傳媒帶著公眾走，居屋是否復建話題被炒作數周，要出聲搏上鏡的人都做了，甚至連某文化界「才女」也set行頭在電視新聞內訴說，樓價太貴不想上車，因為要成世打工供樓。難道不供樓租地方住就不需要打工交租？難道買了樓一定要供成世，不可以出售套現？又難道樓價下跌他們又真會去買樓做業主？說穿了只是為發聲而發聲，從來沒有想過怎樣解決別人的問題，甚至自己的問題，因為所有問題都是社會的錯。
到今天風頭一轉，新盤開價又成為傳媒的焦點，元朗新盤開六千，沙田新盤開八千，又拿來大造文章，彷彿新盤開甚麼價，區內所有盤都要開這個價，導致所有人都負擔不起。事實上即使同一樓盤，不同樓層座向都有所差別，就以名城為例，向東北路軌景與向西南圍村景，開價已經截然不同。坊間簡化之為「元朗都要賣六千，大圍都要賣八千」，並非帶來市場真象，反而誤導一般市民，不知以無冕皇帝自居者又作何解釋？
沙田區本已有名家匯及名城接近同期開盤，不意火炭御龍山順勢推出貨尾，銷情不俗，於是引來名城也要低價搶客的報導，但看一看名城的盤路，是先高價開向西南單位，然後低價開向東北，出現「先高後低」的現象。其實所謂高低先後，是發展商售樓的策略，在眼前樓市熱火朝天之下，既可以越賣越高，也可以越賣越低，關鍵只是究竟是先推稍次的單位，然後推優質單位谷高價錢，還是倒轉。
就以今次沙田混戰為例，名家匯先開極高價，但單位數目只有157個，套用天匯的銷售策略，恆基不會將價就量，而寧願少售也要賣高價；名城單是第一期已有1,360個單位，整個項目三期共4,304個單位，不問可知是以價取量。若然低價開次盤，自降身價，往後的單位就變得更難賣，不如就以略低於名家匯的價錢推優質單位，然後才以次級單位製造「越賣越低」的印象。
只是世事難盡如人願，另一個港鐵盤御龍山乘著市勢推出貨尾，還以3%高佣吸引經紀搶客，但事實上加價3%，即如變相要求買家代發展商付佣金。就以君臨天下恆隆與港鐵搶客，可見港鐵並沒有協調長實與信和此兩發展商的銷售，而是各自為戰，此所以火炭鬥大圍，相信是超出發展商的計劃。
就以最近分區人口及住戶統計報告，沙田區的住戶入息中位數達$19,300，比油尖旺的$17,300還要高，只是略低於南區、九龍城及荃灣的$20,000水平，以大圍站通東鐵、馬鐵及沙中線（遠期經紅磡過海直達中環），如以市傳$6,900計，亦是在合理範圍之內。至於高達$8,600以上，筆者只能說即是以「這一刻」來衡量，亦已擠盡所有炒賣空間，即如奧運站新盤海桃灣，也大約是$8,000水平。
至於短期內有沒有超越這一刻的成交，透支未來的新高價出現，很視乎市場心理，筆者觀察到在傳媒疲勞轟炸式的話題之下，很多沒有置業需要的人開始在市場行走，比如月入一兩萬又嚷著要買樓的人，真正有需要的話，一年前樓價只是現在的八折，為甚麼當時不買，今日卻要去搶七折的末代居屋？
火棒往往被對市場最無認識的人接去，好不幸，正是他們！
國內簡體版：http://blog.sina.com.cn/tokuhon
今次長X 輸得很精彩, 如果有1千萬, 有人會住大圍的假豪宅嗎?
仲話用九龍塘做定價, 大佬沙田無人話好唔方便, 不過原本唔方便既地方先至要去起隧道. 人地九龍塘係低密度住宅區. 去九龍同香港點都方便過大圍吧. 成千萬一間, 九龍同香港島大把選擇. 再者咩火車優勢還是算了吧. 成千萬買間屋既人唔係車都無架下話.
[版主回覆04/03/2010 17:33:00]銀碼越大，選擇越多，在同級數的屋苑中，名城條件並不突出，如何賣港景峰咁的呎價？
從地圖上看，名城比新城市卜金广場佔地更广。不知脫兄認為名城落成後會否取代新城市广場成為未來沙田市中心呢？
[版主回覆04/03/2010 17:29:00]沙田站有七個相連的商場，各自品次不同，居民多所選擇；大圍站的商場在上蓋，名城只是車廠上蓋，且落成是數年之後，已是下一個樓市循環的事情，目前沒有足夠資料判斷。
呢一個價…….心照不暄啦~~~~~
我覺得應該係樓市見頂既訊號,長實賣樓幾時失過手呢,今次佢開呢個價都合理既,都係高2,3成姐.所以都算係合理啦.不過今次賣成咁,以我既角度睇就係市場認為未來未必可以到呢個價or對未來不是這樣樂觀.至於高同低都係比較所得的結果,8千在這高,但在尖沙咀可能係低.05年既高可能係10年既低.不能一概而論呢!
[版主回覆04/06/2010 17:25:00]長實失手，都唔係第一次，上一次係半山壹號同富甲半山
名城呎價由六千尾到一萬頭. 相比遠兩個站配套更少的御龍山仲要平. 但家下市況一定比當年御龍山仲要熱. 名城地利上可憧憬的故事提材更多. 脫兄點睇? 係:
1. 長實包裝能力不及信和?
2. 還是長實維持"一貫作風"中價樓賣完就算以求資金儘快回籠.
3. 長實真的睇淡. 寧市價清貨.
[版主回覆04/06/2010 17:37:00]筆者認為係幾個原因：
1. 開價遠比當時御龍山高，卻未能包裝得比御龍山顯著地高
2. 每人限買兩伙，及即供減得太多，令炒家卻步
3. 個則開得實在太差，起碼有一半單位露台縮左入去，又有一半單位樓下就係路軌及對正寶福山；九百呎大單位，個廁房仲細過人地七百呎單位
4. 開售策略先低後高，卻面對御龍山及後來銀湖天峰的夾擊，又未能即時調整策略，令人有一賣就蝕的感覺
5. 長實的買地賣樓策略，未必反映其集團看好或看淡，正如當日賣兩個地盤予基金，今日再賣對方仍有得賺，當時筆者認為只是減磅提高現金水平的理財策略；早排長實連深水埗邊的大型市建局地盤都不放過，看淡之說從何而出
6. 筆者聽到有人推測是港鐵的分賬條件導致長實劈價清貨，可是又如何解釋天價賣特色單位？