎收購價$4,000計，與現時大角咀區舊屋苑大同新邨$3,000或富多來新邨$3,300相比好像很高，但一與較新的港灣豪庭$4,500或海桃灣的$6,000相比便有所不及，當年南豐收購海明閣出價也有$5,000另加搬遷費喇！更何況收樓是以實用面積計，買樓是以建築面積計。所以要成功，價錢已不是第一，真是要「非誠勿擾」才有可能。

連裕興泰都不想大收的樓，現在有人高調拍門來收，還要現票支付五萬十萬的誠意金，可是錢真的到手又難以在附近購入相近面積的住宅單位。舊樓業主在進退兩難之間，如果投入角色被個人利益蓋眼就很難取捨，只要不當自己在局中，事情就很易決擇。

換新屋改善居住環境需要補錢又有甚麼好奇怪呢？購買同面積的新樓，雖然居住空間因實用率降低而縮少，但那些五層樓的舊樓連電梯也沒有，有電梯的洋樓居住價值不是提升了嗎？當然管理費的支出會增加，此乃一出一入等價交換而矣。

收樓經紀及發展商出鉅資收購及花數年重建，難道他們的目的是改善居民生活？此所以他們會選擇層數少、地則比未用盡、每幢只有數十個業權、接近或略過五十年樓齡的物業埋手，範圍如此之細，那又何需賄賂來獲知內幕消息呢？

天下間沒有天跌下來的財富，舊樓居民難道不知道自己的物業有機會被收購，而要平賣予區外人？而且這類物業長期是區內打躉的本地代理的留意目標，一些區外業外人仕又真能低價染指，並能閃電由收購者身上大略一筆？

十年才能磨一劍，你磨埋我份。