二手市場成交大增，是近期傳媒的熱門話題，本欄讀者應一早知道這是大埔地拍賣的後果，然後又有將軍澳港鐵站對面地皮勾出，再有柯士甸站旁的地盤C及D招標，然後市建局醫局街地盤由長實投得，其實還有一連串的舊樓收購強拍等，筆者推測一次「全行大合奏」正在一步步發生，但筆者更有興趣探討背後的原因。
長期讀者應知筆者一向睇淡內房，無論內房股或內地房產，均不予睇好，當然此兩者反覆上升似乎已否定這種看法，但筆者卻有所辯解。內房公司往往建基於不甚穩定的商業營運模式中，比如囤積土地已開始被國家打壓，但在香港地產公司持有地皮不發展從來不會成為話題，大量土儲被視為理所當然。不似香港的寡頭壟斷，國內市場仍是處於不成熟階段，好聽就是百家爭鳴，難聽就是禾雀亂飛，行業標準無從建立，結果無論物業或股票均良莠不齊。而且香港各主要地產公司均建立龐大非地產現金收入，如長實擁和黃、新地租金收入接近百億、恆基持有煤氣，所以不會有資金鍊斷裂的問題。
但內房最致命的一環，卻是「政策市」，不單國家可以收回土地或罰款，更可以透過國營銀行調控資金供應，擺在眼前的是兩方面齊齊發功。最明顯的訊號是「直通天庭」的東方海外，突然宣佈以二十二億美元（相當於171億港元）將東方海外發展出售，雖則解釋為航運業復甦，但站在分散投資的立場又何以致此？
這令筆者想起多年前已故船王包玉剛，當年以天價從置地手上買入九倉，你沒有看錯，並不是置地與包氏爭九倉，因為事後證實置地幾把手上九倉股權售予包氏，把「將欲取之，必先與之」倒轉來用，當時是樓股高峰，之後因中英談判樓股大跌，被市場人士譏為「接火棒」。
但筆者觀之，包氏亦是屬於「直通天庭」的人，世界各國政要均因包氏的船王地位而青眼有加，因此重點並不是「登陸」而是「棄舟」，人家不惜任何代價而要放棄畢生榮譽所繫的事業才是重點所在，即如邵氏當年退出電影市場而轉投電視業務，重點不是電視之興，而是電影之衰。
由是觀之，國內房市警鐘已嚮，連半途出家的東方海外都要走，筆者就推測本港各主要發展商亦將會金蟬退殼，減少甚至停止購入國內地盤，將資金投往別處，而最大機會的是做回老本行──香港地產。正如當年新地連豐盛居及柏豐２８這些細地盤都要，今日長實連醫局街都搶埋一份，四叔亦不當股神而命田生大展拳腳，證明香港的大發展商正選擇「王者回歸」，結果就是勾地、收舊樓、投市建局及港鐵陸續有來。
這款發展趨勢對香港樓市影響如何？內房不振不是波及港樓嗎？發展商齊齊建樓又會否令供應大增而推低樓市呢？以筆者觀之，供求定理當然是供多求少價跌，但不要忘記樓宇由動工到落成要三四年以上，或者所謂利淡因素將會於數年後浮現，擺在眼前的卻是發展商搶地將谷高地價，而二手市場亦將隨賣地及新盤開售而起舞。
坊間及學者大吹法螺說待樓價下跌後才去置業，筆者亦可作如是觀，但要補多一句：樓價再升三四成然後回一成，究竟是現在買，還是未來買呢？假定供款負擔比率是38%（筆者也不知道怎樣計出來），樓價升三成也只是50%，銀行也願批喇！
脫兄評論得好，對地產行業而言是絕對值得深思的問題。
若按上文所言發展，數年後200萬左右或500呎上下的中小型住宅新盤數量會否大幅反彈？
另外，北望神州始終是大趨勢，各大發展商有否可能縱使在地產方面收縮，或只會索性投放其他方面 (例如環保、能源等等)？都不願返回香港這個市場？
[版主回覆01/31/2010 00:14:00]還是那句：Ｍ型社會，高成低就中間縮
發展商將會一窩蜂起三四房單位，或者好似九龍型品咁起細單位，你所指的那類單位仍然少起。
對於香港的發展商來說，他們會喜歡持續性收益的東西，除左信和之外，其實最需要收購一間現金牛公司的，正是信和，比如購入中電之類的一些股權，好過不斷咁搏。
從脫兄身上學到書本上不會教的邏輯思維，謝了 ~
[版主回覆01/31/2010 00:22:00]遠水不能救近火，現在才起樓都壓唔住個市
而冧樓呢件事，可能對舊區重建有深遠影響
包氏和邵氏當時放棄的是主營業務
似乎和東方海外放棄非主營業務談不上
而且「直通天庭」的又不是只得東方海外一家
國壽最近入股遠洋地產
市場上有人看好有人看淡應是平常事
HK Leg councillors mostly put their efforts in depressing luxury house prices, requesting HOS flats from government, and political struggle… In fact, the key issue is public housing and urban redevelopement . That's why I have said government should take more initiatives in urban redevelopment in old urban areas.
20 歲的童慶濤是馬頭圍道唐樓大崩塌最年輕的死者。 06 年，童媽媽申請公屋，「我們住的房間裏有獨立廁所連灶台，但天花板經常漏水，不時有泥灰剝落掉下，牆上早已有裂痕，附近的閒雜人也多。我好想給兒子一個更好的環境，讓他安心讀書」。於是她向房屋署 求情，又向社工求助，希望盡快搬離「危樓」上公屋。「但他們不肯，說我不是傷殘，不能打尖。」童媽媽不解﹕「為什麼要我們窮人等那麼久，為什麼政府不為基層著想，起多些公屋，讓我們不用等那麼久？想不到就這樣誤了我兒子的性命！」
依脫先生以上的結論, 請問是否現在(過年前趁股市波動)是上車的最後時機??? (因今年會再升2至3成!!! 而加息影響似乎極細, 銀行收緊信貸之因素更加在可見一至兩年內不會出現??)
[版主回覆01/31/2010 23:19:00]恐怕上車最後的時機，已經錯過了！現在幾乎所有上車樓盤都被發掘，連嘉湖都被人炒起。而在現在市況亂作一團之下，莫講發展商將會亂價賣樓，連二手業主也會亂mark價。
餘下的時間，持有物業的還有機會透過換樓得益，筆者估計農曆年後發展商會掉一批貨出街，買入的人會發覺一買即蝕，沖半年之後就會乾塘，然後高位牛皮。
不要再相信那些甚麼加息樓市怎樣怎樣的話，筆者一早證明兩者沒有直接關係，連間接關係都好勉強，睇住利率走勢買賣物業，輸死都未天光。
樓市的供應在發展商及業主手中，需求在銀行手中，一般用家及小市民，根本係無say的，而銀行沒有了非利息收入後，便要用樓按來追數，佢地想收都要諗第二ｄ收入。
可唔可以講下冧樓呢件事對土瓜灣樓市的影響, 是好還是壞? 現手持土瓜灣12年樓, 想二房轉三房, 幾時係好時機? 先賣後買, 先買後賣邊種做法好d?
[版主回覆02/01/2010 21:35:00]土瓜灣樓市只是看一件事，就是沙中線走線及幾時落成。冧樓事件只是個別，各區都有呢類黃坭樓，只不過西九龍的市建局一早收晒。
感 謝脫兄的分析，獲益不少：
不得不再次感謝脫兄的指導，一句「好住的樓不好炒，好炒的樓不好住」，解我長久的迷惑。例如我很喜歡深井的環境，交通其實很方便，巴士到西九只 20分鐘，到金鐘35分鐘，早上有小巴到銅鑼灣及則魚涌只需35分鐘，佐敦旺角24小時通宵小巴(入深井20分鐘，出則40分鐘)，去荃灣、青衣地鐵亦有大量小巴及巴士；環境優靜舒適，如碧x半島足有8成實用率但只有3-7年樓，$1.28一呎管理費，千呎3房向海入場費才每呎4千多，以往一直疑惑那麼好條件的地區為何跑輸大市，看過脫兄的分析後就明白了。特別一提，本人並非深井的業主或租客或代理，只是在親人家裏住過一個月故了解，亦絕對不是建議各位入住深井，甚至本人是反對任何人購買深井的物業，因永遠跑輸大市，傷害身心及荷包健康。
容我提一點意見：
很多老一輩的香港人均是很節儉而富有，故擁百萬以上首期及供款能力俱備者大有人在，換句話說樓宇市場上是有很多潛在購買力，惟重點是有錢的未必有信心，或未必購成置業需求。
不過，就如賓加所言，香港人有兩大特性，「單料銅煲快冷快熱」及「起哄」，再配合脫兄以往所說，當香港人普遍認同了一個趨勢，例如認為超級通脹即將到臨時 (不管是真是假，受人利用或被人誤導，或該趨勢有否應驗)，平時不敢入市的購買力一下子就會湧現，把所有 被認為是客觀 的因素蓋過，如利率上升、股市下跌，供應過多、失業率上升、經濟下跌等， 惟相反亦然 。
故理性分析影響樓價的因素時，不能不考慮香港人總會在獨特的時機爆發上述的非理性行為，而造成的主宰效果。
[版主回覆02/01/2010 21:34:00]根本原因是香港人口增長緩慢再加上屋多過戶，上車會買樓，換樓會買樓，收租都會買樓，沒有以上三個原因的人就不會買，而事實上他們有能力都不買。
而你提出的跟風現象，就解釋了目前樓市的狀況，人買佢又買，即使無需要。
所有商品長線升跌，好難估，宏觀看看美元及世界經濟的強弱！正如筆者所云投資本港地產係好過國內樓。
I think it is good for developers 「王者回歸」…However, I suggest developers to closely cooperate with 投土發 in order to have better arrangement in redevelopment.
香港的大發展商正選擇「王者回歸」，結果就是勾地、收舊樓、投土發及港鐵陸續有來。
[版主回覆02/14/2010 18:48:00]西九龍可供市建局重建的地盤已發展得七七八八，要等多幾年樓齡更舊時才動手，金融海嘯前已開始搞紅磡同土瓜灣，霖樓以後相信會更集中在該區發展。