各方預期財政預算案會有新的樓市政策及措施，筆者由頭到尾看一次，幾乎全是將人盡皆知的事謄寫一次，主要只在土地供應著墨，以及將舊措施如額外印花稅、置安心之類重申一次。此外又講了很多遠期計劃，例如維港以外填海、善用岩洞，這些計劃十年八載都未必成事，否則舊機場土地就不會至今還未利用。希望用長遠願景來解決問題，而不是拿出即時答案，不只是臨渴掘井，簡直係掘井充飢：就算水真的掘了出來，可以當飯吃嗎？
當前樓市的問題，根源並不只在土地供應不足，而是土地未能有效地轉化為可供使用的物業，同時信貸寬鬆製造了過多的購買力。筆者之所以說是「過多」，皆因從住宅單位與住戶數目的總量看，住宅單位根本就供過於求。2010年全港共有公私住宅單位253.7萬，而家庭住戶只有231.9萬，兩者相差達21.8萬。換句話說並不是總量上的不足，而是市場有人支付更多金錢來改善生活環境，而這些金錢偏偏就來源於信貸寬鬆，能夠在供過於求之下推高價格，大家認為是不是「過多」？
從需求著手，其實可以出現立竿見影之效，恆生銀行停止H按只做P按，新造按揭客戶的利率即時增加一厘多，市場已出現一陣騷動。如果所有銀行都執行這個措施，住宅物業的需求必然即時收縮。問題是渣打銀行已開腔不會跟從，其他按揭大戶如匯豐、中銀等亦不見任何動靜。政府亦不便透過金管局出手強制銀行停止H按，否則消費者又會走出說大市場小政府，聯手出來挾大社會（即係普羅老百姓），乜乜勾結，物物輸送，令到他們供貴息。
又如直接進一步勒緊按揭成數，甚至提高銀行壓力測試的門檻，亦會引致未能上車的人更難上車。人們想政府能壓低樓價，降低需求是其中一法，但被削掉的當然就是支付能力較低的一群，偏偏他們又會要求政府幫助上車，當中矛盾如何處理及疏導？筆者認為，置安心不失為其中一個可行辦法，問題是規模太細，來得太遲，明年第一個項目才上馬，只是約1,000個單位。而私人市場，即使政府供了地，限制呎數又如何？一樣不會平到行出來嘈的一群的支付水平，結果死結永難解。
商廈、寫字樓、工廈、酒店，以上各項土地的著墨，亦只是願景多於實際，例如期望南港島線促進黃竹坑一帶的工廠大廈重建作辦公室用途，但幾年前多個工廈轉酒店的項目夭折，這類轉變用途亦是困難重重，而且商用物業不是政府喜歡擺在那裏都行。現時繁盛的工貿區域，例如鰂魚涌、荔枝角、觀塘，均在車站附近，只要稍為遠離車站，空置率即上升。究竟比九龍灣更偏離港鐵站的啟德地皮，能否像司長預期變為「另一寫字樓樞紐」？恐怕也是掘井充飢的居多。
唉…80後上車都已經要搵到新界OR香港唐樓,遲D90後點上到車呢…擔心擔心
[版主回覆02/26/2011 18:07:00]小擔心，樓市有起有伏
買左你新書了.. 中華 85 折..今晚詳細閱讀…
[版主回覆02/26/2011 18:06:00]多謝支持
下!!!有人買到新書!!!今日我到旺角,佢地話可能遲幾日先有…OMG…
[版主回覆02/27/2011 00:18:00]幾間大書局呢期都大減價
脫兄，去年初見你說爵悅庭低水，當時約4,900/呎買入一中層單位投資，而家市價約6000/呎，請教是否賣樓時机？呎價仲會再升嗎？始終係荃灣工業區嘅樓，驚升得慢時跌得快，想聽聽你的意見。
[版主回覆02/27/2011 00:13:00]呎價仲有得升，因為社區仲有得改善，而且升幅唔會少得過大市。買樓要睇眼前，更加要睇未來。
爵悅庭要黎炒都可以, 如果自住就唔好了. 附近工廠區空氣問題嚴重, 隔離工廠又裝左好多無線電話天線 (本人舊同學以前做呢行, 佢已經有幾個同事40歲左右就有CANCER). 同 MTR 又唔係近, 唯一好的就係買野方便.
[版主回覆02/27/2011 08:10:00]好炒未必好住，好住未必好炒
脫兄， 請問如果在觀塘返工，想買2.3-2.4M既樓，400呎多D，有冇D地點同盤好介紹呢？想自住之餘又搏有DD升值(比大市多DD升值潛力)？沙一好唔好呢？謝謝！
[版主回覆02/27/2011 08:18:00]第一城都算係一個好選擇，有馬鐵；另亦可以考慮將軍澳寶林、坑口一帶，附近地皮幾乎已發展。但將軍澳站、調景嶺、康城三站，附近大把地皮，恐怕買左之後有排等。
用了二三小時看完了 (quick scan) 《上車置業全攻略》. 資訊非常充足, 文字簡單直接, 易讀, 一流的工具書. 讚讚讚讚 對於 "上車" 人士, 我會有以下假設 (1) 財政比較緊, (2) 打工仔-看重交通時間, (3) 唔多識計理財的數, 好易 over budget. 若果有以下資訊會令讀者更方便: (a) 模擬個案 (e.g. 月入萬五, TST 返工, 有現金幾多, 想上車邊區好…), (b) 裝修 budget 係大數, 若有大約裝修價格 & 需時 table.
[版主回覆02/27/2011 08:25:00]多謝意見。 很多人上唔到車，主要因為唔夠首期，以及唔先計能力就去想像要買那裡。唔夠首期應該去用二按，至於點計能力，書中已有兩篇述及。 本書都有一兩個模擬個案，例如計算供樓最初期的利息，至於區域選擇也為各區提供了上車樓盤資料。至於裝修，市場上很多書籍及雜誌，本書只是講大原則：住多久，就放多少錢吧！
脫兄,又有一事請教.
小弟有一個小單位,經網上放三個月短租,不經代理,不經律師.要求對方一次過繳清三個月租金,外加一個月按金.
自己去書局買了一份租約,對方交出身份證副本及收入證明.外加協議書一份,說明三個月後如不遷出,租金上升一倍,及如因租戶延遲遷出導致業主損失,業主有權向租客索取賠償.
請問有冇做漏嘢或其他須注意之事項?
[版主回覆02/27/2011 08:26:00]最好報一報印花稅，並令租客知道，不過小心佢住左入去唔交返間屋比你又唔比錢。
脫兄，多謝回覆，去年係我人生第一次買樓自住兼投資，亦喺嗰時先開始留意樓市，先留意到你係d度嘅分析，再拜讀你嘅作品惡補樓市知識。工作二十多年一直冇買樓，舊年一買就買左兩間，買完第一間就撞啱政府9招12式，買完第二間政府就即刻出額外印花稅，所以朋友都話我係明燈，話忍左咁多年嘅都忍唔住買兩間，個市離見頂不遠矣！因為自住單位都係爵悅庭，唔想風險太集中，至會考慮賣出層數較低嘅單位套利，轉揸股票，后者唔駛怕政府打壓，交易成本較低，流動性亦較高，請教咁做法是否好D?謝謝！
[版主回覆02/27/2011 08:28:00]錢多就要分散投資，所謂血灑街頭入市時，現時股票估值根本就好平，大地產股都係十多倍P/E
謝謝脫兄！除沙一及將軍澳外，觀塘住宅可否考慮呢? 另想問觀塘工厦嘅投資價值如何?謝謝！ 另現時好多人都因低息關係，將銀行存款轉向住宅投資；我想，若果經歷幾年(say, started from 2009 onwards)之後，呢個可能會促使D人習慣物業投資不再轉回存款嘅話，咁樓價只會响我哋認為嘅「高價」徘徊。而呢Ｄ人一般都係50後60後，所以80/90後愈嚟愈難買樓！而「習慣物業投資不再轉回存款」就會令住宅物業既基本結構因素開始改變。不知這樣想法及推論，合理嗎?
[版主回覆02/27/2011 10:08:00]觀塘區仍可考慮的有淘大與得寶，工廈投資並非一般人可以參與。 你所講的特定情況，並不會永恆不變，只係在一兩年內都應該係咁。甚麼後都好，想上車自有辦法，想一步登天就永無辦法。
多謝脫兄指教！小弟明白方向行！
請問點報?
點防?
懇請脫兄指點.
[版主回覆02/27/2011 16:32:00]在選擇租客前，要掌握比如佢做邊行之類的資料，選錯租客的話，防不勝防
脫兄, 既然樓價已到達"乾升"階段, 您是否認為未來幾年內會出現如97般的樓價爆破?
[版主回覆02/27/2011 16:32:00]肯定會，否則樓市點會有周期性？
非常同意脫兄見解，我正打算賣樓買盈富基金！
[版主回覆02/27/2011 16:33:00]分散投資幾時都係好主意
thanks 脫兄!
[版主回覆02/27/2011 16:33:00]不用客氣
剛買了脫兄新書支持，商務都係85折！ 脫兄，仲想再問一下……遲D若果好似97時咁爆破，咁未爆之前應該炒到好顛；其實宜家算唔算好顛呢？我又覺得仲未算…..而D地產商買入嘅麵粉價或補地價都唔平，甚至係二手價嘅60-70% (e.g. Yoho midtown?)；會唔會當地產商買入既麵粉開始跌又或者佢哋都唔再買入新嘅麵粉時，就係危險訊號或是即將爆破呢??謝謝!
[版主回覆02/27/2011 20:29:00]未算最癲，現時樓價低過九七，而按揭息率又低過九七。 其實睇見唔見頂，本書都有講，P.118
哈哈,我買到喇,仲有8折=]未睇晒. 我見呢本書都好好賣, congratulation^_^
[版主回覆02/27/2011 22:49:00]多謝支持
其實我見好多評論都話單位供應收目是多於家庭住戶總數，就以脫兄引述的句子為例︰
2010年全港共有公私住宅單位253.7萬，而家庭住戶只有231.9萬，兩者相差達21.8萬。
我個人的睇法是這個供大於求的道理在香港好似不太適用，因為香港有種心態就是買多於一個單位，用作投資或收租，所以如果要每一個家庭都有一個自己買的單位，基本上是供應不夠，所以在香港單位供應其實都算是供不應求的，不知你同不同意呢？
[版主回覆02/28/2011 22:21:00]就算投資買多一兩間，最終都有人住，而根據香港物業報告，全港空置單位的數字是五萬間。還有十多萬個單位，可能用作其他同途，例如沿著彌敦道好多住宅大廈，轉晒黎做樓上鋪同寫字樓。
香港其實已經不錯，只不過發展度太高，所以「坐火箭」機會較少。好多人不滿是因為太貪心。 我覺得預算案不算差，只是缺乏亮點。查實與其亂大興土木，亂花錢，不如唔做好。例如唔派錢係好事。須知人有貪性，如你今年派六千，下年派少過六千會俾人鬧，派六千人家當應份。年復一年，只會加重財政壓力，又對社會無益（這小錢改善不了生活。）。留多啲儲備，有好機會才用，未必是壞。（可惜的是，政府時常錯過機會。） 在香港，市民想脫貧或致富，不是依賴政府，而是靠自己。
[版主回覆02/28/2011 22:19:00]今年的財政盈餘來自賣地及各種地產稅項，市旺就有，市淡就無晒，問題是那六千元不應該這樣花。
脫兄： 我今早去美孚西鐵商務書店，你本書斷貨還是這裡無得賣？ eric
[版主回覆02/28/2011 22:17:00]中華與大眾已有，商務及三聯暫時未見
與其話一人hold幾個單位
不如話優質物業(市區、新樓、交通方便)唔夠分，爛樓就無人要…
深水步到今日都仲有一百萬樓下既樓，老老實實邊個真係會想買黎住？
[版主回覆02/28/2011 22:17:00]一如港男港女問題
請問青山公路有無投資價值呢?何屋苑較好?因有星提及國際學校, 右有地可賣?thanks!
[版主回覆02/28/2011 22:16:00]青山公路屬於兩頭唔到岸的區域，升得慢跌得快，如要買，可考慮影子盤愛琴海岸或黃金海岸
其實我想問下香港既住戶係有好多既定義,商人住1-2年既算唔算?大陸人租來一年住幾日?仲有D板間房,一個普通既美孚900呎都有5個"1人家"啦.有可能有很大的over同under estimate.各位認同嗎?
[版主回覆02/28/2011 22:15:00]統計署對家庭住戶的定義：指一群住在一起及分享生活所需的人士，他們之間不一定有親戚關係。自己單獨安排生活所需 的個別人士亦當為一戶，即「單人住戶」。統計數字並不包 括成員只有流動居民的住戶。
hey, hey,我前幾日係NP既商務買嫁,正價85折,會員8折.MK既商務好似太忙,唔得閒攞出來住…不過會唔會係賣晒就唔知喇=]
[版主回覆02/28/2011 22:27:00]第一版印了好多本，有人買書局就會賣
真係比以前既大本左,但係價錢便宜左=]好彩冇跟inflation=]
請教脫兄青山公路(黃金)和愉景灣比如何? 為何青公會跑 輸? 有國際學校和屯門至機場線開通會否好一點?
[版主回覆03/01/2011 21:51:00]兩個都唔算係好選擇，尤其是青山公路沿線，交通不用說，生活各種所需都不方便，即使改善，都好難追到其他區
脫兄
想請教下嘉湖山莊現價投資價值如何? 個人覺得因為隔離站 新元中4500,屯市4500,佢由現價3100追貼元朗,屯門站,而且中原成份屋苑只有金獅同嘉湖均價仲係below 4000,晌SSD下可能因買家追唔到其他屋苑而挾升…
[版主回覆03/01/2011 21:55:00]筆者第一次買樓就係嘉湖，1995年時買的，如果無賣的話，都有７０萬賺。嘉湖近西鐵站的樂湖居更是交通與購物都咁方便。不過天水圍不及元朗屯門繁榮，商業價值不及，樓價自然較低。
"..在香港，市民想脫貧或致富，不是依賴政府，而是靠自己。…" 理想歸理想, 現實歸現實, 呢Ｄ係地產霸權問題… 以前有少許錢都可以開間士多仔, 文具店, 做個賣報紙. 或者賣下雞蛋仔…. 靠自己都可以做做下買兩層樓 (呢Ｄ全部係真實案子). 而家? 交左租先喇, 但係想入葵場交下租都要排隊等, 開店期內唔夠利潤立刻要你走…香港係高教養姐, 咁樣 ge 堅 尼 系數, 其他地區一早爆喇………呢Ｄ稅 ge 野不過係觸發點姐, 我唔係要反咩反咩. 不過政府咁都唔先知先覺… 重可以點??????? http://zh.wikipedia.org/zh-hk/%E5%9F%BA%E5%B0%BC%E7%B3%BB%E6%95%B0
[版主回覆03/01/2011 21:58:00]香港人，反得出乜野樣？比枝槍都唔識用。
脫兄,
<上車>已入手, 正在咀嚼. 在第123頁, 講及樓價會去到什麼水平, 好像條條都中咁…
咁個市會唔會好快就見頂…. !
謝謝.
[版主回覆03/01/2011 22:01:00]根本就係，不過見頂都要有外在因素，隊霖個信心才會爆(P.118)。
最後用了借用合約,再次感謝脫兄指教.
[版主回覆03/01/2011 22:01:00]不用客氣
脫兄,本人於前年入手屯門工廈作收租投資
近排地產成日咬放比佢,當然有一定水位
但見政府成日吹活化工厦,心唸可能仲有得等下
你覺得放了它定收租好 謝指教
[版主回覆03/01/2011 22:03:00]活化工廈，都係市區及近郊先做，屯門工廈有段時間都未到。放左用黎買股票，收息都唔少。
脫兄 , 小弟正閱讀樓市漫步 – 置業進階筆記中關於租金與樓價一文 . By theory, 租金與樓價本是 positively co-related factors. 樓價升 , 租金會升 . 樓價跌 , 租金也會跌 . 何解脫兄認為可用租金樓價比 , 來作為何時買樓賣摟的一個參考指標呢 ?
[版主回覆03/01/2011 22:11:00]Positively correlated並不表示fixed，所以唔同時期租金與樓價有不同的比率，正如股市都有不同的市盈率。
回１２３： "理想歸理想, 現實歸現實。" 渴望"靠人"不是理想嗎？ 是不是一定要開鋪做生意才可脫貧或致富？ 歷來做生意都難，不是今時今日才是。你見人家成功就以為容易，事實上失敗例子多不勝數。另外， 就今時今日香港來講，真係有很多人滿足於開士多，賣 雞蛋仔嗎？ 香港的生活真係好差嗎？差到需要作反嗎？作反之後會好嗎？ 我覺得主要係人心不足既問題。 如果你覺得無道理，可以再回覆，但我不會再回覆。
[版主回覆03/01/2011 22:15:00]不中聽都要講一句：就係香港的窮人未去到絕路，仲有公屋、廉價醫療、資助教育、食物銀行，所以社會平面化了，想發達自然困難。想一想點解利比亞人民被飛機轟炸都要做反，就知所謂洋紫荊革命幾咁天真。
新書係荃灣三聯都見到了…
[版主回覆03/01/2011 22:20:00]荃灣廣場中華都有了
2011-03-01 21:58 脫苦海 香港人，反得出乜野樣？比枝槍都唔識用。 自己都係香港人, 真唔係好想咁講, 但事實係香港人响香港嘈就大聲, 出到外面好似 "MU 春". 只係講事實菲律賓慘劇中, (本身對件事都好難過), 其實我地生活在一個温室裡面. 一到外面世界發生一些事就不懂反應. 又唔使軍訓, 就算出街行遠D又話累. D家長太保護小朋友, 又成日對住部電腦, 又無運動. 個人點會有信心. 幾年前睇過一段片, 係南韓對反對上街人士, 佢地係用防暴盾牌一野車過去示威人士個頭. 重有係香港人都幾天真, 之前南韓農民黎香港反世貿, 佢地先黎响街度做下SHOW博港人好感. 都唔明點解咁多港人受落!!但之後就黎料衝擊警方, 人地係咁倚都攪到咁. 黎真香港警方可能要動用全港警力+飛虎隊!
[版主回覆03/02/2011 18:13:00]香港人，做慣順民，生活無憂，錢來張口，飯來伸手
話要說得清楚一些… 唔好將其他 80/90 問題混埋黎講. 堅 尼 系數唔係講人唔心足, 係貧窮同富有差別有幾多, 有幾嚴重. 你見識過 跨 代貧窮? 我同意香港的窮人未去到絕路, 亦唔係話窮人注定冇將來. 不過…. 點解唔可以幫多d? 點解貧窮小孩唔可以同富有 ge 小孩企係同樣 ge 起跑線上面???
[版主回覆03/02/2011 18:26:00]當社會上最窮的人走投無路，佢地至會搏命，即係起義或者革命，例如明末、清末，最窮的人連生存都成問題。 無論社會點貧富懸殊都好，如果最窮的人好似香港咁，衣有救世軍、食有食物銀行、住有公屋、行有交通津貼、病者有廉價醫療、小朋友有書讀，你話佢地會唔會放棄現時所擁有的社會制度，拿起武器同野心家一齊癲？ 唔好再講乜野起跑線喇！當你共唔到人地老豆產時，所謂教育機會算ｄ乜？請睇下圖：
洋紫荊革命? 算喇…戲名黎姐….. 反得出乜野？ 都係叫下抗議下咁喇…..做得多 都笑到口乾…我反然想知道..邊個 G4 可以撞到特首咁痛姐….
[版主回覆03/02/2011 18:26:00]小流氓遇著大蠱惑
洋紫荊革命得啖笑，比枝搶都唔識用，作反都冇乜用，好心就唔好遊行喇！出來遊行都唔知為乜！香港人應該知足同認命！你話係咪？
[版主回覆03/02/2011 18:29:00]第一個用花黎選女人係天才，第Ｎ個用花黎向自己面上貼金的是甚麼？
totally agreed with timing 師兄 and 脫兄！
唔知你想講乜？第N個人用花黎面上貼金是否指N無人士？我想知遊行改變唔到乜嘢嘅話，遊行黎做乜？你回應了我嗎？
[版主回覆03/02/2011 23:25:00]就是回應所謂洋紫荊革命，人地利比亞係內戰，真槍實彈生死相搏，香港人只是在官員面前大叫大嚷，仲要被人技術性擊倒，仲厚顏說是甚麼椰菜花夾命。 遊行唔一定要改變乜野，也可以是一種表達形式。今日有蟻員話六千蚊買唔到樓，又唔可以改善貧富懸殊，不如話唔可以維持世界和平同保衛地球喇！呢一種表達形式，除了政客抽水外，又代表左乜？
脫兄： 今天在美孚西鐵商務書店有得買85折！今次對比上一本論點多很多和周詳！祝貨如輪轉！ eric
[版主回覆03/04/2011 00:51:00]因為兩個人一齊寫，好多內容都係反覆討論的結果
脫兄: 按樓100萬去買人民幣上大陸做5年定存有五厘息,有匯率風險嗎?
[版主回覆03/04/2011 00:51:00]有匯率風險