剛過去的黑色星期五，政府連同多個相關部門及機構推出14招措施遏抑樓市：
政府降低樓市泡沫風險措施
－ 1.打擊摩貨－
* 地政總署即日開始，所有獲批預售的一手盤入伙前不准以確認人方式轉讓，或辦理轉名手續
* 增加取消交易成本，沒收的定金金額由樓價 5%增至 10%
－ 2.收緊按揭－
* 1,200萬元以上物業按揭上限降至六成
* 非自住物業實施六成按揭上限
* 供樓款項佔借貸人入息比例劃一降至五成
* 銀行須為申請人承受加息的能力進行壓力測試
* 按揭證券公司暫停接受逾九成按揭貸款申請
* 將現時按揭保險計劃九成或以下按揭貸款上限由 1,200萬元調低至 720萬元
* 按揭保險計劃供款佔入息比率上限劃一為五成
－ 3.增加供應－
* 主動推出 3幅細地拍賣
* 盡快重推南昌站上蓋招標
* 下財政年度增加住宅土地供應，提供超過 9,000個單位
* 計劃將 20公頃新界區工業及商貿地改住宅發展
* 加快啟德發展區基建，冀 2015年前先推出 4,000個單位
相信無人事前知道此等措施，但筆者並不認為無迹可尋，事實上早在一兩個星期前，恆生銀行副董事長梁高美懿已放風樓價脫離現實，而各區的睇樓量及成交量已開始冷卻，上層人仕欲打壓樓市已是路人皆見，只不過無人想到不等到下週賣地而在本週五出手。當然，從政治上說是很高招，因為上次拍完山頂地樓市即轉向，如今次拍完兩塊九龍地才出招，難免會枉作小人。
更詳細的分析筆者將於下週雜誌專欄交待，今次想講講坊間一些奇談怪論。有人認為政府今次令到一些只持有5%首期的人無法上車並無助於市民置業，甚至說「自以為打擊炒家，可能正係打擊用家」。
以前筆者提過，為甚麼有些人很難搵工，是因為列出多種條件，比如又要人工高又要少野做，基於條件之間互相矛盾，自然難以找到。另一個例子是一方面埋怨樓價高企供應不足，轉過頭又說基於環境保育之類的理由要限制發展，筆者認為一石二鳥是良好願望，但結果往往是兩頭唔到岸，與期係咁不如先達到較重要的目標，而犧牲另一個。
又要打擊樓價，又要協助置業，其實是互相矛盾的：基於供應短期內難以增加，要樓市降溫唯有從短期供應著手。要減少置業人數，究竟向炒家埋手容易，還是用家呢？很明顯，炒家實力較用家強，落重藥對付炒家，結果必然是連用家都對付了！反之，炒家只是跟風，用家不去接貨，炒家也會走投。
筆者閱報，有個案列是有人想用200萬買入沙田第一城395單位，但由於沒有九五按，只有十萬首期不足上車。大家想一想：連二十萬首期連駛費都拿不出來，在現水平樓價去入市，只需下跌5%以上，就會清袋！一世人流流長，為甚麼硬要在現水平買樓呢？說穿了就是認為樓價只升不跌，這明顯不是事實，只有漠視樓市歷史規律的人才會這樣想（例如香港的政客）。
朋友來電詢問，打不了炒家，樓價是否真會因而調整。筆者認為樓市是很捉心理的，風頭火勢炒家與發展商還要走「硬頂風」，必然招致官方更強力的反彈，拿出更嚴厲的招數。數年前國內有些房地產商真的這樣做，結果這班人「幸而」遇到金融海嘯，中央顧存大局才放其一馬。
樓價跌一跌，發展商買平地，補平地價，政府又政治過關，真心要上車的人可以買平一點，經紀又可因買賣差價收窄而有生意做，誰曰不宜？
公屋聯會主席王坤就建議，每年復建六千個居屋單位，可選址於無居屋的灣仔及中西區，區內的重建項 目也可轉做居屋。 <—–低b, 山頂無居屋, 不如起在山頂區…..問下陳淑莊支唔支持????
[版主回覆08/15/2010 10:36:00]荃灣夠無居屋，又唔見佢話起嚮果度？講到尾就係惟恐天下不亂。
其實呢,而家好多炒家都好有實力,要佢上會係完全0難道!反而應禁止居屋同公屋既摸貨,呢d先係幫用家既方法…
[版主回覆08/15/2010 10:38:00]好多時佢地同國內物業投資者，根本上就無需要上會。就算禁止摸貨，人地一樣可以透過買賣一樓公司轉讓。呢ｄ市況，阻止實力不足的用家上車，係幫佢地而唔係害佢地。
其實政府4月份同今次8月份出招，都係為10月施政過關鋪路，估計施政報告前樓市成交量轉淡，樓價向下調，當中甚至會做左一些甚麼低市價15%成交的報導 (記者們都是順水而行，升市寫狂升，淡市吹大跌吧)
到時10月報告中，講返出招已經見到成效~ 咁就過關了。
[版主回覆08/15/2010 12:22:00]其實最大的難關有兩個：復建居屋、資助置業 問題唔係做唔做到，而係真係做的話，將會有一班人受害，而呢班人今時今日係曲突徙薪無恩澤，佢地仲會多謝害佢地果班人。
樓價跌一跌，發展商買平地，補平地價，政府又政治過關，真心要上車的人可以買平一點，經紀又可因買賣差價收窄而有生意做，誰曰不宜？
我非常同意, 大家又可以玩落去 .
[版主回覆08/15/2010 20:39:00]所以無乜人出黎嘈
復建居屋是白痴… 而家先起起碼要3,4年, 到時老美開始復甦加息. 樓市又應該爆左煲 然後成堆居屋又放出黎踩多一腳, 又變貨尾 浪費資源, 何必呢 莫講話受唔受害啦 施永青都話…. d 友拿完政府著數, 過左第一關, 仲要留埋比d仔女, 永世唔洗再審查 依d 又係公平咩?
[版主回覆08/15/2010 20:41:00]一計不受，又有另一計，到時又話要資助置業、租金券之類。
至於按揭個度, 無左95 係打擊上車 但其實9成都已經好少啦, 係都要博尾班既應該都可以籌到 不過係醒既就應該等回吐, 好似脫兄講 到時7成定95都差唔得幾多
[版主回覆08/15/2010 20:43:00]有心有力買的，一早買左喇！無心無力或有心無力的，到個市咁貴至黎嘈話買，究竟真正目的何在？
另外早前睇港台節目話港珠澳大橋個度 會有條橋接駁tuen mun 碼頭區或者市中心會否受惠? 定係只會好似東涌咁只係過路?
[版主回覆08/15/2010 20:42:00]講果個人有無睇過地圖？
脫兄,
你好! 那中原指數今年是否已無望上90-100點?
另外, 估計現在中原指數要跌多少點才可買多一層2手樓收租呢?
[版主回覆08/15/2010 23:17:00]以前計過，中原指數的支持位在74點，大約等如跌11%，但筆者相信5%都唔知跌唔跌到；至於要上返90以上，即現水平再升7%，估計要明年才成。
＂買樓自住＂這是一個似是而非的問題，是問題的表面。樓是買來賣的（無論是投資、投機、自住）這才是本質！現價買入，你期望下手買家出何價買入？這樣鬥傻值博率極低！脫兄以為是嗎？！
[版主回覆08/17/2010 00:04:00]一早講左，升破74點，全部都當投資。 輸左無得賴！
剛過去的周日, o係所住屋苑, 反而見到幾組經紀帶客睇樓, 之前已經失蹤左一輪…政府一話出手, 又大把人走出黎睇樓, 真係好難想像樓價可以點樣大跌…要爆既遲早都要爆, 壓下都好, 大家可以玩耐d, 多d 時間準備
[版主回覆08/17/2010 00:04:00]人地就係睇下有無死雞執，因為息真係太平！
明天賣地, 我相信唔會太差. 因為地產商要頂, 佢地重有好多貨要出 !
[版主回覆08/17/2010 00:06:00]好話唔好聽，如果連果三塊地仔都爭餐矇，就唔好再望樓市大跌。
看新聞透視、眼看星加坡的[組屋]真的比香港[居屋]好很多~~~ 真係偷師、更青出於籃、看下去人們更安居樂業~~~對政治的信任度更大 老實講政府是真的要控制一下樓價、14招是必要的 否則會愈來愈多人只作泡沫抄樓、不務正業云云~~~ 雖則說小弟也己供完自住的小單位360呎實用265呎 但在香港這小地方、要保住手頭的工作己不易 (除時又話SUPPORTING的工在祖國、真係話都冇咁易~~~ 隨時可以用5個人3-4K月薪代你1個15-21K的月薪位~~~) 真的不敢生兒又談何育女~~~~
[版主回覆08/17/2010 00:08:00]香港人自由出入，如果要留在香港，就要接受香港的命運！如果想香港學新加坡，不如自己一家大細搬去新加坡，咁仲容易。郎咸平話，中國樓股大炒，是製造業衰落的迴光反照，國內尚且如此，何況香港？
根本王坤係short既. 香港不嬲就係力爭上游既文化. 依家就想玩均富. 想平等.結果係害左夾心階層. 唔係最上唔係最底果批. 最上果批都係俾你拎咁頭果浸. 下面夠窮就大班著數拎.
南丫島都冇居屋.不如真係試下起果度.灣仔中西區地拎黎起居屋?!笑死人.冇錢就想住依d區.明明有新界平樓唔去買. 根本買樓冇難度. 有既只係貪同賭升值. 英國倫敦都因為發展得好所以中心地價貴晒趕晒平民出市郊. 仲要好貴既車費! 但香港依家就想係市中心係咁起野益想升值既窮人?!亂黎.
攪左兩三年.政府都係解釋唔到點解d人唔去買新界樓但只係起勢想凱旋門變3000蚊尺
[版主回覆08/17/2010 00:21:00]難聽ｄ講句：「窮就唔好學人買樓」，初初聽真係好涼薄，但事實上好多人連基本生活需要都未解決，仲要放資源比ｄ唔知真窮定假窮的人「發樓夢」？ 真實的情況係，有ｄ人根本就唔係窮到生活唔到，就唔應該從其他人的口袋「伸出援手」；甚至有人要求有「中產公屋」，又唔係窮又要囉著數，或者真係窮又要扮中產，幾咁肉酸而不自覺。 筆者睇唔到點解要在有限的房屋資源入面，唔起多ｄ公屋而要起居屋搞大抽獎。
令到樓價上升嘅兩大因素(少供應 + 低息)都冇改變到，相信樓市整固一吓會再升過。
[版主回覆08/17/2010 22:13:00]直到新因素出現
政府又要逼人發達, 唔炒得一手樓, 唔炒得$12M以上的樓. 有錢人咪炒$12M以下的2手樓, 始終成街都係平錢.
>更詳細的分析筆者將於下週雜誌專欄交待 脫兄, 請問係那一本雜誌? Thanks.
[版主回覆08/17/2010 22:14:00]網誌睇咪得囉
最新目標有3﹐炒賣為主﹐請教值博率邊個高﹕ 1﹐港灣豪庭﹕ 近期呎價 @5500 (大酒店會搬麼﹖_ 2﹐屯門大興花園﹕@3300 3﹐上水 新都 廣場 ﹕@ $4200 TKS
[版主回覆08/17/2010 22:14:00]2.
脫兄,
如你所說, 九龍地皮賣得很理想, 那短期調整會否加快結束? 是地產商有心托市嗎?
[版主回覆08/17/2010 23:22:00]我們窮人，天天想著早點月尾，以便有錢花。 有錢人，天天想著怎樣花錢。 同樣地，零售商食肆之類，天天想著怎樣跑數，以便有錢交租出糧。 地產發展商，今年賣樓套現標標聲(billion)，各大地產商，只有華懋想不到怎樣花！ 大家要這樣理解發展商，不要視之為怎樣看後市。 調整不會只由上星期五開始到今個星期二結束，今次措施令到某些人離場（拿不出一成首期的上車者，拿不出四成首期的收租者），所以點都有影響，至於你話加快結束，劇本只有一個，又怎樣加快呢？ 筆者現在想的不是義本道又會不會被信和或長實買去，而是那三塊小地，最終是否由華懋買呢？
sorry 脫兄,
你所指的劇本是什麼呢?
[版主回覆08/18/2010 00:32:00]例如有個人出身不好，細時窮，然後透過努力改善生活，我們可以說他「改變命運」？同樣道理，無人知道原本要調整幾耐，又怎會有所謂縮短調整期呢？
今朝聽到有聽眾問交行分析師羅家聰對樓市睇法, 佢話樓市好易睇, 係會行後股市幾個月至半年, 多年來只有少數時間例外, 例如 73, 98,99. 但感覺上如果任何一個投資市場係"好易睇"的話, 專攻佢係咪足以發過豬頭? 再講, 05-08 股市以升左兩倍有多, 但樓市只有三四成升幅. 請問脫兄認為以哩個樓市濟後股市幾個月方法來分析樓市進行投資買賣可靠性有幾高? Thanks.
[版主回覆08/18/2010 00:37:00]羅先生對自己果套併圖數據分析太有信心，以至估錯咁多次都認為自己很正確！筆者一早講過，根本唔可以咁睇： http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=3797 73, 98, 99，呢ｄ都係大轉角市，年年睇O岩都無用，呢幾年都睇錯的話，死得人多，六脈神劍咩！
富戶一筆過 197萬買居屋
公屋住戶吳先生也選購了油翠苑一個 680平方呎單位，更決定一次過清付 197萬元成交價，「驚銀行加息，唔想蝕息畀銀行」。———問李永達點想????? 政府資助買樓???
[版主回覆08/18/2010 23:55:00]民主黨立法會議員李永達直指，地產商以天價投地，等於「公開摑咗曾俊華一巴」，以行動說明其壓抑樓價措施無效，「原本我以為仲可以有效兩、三星期，家只有兩、三日效（力）！」 李永達指，現時樓價已和購買力脫節，泡沫越趨嚴重，「爆煲」只是遲早的事。建議「如果政府講明今年有一萬個單位土地、出年有兩萬個單位土地賣，地產商知道有好多地賣，就唔會搶高地價。」 無乜點，想ｄ業主死咁解姐！
依家最驚政府亂黎，所以未入市就唔好入。而多過一個自住物業，沽左佢。 <– 呢個一想法又點睇呢?! 因為諗下諗下，政府可以出的招唔多，到時重手左，真係只會累左一大班普羅市民
[版主回覆08/18/2010 23:58:00]如果樓係用黎住的話，唔駛諗咁多，升左係紙上富貴，跌左係紙上閉翳。 如果係投資的話，計得掂條數，尤其是機會成本，套完現果舊錢有好野買的，咪去做囉！政府或政客講乜野做乜野，唔到你同我估過喎！
想請教脫兄
政府減少可供出租樓宇的按揭比例，變相可出租樓宇會減少
這會否使租金上升從而令樓價上升呢？
ps. reply HH的
我只可以話其實好多公屋住戶好有錢，仲要年年有全港市民貼錢比佢哋
[版主回覆08/19/2010 00:03:00]可出租樓宇的數量不會減少，樓起左，一係比人住左，一係出租一係丟空，呢個只係分配問題。但少左人買樓收租，樓價就相對黎講平左（因為少左人爭），如果發展商要吊高黎賣，結果空置及貨尾會上升，租金會因而上升。 當然，以上推論純粹蛋頭式象牙塔文章，毫無實用可言，市場自會告訴我們怎樣。
本來樓市過熱, 冷卻一o下未嘗不是好事. 但出手過重或為o左令未有足夠能力者/人人上車而胡亂搞資助買樓(投資), 則有機會累o左一大班自食其力, 不靠政府, 有層樓作為畢生積蓄並視之為養老之本的人, 當年八萬五記憶尤深. 到底 多勞多得公道 定 均富公道? 人人有樓(不得於人人安居), 又是否是太過簡單表面的主觀(善意?)意願?
[版主回覆08/19/2010 00:08:00]三招十四式的目的，就係要令到買唔起樓的人更加買唔起樓，個市就有機會冷卻，他日亦會更少受害人。不過對於刀仔插大脾都要高價買樓的人（他們低價時絕不買樓），佢地今日會怨人唔幫佢買樓，到政府真係幫佢地時，他日佢地就會好似怨房協咁怨人做乜幫佢買樓。
請問如果想按左層現契樓 (冇按揭)套現做餅, 依家係咪合適時候, 定係等多一年? (30幾年既元朗樓, 唔係自主, 預一年後會空置)
係咪一定要上門估價?如果室內裝修好舊, 會唔會影響估價?
還是裝修完再賣左佢好?
如果按左俾銀行, 仲可唔可以租比人
定係裝修完租比人再儲第2間既首期?
[版主回覆08/20/2010 00:13:00]當普通按揭咁做，直接去分行問銀行；問題係三十年樓舊樓，銀行未必做到七成，估價亦不一定到價。如果你識得化粧就裝喇！否則唔裝修賣可能仲易脫手，因為炒家鐘意買呢ｄ盤黎化粧，係就係賣平左，不過你裝修都要錢喇！ 其實二十年樓齡以上的物業，多數都好難保值，偏偏好多人以為層層樓都係太古城或美孚。
咁老脫你建議不論化唔化裝都係賣左層樓好d? 定係裝修完租比人再按比銀行買第2層可以用盡層樓既價值呢
如果賣左層樓, 咁就要由頭開始過, 定係有一層在手會好d??
[版主回覆08/20/2010 19:02:00]你諗下：三十幾年樓，十年之後就係四十幾年樓，加按都唔渣得好多錢出來，不如襯市好走左佢。呢ｄ咁旺的市，十年都唔逢一閏，咪當左佢係永恆先得格！