中原地產施永青先生發表《投資九龍將勝港島》（http://hk.centanet.com/icms/article-tc-230-27227.aspx），認為港島區物業，過去升值幅度比九龍區優勝，但基於各種原因，這種情況今後可能逆轉。早在2008年筆者已指出此現象，當時中原網站尚未公佈分區指數的數據，而以差餉物業估值署的平均呎價數據得出此結論。既然現時有數可計，茲列如下：
|
中原城市分區指數 |
||||
|
日期 |
港島 |
九龍 |
新界（東） |
新界（西） |
|
1997年7月 |
100.00 |
100.00 |
100.00 |
100.00 |
|
2003年7月 |
33.65 |
31.50 |
32.26 |
28.58 |
|
跌幅 |
-66.4% |
-68.5% |
-67.7% |
-71.4% |
|
|
|
|
|
|
|
2003年7月 |
33.65 |
31.50 |
32.26 |
28.58 |
|
2010年6月 |
90.31 |
75.69 |
71.26 |
62.61 |
|
跌幅 |
168.4% |
140.3% |
120.9% |
119.1% |
與筆者講法不同，港島指數在過去的確跑贏九龍指數，然而從差餉物業估值價署資料看，卻有另一看法：
|
B類單位 |
|||
|
面積40 -69.9平方米（約430-753平方呎) |
|||
|
日期 |
港島 |
九龍 |
新界 |
|
1997年4-6月 |
$8,018 |
$6,277 |
$5,778 |
|
2003年6月 |
$2,571 |
$1,956 |
$1,877 |
|
跌幅 |
-67.9% |
-68.8% |
-67.5% |
|
|
|
|
|
|
2003年6月 |
$2,571 |
$1,956 |
$1,877 |
|
2010年6月 |
$7,767 |
$6,179 |
$4,303 |
|
跌幅 |
202.1% |
215.9% |
129.2% |
可以看出在2003年中以前，無論是港島、九龍或新界，樓價升跌均很接近；可是由2003年中至今，新界區樓價大大跑輸另外兩區，而同時九龍區卻升得比港島區多。關鍵在於中原指數只包括86個成份屋苑，而差餉物業估值價署資料卻是函蓋全港數據。大家看看中原指數港島及九龍成份屋苑：
|
港島區 |
九龍區 |
||
|
豪宅 |
非豪宅 |
豪宅 |
非豪宅 |
|
雍景臺 地利根德閣 帝景園 嘉富麗苑 會展中心會景閣 禮頓山 比華利山 嘉雲臺 碧瑤灣 陽明山莊 |
寶翠園 帝后華庭 光明臺 城市花園 和富中心 港運城 南豐新村 康怡花園 太古城 鯉景灣 逸濤灣 杏花村 藍灣半島 置富花園 香港仔中心 海怡半島 |
又一居 漾日居 擎天半島 海逸豪園 |
美孚新邨 泓景臺 昇悅居 維港灣 栢景灣/帝栢海灣 黃埔新村 黃埔花園 德福花園 得寶花園 淘大花園 麗港城 匯景花園 維景灣畔 新寶城 東港城 新都城 華景山莊 |
所以中原分區指數顯示的港島區特別強勢，只是因為豪宅帶動。大家再看大單位是不是九龍跑贏大市。由於E類單位平均售價數字大部分均少於每月20宗，筆者選用D類單位作為「豪宅」的代表，下圖可見九龍豪宅，一樣放甩港島及新界。中原指數的成份屋苑，完全沒有包括何文田、九龍塘、畢架山、嘉多利山等九龍傳統豪宅區域。所以，坊間所謂港島區過去跑贏大市的論調，是豪宅在港島區分佈較多造成的錯覺。
方今多幅九龍豪宅地皮出售，三四年後落成，究竟是追及港島區同級樓價，還是尤有過之，到時自有分曉。
國內簡體版：http://blog.sina.com.cn/tokuhon
脱兄您好! 我買了你的大作 – 智識楝樓 – 十八區置業, 實在事十分好的香港樓市分析及工具書, 但就欠缺了馬湾 – 珀麗灣的分析….希望你能在下一版補完啦!!!( 我家住青衣,想聽你的意見呀!) thanks!
[版主回覆09/05/2010 00:41:00]荃灣區的主題：硬件不能補地利，就是最佳的注腳，無論交通及社區設施，均是珀麗灣樓價最大的跘腳石。
大摩則認期升市不可
長期持續，並料 處周期性的頂部 ，因目前香港樓市市值已相當GDP的3倍水平(1997年6月為
3.24倍)，而香港在03年4月政府大力干預樓市下，此比率最低回落至1.22倍。
大摩認為港樓價雖已近見頂，但 短期或會維持現水平 ，因環球央行不會進行收緊政策、港府仍未有推出嚴厲的冷卻措
施、而更重要是香港樓市的槓桿比率較
1997年為低，顯示不少買家無需透過借貸買樓，但建議投資者要避開地產類的資產. why?
[版主回覆09/06/2010 00:33:00]簡單講，即係圓頂派發，買家可能追唔到叫價，但賣家不至於要割價求售，相信好快班代理就會唱淡，好使叫價下降以利成交。
老脫
你之前介紹過本聰明按揭, 我睇完後有d問題
1. 個方法好似係for自住唔可以租比人產生現金流既樓
2. 如果係租比人, 根本唔需要用依個方法?
3. 你對依個方法有咩意見?
4. 如果係高位又唔準備賣, 用加按做依個方法其實係幫助鎖定利潤?
[版主回覆09/07/2010 00:09:00]呢個方法只係理論上可行，實際操作有困難，否則一早大行其道，但可作為財技探究的思考之用。 加按的目的，是提高物業的變現性(liquidity)，比如某物業由200萬升到300萬，原本是60萬首期及140萬債，升值果100萬係虛數；加按後變成90萬首期（無法動用）210萬債（多了70萬）但多了40萬現金。 他日樓價下跌，只要不被銀行迫倉，這40萬就是救生圈。
想問一下脫兄, 點解新界既表現會咁差既? 升少成一半? 是否還有水位?
其實我有一個問題, "荃灣區的主題：硬件不能補地利" ,
你是否指"硬件好,但地理有所不及"?
或是"地理好,但硬件舊"?
因脫兄之前層多次說"荃灣西'尚有不少升值空間. 小弟有點渾淆
[版主回覆09/06/2010 23:58:00]十幾年前，新樓都在新界興建，當時沒有奧運站、九龍站，甚至連四小龍都無；到今時今日，好多新盤同半新盤都在市區，位置好、樓齡新、設備又多，新界樓就顯得沒有優勢。 加上近十年來，市區尤其是九龍區的交通基建發展比新界多，形成市區與郊區地利上的差距擴大，而反映在樓市上。 樓價是由「地價」及「硬件」構成，最好當然兩者都有，兩者選其一是地價比硬件重要，而地價反映出所謂地利。呢個所謂地利，是基建、社區、交通、商業活動等構成。 深井樓是典型的有硬件無地利的例子，荃灣站一帶比如綠楊是有地利無硬件的例子，但荃灣西一眾樓宇，則集兩者之長，尤其是該書寫作時尚未有九龍南線通車，證諸今日，荃灣西大帶樓價大大跑贏深井及荃灣站。
請問如果香港做了人仔離岸中心, 咁對邊一行業最有利同邊些股票最好? 又有邊樣投資最好?
[版主回覆09/07/2010 07:35:00]大家只要想一想，世界上謂離岸中心的地方，以至那些避稅天堂經濟也不見特別好，就無需太過重視。金融業養不了幾多人。
"金融業養不了幾多人"………悲哀地, "黑面曾"淨係想玩金融呢範野
[版主回覆09/08/2010 08:11:00]政府都有搞其他產業，例如想搞中藥港、葡萄酒國際中心之類，很可惜，全部都係養不多幾多人。
脫兄言下之意, 就算附近一帶有地利環境有所改善(eg,四小龍直通MTR,爵悅庭直通citiwalk2/荃灣西),地利優勢之差永遠不能改變, 爵悅庭&四小龍 升值能力永遠都追不上綠楊&美孚等舊樓?
既然"新樓有硬件優勢"也永不及"舊樓有地利優勢",只有追貼,但永遠都追不過. 純以投資角度計(不是自住),那倒不如買舊樓更加會升值?
[版主回覆09/08/2010 19:30:00]升值能力與樓價是兩回事，筆者的意思是爵悅庭樓價不能超越綠楊及萬景峰，但從升幅上講，可以跑贏綠楊及萬景峰（因為兩者相對上較貴）。
新樓與舊樓比較，升值潛力當然是舊樓較佳，因為溢價較低，你睇下荃灣廣場同河畔花園跑得幾快！海灣花園行去荃灣西站，沿途都係綠化地帶，異軍突起亦不出奇，海濱則太舊了！
其實政府都有做野既. 不過好多都係唔可以講出來. 例如: 稅率, 逃稅天堂, 好多公司點解係香港搞總部 or做落單 or 一d工序.其實都係想交小d稅. 唔好睇小呢d野, 真係可以交小好多$$… 養起好多人. 紅酒港, 中藥港, 質量港其實都可以間接養起好多人.. 當然 GP一定唔夠抄樓, 抄股, 抄iPhone好.
[版主回覆09/08/2010 19:33:00]香港有些人搵錢容易，令到其他搵錢難的人不開心，其實是人之常情，合理到極。但要求政府令更多人能過好生活，有點難！
以爵悅庭同綠楊呢個 case.
雖然荃灣西既地利有所改善, 但同一時間,既然爵悅庭是新樓,還有高溢價在內,
"新樓溢價" 會同 "地利改善因素" 亙相抵消.
那一來一回, 爵悅庭同綠楊既升幅還不是一樣? 何以能否跑贏溢價較低的綠楊?
若現在以以荃廣和爵悅庭比較,荃廣升了不少,但同時溢價較低. 那荃廣既投資價值又會否比爵悅庭高?
舊樓太舊,受制於硬件質素問題升唔陏, 新樓又有溢價升唔陏, 咁其實買新樓定舊樓好?