五區乂乂終以不足兩成投票率落幕，有關人等自然能各取所需自圓其說，但筆者想問：究竟此款爭論及行動對誰人有所得益？還是社會已付出代價而人人一無所獲？筆者與小魚兄飯局，大家都覺得從個人的角度，究竟投身於這類看似偉大實質無謂的所謂理想，還是追求自己的幸福與財富，往往已決定了人生的成敗利鈍。先炒樓贏一球才去「為民請命」，人家說錢拿來推動民主：會的，你可以問他要嗎？
正如早前社會上的樓市爭論，現在已因樓市被人「玩串party」而迅速降溫，甚至有人開始懷疑，究竟夾屋會否不能清貨？居屋又會否像上次那樣只售六成？此等茶餘飯後的問題，對增進個人財富毫無用處。有追開本欄的讀者當知，筆者在中原指數升穿74點判斷上車機會已失，置業要以投資角度看待；到今天樓市搖搖欲墜之下，筆者亦屢次在網誌內說只要跌近74點，上車機會又再出現。
此中其實是簡單至極的道理：74點三次到頂而破，已由阻力變為支持，樓市再回接近74點，可視為後抽，樓市將再次挑戰80點再創新高，甚而挑戰100點。置業上車或投資的朋友，請勿被坊間怪論所誤，以為加息將會對樓市作出致命打擊，拙作《置業進階筆記》已明言，樓市與利率毫無關係。實質此乃因羊群心理人踩人的調整浪，是機會而非陷阱。
大家又看一看，那些所謂跌幅大的屋苑成交，根本就是次級單位被迫降價求售；同樣道理，早前所謂公屋居屋的高價成交，亦每多是所謂「化粧盤」，即是炒家以其裝修班底，低價買入陳舊單位，經裝修後再高價賣出，買入者亦本著「裝修有得分期付款」而各取所需，聽信坊間傳媒投入其中炒賣以至受影響而急上車，當記取教訓。
特首曾蔭權出席電台節目時提及樓市問題，在網上被目為「串咀」扮無知。筆者細味之下，看出背後捉刀人的思維與筆者異曲同工：
「現時香港人的買樓習慣跟以往不同，結婚後要再工作一段時間才能置業，但現時不少人一畢業就說要買樓。
樓價高時，就有聲音指樓價高，當樓價下跌，成交量又減少，市民的買樓心態很奇特，令政府難做。
目前本港的房屋供應大約有240萬個，而家庭數目則有230萬個，基本上是供求平衡，但不少家庭希望改善居所環境，以及要求政府協助置業。」
某家族一擲十多億買個地盤興建自住物業，樓面呎價達六萬多之譜。千億身家者花廿億買個窩，比例上一如一億身家拿200萬出來。而山頂一向由富豪家族盤踞，今次由戰後崛起的航運地產家族落入地產財閥之手。上期所講的四大還是五大的問題，有網友提供了答案：「李郭李鄭」（要用轉調讀出），原來因為信和較少地產以外業務，就不算四大云云。
干德道天匯附近有個屋苑由五座大廈組成，名為聯邦花園，原來大有來頭，重建前曾經借出拍攝荷里活電影，是太古洋行前大班莫氏家族的私人住宅，一家人住五座大廈的地盤，用一座六層高大廈的地盤作自住之用，亦算不了甚麼。
大學畢業生望著九龍站慨嘆，不如再望遠點到白加道或聶歌信山道，為自己定下不能達到的目標，一如某些人借咭數或grand loan，根本就無諗過還。
雖然看過作者的大作 《置業進階筆記》,但仍然不明白為什麼息率不影響到樓價?
在下認為息率上升會令持貨成本上升. 令買樓收租和放錢係銀行收息的息差收窄. 影響買賣氣氛.
想再請教一次: 為什麼息率上升和樓市沒有關係呢?
[版主回覆05/22/2010 09:38:00]就拿香港與國內樓市的最大分別來說，香港樓宇的總存量一早能滿足全港市民的居住需要，而且香港人口增長極慢，市民收入又增長緩慢，為甚麼樓價又會上升？而國內正在進行大規模的城鄉遷徙(rural-urban migration)，城市人口正急速上升，現存的樓宇根本滿足不了居住需要，不出現大規模貧民窟已屬奇怪，為甚麼現在又望跌？
歸根到底，更直接的講法是：樓價或股價的升跌並不是單一因素能決定，所以有時加息樓股跌，有時加息樓股升，有時又無反應，就似沙律或雞尾酒一樣，不是某單一成份決定味道。
以現水平的樓按息率，以及H Plan的普及，就算加三厘息都只是返回正常水平，何況通脹預期實質上令到負利率出現，要香港樓市大幅回落，並不是一兩年內的事。
Nevermind, 如果我無理解錯… 初時我都唔明點解. 但睇過脫兄大作之後, 可以理解為 — 現實上搵唔到任何証據可以証明樓市同 息率既關係 — 雖然啲理論好合理, 講到似層層. 美聯署一話加息, 全世界股市跟住跌, 呢個有大把圖我哋睇得到股市同息口既關係. 但樓市呢? 空有理論但無証據, 所以脫兄認為大家千祈唔好俾果句 "息口上升樓會跌" 影響咗判斷.
[版主回覆05/22/2010 09:58:00]因為樓市的慣性比股市大，轉向很慢，所以單一因素不足以引發趨勢。即如九七後的樓市暴跌，八萬五（政府政策）只是其一，亞洲金融風暴（外圍因素），香港產業流走（內部因素），一齊同方向利淡。
更顯梁振英先生的PK
[版主回覆05/22/2010 09:59:00]早排佢忙不秩將八萬五推得一乾二淨，今天又拿之為政治本錢。
脫兄，連歐洲央行都要行量化寬鬆，中美的經濟復蘇步伐以致退市/加息的計劃都被拖慢，近日股/ 匯/樓/商品齊跌，收回來D錢唔會全部走去買黃金買美債挂！而存緊係銀行D錢都係想等位買平野姐，好想知道最後D錢會情歸何處？如果你看樓市最多跌到74就會反彈，單從投資角度看，會不會到時買地產股比買樓合算？
[版主回覆05/22/2010 10:03:00]誰人最不想退市？他們就會在世界各地不斷製造危機，先係北歐島國，然後中東，接著是南歐，下一個是南美又有何奇怪？咁樣對於欠大債的國家來說，低息加通脹是最佳的賴債方法。
錢會越來越抗拒金融資產，而走進實物市場，讀書得知，阿根庭最大的地主，居然是索羅斯！樓宇只是其中之一，但地產股是金融化了的實物資產，性質便與實物不同。
脫兄 ..
投資方面 ,,… 我個人 .. 一向相信股票可以一日 . 或數月
升跌幾十 % or 幾陪
但是 . 樓宇價格 .. 升跌 … 好像需要很長時間
比如 1997 à 2003.. 要 7 年長時間 .. 方可下跌 6 / 7 成
2003 à 2008 要 5 年時間 .. 升多 .3 or 4 or 5 成
但昰 2008 年 9 月 – à 12 月金融海兆 ….
短短四月 … 樓價可以下跌 3 成 …
之後半年 … 一年 .. 急速反彈 . 甚至超前 …
若然 .. 下次股災 ( 若干年后 ) 等 .. 樓價一樣可以數月下跌 3 or 4 成 ??
是否 .. 我的理念錯了 ..( 樓價 .. 升跌要好幾年 )?
[版主回覆05/23/2010 12:15:00]沒有錯，而這類場面以往亦試過多次，例如八七股災、六四事件、第一次海灣戰爭等，但事件過後仍會回到大方向。而所謂大方向，是以年計的，可參閱以下文章：
http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=5999
http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=5890
http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=6056
多謝作者回覆，其實好多人視野好窄，去到d假豪宅已經好遠。 小弟都就快大學畢業， 上個SEM去MT既簡介會，就知道好多財團其實有好多唔同業務，所以小弟認為 點解 D人好憎 「李郭李鄭」 ，好可能 都係形象問題 。
[版主回覆05/23/2010 16:49:00]現在所謂四大壟斷現象，遠不及當年英資四行，為反而反就算捐幾多錢，搵幾多人做義工，工傷現兜兜即磅，一樣會比人針對喇！
脫兄, 你認為地產商會怎樣化解9招12式對賣新樓的限制? 9招12式之後只有"維壹"開盤, 但因為單位數目少, 亦可以賣到很高樓, 不能作為其他新樓盤的指標。你認為新樓溢價有機會降低嗎? 謝謝! P.S. 最近買了周顥發達指南, 三天看完了, 很有見地的一本書, 其中地產的內容跟脫兄很有相似的地方呢!
[版主回覆05/23/2010 16:45:00]根本無需做任何野，清水房看起來比裝修房更大，而且國內賣房係毛胚，然後有天有地有廚廁，發展商他日交樓送埋裝修，咪可以規避囉！
脫兄,
請問你對於投資Apartment 與 House 有何高見? 本人如有4000萬, 會選擇投資House 而非apartment, how about you? (尤其是長線的話)
[版主回覆05/25/2010 22:55:00]House 或 Apartment與投資關係不大。因為一般來說，貴買貴賣，尤其是香港的獨立屋流通量細，作為炒賣尤忌。
脫兄, 謝謝你用心的回覆，我自住單位己透過 HKMC 做了 95% mortgage . 而銀行話冇左85%投資mortgage. 咁有冇其他方法買樓投資係可以做多過7成呢 ? Thx !
一直以來對於脫兄的兩大觀點十分贊同，即：買樓是投資，住屋才是需要；香港樓比戶還多，供應並無問題。但前天看了曹Sir的專欄，他卻有點稍微不同的說法。未知脫兄有何高見？曹Sir的原文如下：
今天許多人仍用大學生薪水與樓價作比較，忘記1967年香港只有一間香港大學，……後來，香港政府為製造更多大學生，連理工、城市理工及浸會亦都升格為大學，去年連樹仁書院亦升格為大學，令香港大學生供應量較六十年代何止上升十倍。…… 以簡單的供求定律──每年香港大學生供應量增加了十倍，反之住宅樓供應量由1985年起進入有限度供應 ，大學生薪水在六十年代一個月收入相等於十五 呎住宅樓，今天一個月收入只等於一呎住宅樓。 人生買第一套住房是解決居住需要，政府應支援及鼓勵；但第二套住房是投資 ，目的是希望在日後房價上升時獲利。……住宅供應不應該是純經濟問題，60％同政治有關，40％才是經濟因素。例如今天‘80後’買不起樓經常上街示威，便變成政治問題。
[版主回覆05/27/2010 23:09:00]老曹真是老了，而且是老了很多年，再而且是佢個朵被乜報濫用，好多呢個名寫出黎的野，都唔知係咪佢寫，而寫的範圍咁闊，就容易甩甩漏漏，呢一篇可算是典型。
請搞清楚，家下唔係「大學畢業生」買唔起樓的問題，而係「大學畢業生應該做的崗位」的問題，1980年代明報梁厚甫老先生已寫，美國大學生做清潔工或者捧餐之類十分普遍。套用今日香港，做快餐連鎖店的所謂經理，其實同八十年代做一個科文或管工差不多，科文或管工要住公屋居屋夾屋，買唔起經廿年進化的私樓假豪宅新盤是甚麼問題？好明顯係兩個詞語偷換概念。
第二，社會上呢ｄ所謂中上流的崗位，是不會跟隨「專上教育大泡泡」起舞，讀完大學甚至拿了一級榮譽又怎樣，如果只係赤腳打網球，係唔會自自然然出現對物業購買力。無論呢一批沒有經濟能力的掛名大學生搞幾多次示威，買唔到樓的人永遠買唔到，就算有日樓價暴跌，恐怕呢班人的購買力暴跌得比樓價更甚。
筆者也是大學生，做了十多年野，薪金在同輩中偏低，但月薪也是市區樓價的幾倍，如果放到去新界可能係十倍，唔通咁話「大學生」買樓無問題？無定義甚麼是分子甚麼是分母，甚麼房價收入比根本就係廢話。
香港人口停止大幅增長，本地市場就同時停止大幅增長，剩下來的只有做外來生意，例如北水，或金融旅遊之類才有機會成長，不是從事這類行業注定萎縮（因為要拉勻條數），而香港樓價現時如此這般，是因為外來錢注入了本地物業市場（見本星期雜誌博文），而呢ｄ錢是有機會離開的，你香港人傻傻瓜叫政府大幅增加供應，仲要係中下檔樓，當外來錢墊高了中下檔樓，然後走左去，貴樓固然會死，蝸牛殼恐怕死得更絕！
最後筆者要講的是，甚麼第一套應該幫，第二套是投資不用幫：難道人家不可以賣掉第一套來cap水？還是要政府規定任何情況都不可以賣一套樓cap水走？呢ｄ根本就係思路不清或是討好某些人的媚辭。
脫兄, 今日老李出口術叫人入市, 會否令本應在下降軌的樓市再起死回生呎? 很擔心中原指數短期去唔到74了. 謝謝
[版主回覆05/27/2010 23:10:00]一賣果兩塊貴地，就知係堅定流，你信唔信何文田同山頂地會好似東涌粉嶺咁？
東涌粉嶺低價賣地,南昌站流標,只是眾大地主佬"响應"政府的樓市降温政策.只是政府自己捉蟲.現時眾大地主佬睇市的精確,遠在政府之上.根本現時香港的樓市,開始學国內,進入"政策市",只不過香港政府眼高手低,俾一早學識玩政策市的大地主佬玩返轉頭.
[版主回覆05/30/2010 22:56:00]發展商只不過把在國內學回來的一套，用在香港市場。佢地寧願收購舊樓，都不想一擲三百億賭一鋪。