有地產代理以「非理性亢奮」來形容目前樓市，查此名詞出自前美國聯儲局主席格林斯潘對股市長期上升的形容，據聞此說出自1996年，但美股要到四年之後2000年科網熱爆破才轉勢，簡而言之即使此等市場氣氛出現，亦不表示市場會轉勢，即如天氣很熱，亦不表示過幾天就冬天。
類似對市況的描述，沒有甚麼微言大義，亦未能算是一種分析或預測。不過在低息環境下供平過租，買樓自住並非「非理性」，再加上由2010年開始大眾在傳媒及政客大力洗腦之下，認為樓市只升不跌已漸漸成為主流。當大眾出現對樓市上升的理性預期時，單憑行政手段或增加遠期供應，當然難以扭轉升勢。例如財政司司長讓步派錢，新聞訪問某一年青人，口口聲聲說六千元無用，都不能買樓。
連等著開飯的人都想著買樓，究竟是市場不理性，還是某些人不理性？誰人不知道避免租金上漲的方法是自置物業，問題是當交租都有困難，或者因為交租而自稱難以儲首期上車，有沒有問過自己是否真有能力置業？如果是的話，為甚麼在早兩年前(2007-2008)樓價較平時不入市？
對於目今樓市，筆者套用股市的杜氏理論來分析，認為樓市在2010年已進入牛市第三期。回顧由2003年至今，中原指數已上升三倍，其實無需升到200點才滿足一個浪升幾倍的條件，但這七年多的升浪，可以大致分為三段：
牛市第一期：2003-2005
沙士之後市場仍然看淡，認為樓價只是反彈而非轉勢，筆者亦不例外，要到2004年才發覺自2002年開始，住宅樓宇的中長期供應已大幅收縮。當時即使是新盤也沒有高溢價，不過地皮卻悄悄地被發展商搶得高價，比如現時嵐岸及壹號雲頂地皮在同日拍賣，出現麵粉貴過麵包的情況。可是當時的樓市，除藍籌龍頭盤外，絕大部份二手樓都仍未顯著上升，到2005年有政客就凱旋門大造文章，樓市結束上升而橫行，是為牛市第一期。
牛市第二期：2007-2008
就在股市2007年10月見頂後，樓市卻反其道而行，中原指數自2007年10月58.42開始上升，到2008年3月的72.78，短短五個月上升了24.5%！當時新盤溢價已成普遍現像，而二手市場市區及近郊沙田、荃灣、將軍澳升幅較為顯著，較遠的元朗、屯門、大埔、北區，升幅較少，而且沒有擴散到居屋、夾屋以及村屋、丁屋，拍賣行只有銀主盤被搶高，還沒有凶宅爭奪的情況，是為牛市第二期。後來卻因為金融海嘯而中斷。
牛市第三期：2009-201?
請大家回憶一下金融海嘯後的樓市進程：銀行放寬信貸，然後發展商積極勾地，舊樓收購增加，新盤以高溢價開售銷情一樣理想。而二手市場，市區樓及近郊固然更上一層樓，現在連樓價最落後的天水圍、粉嶺、深井等均跟上，那裡的新盤都可以高溢價銷售。與之前兩浪不同，升勢已擴散至居屋、夾屋、村屋、丁屋，甚至連凶宅都出現爭逐的現象，很有牛市第三期禾雀亂飛的境況。
樓市現在像《世界是平的》，不過不是平宜的平，而是區區都平均地貴。筆者並不是說樓價已見頂，反而套用股市的經驗，煙花在最後的一刻最燦爛，樓市最爆炸性的一段才剛開始，估計今年內都未必會爆破，不過現時還未置業的話，不妨等下一浪。
"不過現時還未置業的話，不妨等下一浪。" 絕對認同…..樓市始終會爆, 但要等經濟放緩, 才會有顯著轉勢。 這個升市週期估計可維持較久, 畢竟通脹勁, 人工展望仍有得升, 低失業率…都係個幾幅屁…個人愚見, 如只有一層自住的樓, 就不要估頂沽出, 換樓都OK (例如差LOCATION換好LOCATION), 脫兄看法如何?
[版主回覆03/05/2011 08:04:00]一向都係咁睇，邊有話一層樓住成世？
97年時d人上會要13厘，依家只需1厘，如果用同樣槓桿比例，樓價應可升俞97年高峯的幾倍？
[版主回覆03/05/2011 16:42:00]數又唔可以咁計，交租果班人（包括租舖或寫字樓做生意），支付能力都係差唔多，所以唔會比九七升多幾多
脫哥哥, 你認為香港樓爆煲的一刻, 導火線是什麼 ? 美國發生某種什麼的事 ?
不相信香港政府會出手自己隊爆自己
[版主回覆03/05/2011 16:42:00]可能已經發生緊，你估筆者講緊邊件事？
要樓市爆破,首先恆生指數要先爆破,跟住影響實 體 經濟.志於導火線是什麼,我 認為並不重要.因為作為 普通人的我們.每次 爆破前 也看不見 1994,1997,2000,2008,有那次我們可以 預先看見?
[版主回覆03/05/2011 16:43:00]總之低位入貨，高位等出喇
脫兄， 做銀行前線的朋友報料，公司已經不提供HIBOR， 看來平息供樓的情況開始逆轉。
[版主回覆03/05/2011 16:55:00]係都唔出奇，銀行打開門口，都係想賺錢姐！
低息高息銀行都係咁做生意…不提供 H plan, 可能係銀行預未來幾年業內水頭足夠, 覺得 H plan 唔會超過 P-2.8% 呢個 range, 既然賺你唔盡, 當然唔想繼續用呢條橋掠你水喇, .一個銀行, 一個保險, 點都唔會計錯數, 死錯人….
[版主回覆03/05/2011 20:11:00]有！雷曼咪計錯囉！仲有貝爾斯登，而銀行擠提倒閉，上世紀在香港不時發生，今世紀歐美經常發生
脫苦海 ,
你會否..遲d…連自住物業..也賣出…博爆煲…!?
到是…記得..通知聲..!!
[版主回覆03/05/2011 20:12:00]如果有人出一萬蚊，難道唔賣？
想請教脫兄, 小弟本身有自住物業, 亦有一將軍澳投資物業, 在07年尾樓市起動前買, 一直收租到而家. 現打算出售獲利, 然後將170萬 cash 慢慢匯上大陸做人仔3年定期, 收4.5厘息. 此舉目的有三個, 第一係覺得而家有點乾升, 想趁好市出貨獲利, 第二係大陸人仔定期息率的確吸引, 兼且希望幾年後賺埋匯率, 第三係希望哩三年有機會等到個較大跌浪, 然後買返層市區 d 既物業. 我諗過如果賣左個市仍然升多一浸, 我人仔收息加潛在升值可能都有30萬收入, 都足以抵消到現樓價再升 8-9%, 值博率似乎唔錯. 請問脫兄有何意見? 謝謝.
[版主回覆03/05/2011 22:31:00]出售自住以外的物業無可厚非，那只是一項投資，錢梗係向高回報的地方流喇！人民幣是否必然升值，筆者不敢說，不過分散投資，從來都係好主意。
班友冇計錯數woo, d 債嬴就淨係得 10%比你, 輸就無限, 最後賴野咪係無知小市民…. d 咩野風暴一時話按錯 ENTER, 一時話期權多左兩個零, 一時話係某一個職員私自炒大左, 但係獎金紅利全部袋袋平安….. 雷曼係咪真係計錯我唔敢講, 中信泰富幾個高層賴野上身, 就真係計錯數喇…..
[版主回覆03/06/2011 08:07:00]略水呢一樣野，英國人就真係無計錯數，匯豐本來係開黎經濟侵略中國，CAP水CAP左成百年，今時今日仲有咁多香港人甘心比佢CAP，華爾街班友唔係咁短視，今時今日仲坐嚮度搖搖腳。 ２６７果單野，據郎咸平講，只係中國俄羅斯等國眾多被ibank獵殺的例子之一，仲有中儲棉、中航油、俄油等等，咁多人鍾意買自己唔識的野，輸錢係遲早的事。
C-hing,
May I seek your advice on selling my flat or not? I read your blog and bought this flat in March 2009.. thanks for your advice at that time.
I plan to sell my flat when the rent to price ratio drop to 2%.
Do you think the peak level of property market will touch 2% or do you think it will drop below 2% before the property market crash down?
Also, will the property market drop a lot after reaching the peak level?
I am considering to sell out my living flat in Belcher's(寶翠園) as I bought it in March 2009. The price is $10millions , about $7000/ft. The area I bought is 1409 ft. Now , if I sell it at $ 1.7 millions, I can win about 7 million Hk $, I really need your advice. Will I buy it back at the price about $7000 later ? If not, what price level will it drop ? (remark, there will be MTR in 2014)
Many many thanks.
[版主回覆03/06/2011 08:32:00]其實樓同股票，或者其他商品一樣，決定買賣固然要計數，但更重要的是市況。舉個例子，比如寶翠園升到萬五蚊呢，嚮呢種缺盤的市況，未必需要等到個市升到萬七至賣，直接走去掛萬七（比市價高一成多），都可能出到貨；反而真係有天市價真係萬七，但ｄ人摸清左底勢，萬六蚊（折讓差唔多有一成）都出唔到！ 不過對於呢個案例，筆者相信你先要考慮這是自住物業，賣了住在那裏？還是轉為租樓？就算樓價一如筆者所預計在2012年見頂，等個市跌到底可能要到2014年，到時大市可能跌到足你的目標，但寶翠園卻不能返回$7000，因為中西區內已經找不到條件咁佳的物業（又有半山豪宅位置，又有港鐵站，又有自己商場，又有港大提供租客，又係俄羅斯公仔較大個隻）。如果你的物業是薄扶林花園或者置富花園，就不妨搞一搞。當然，另一個做法是加按套錢，但資金沒有出路的話，一動不如一靜。
可能已經發生緊，你估筆者講緊邊件事？
比D hints..!?
[版主回覆03/06/2011 08:53:00]錢都唔一定能夠令人唔要命送死，北非同中東發生緊乜野事？肯定唔係香港某班人講得咁浪漫。
脫先生好少咁確實講明大約幾時喎,今次應該都會下跌得好深.另外你所講既"發生緊"係唔係QE3呢?
[版主回覆03/06/2011 08:56:00]之前講過好多次，小心2012年，只係越來越多跡象顯好大機會成真。錢銀野沒有甚麼大不了，難搞的係人的思想同行為，以前果ｄ顏色革命都仲話可能係CIA搞出黎，北非中東亂局對美國利益有損，都可以搞出黎的話，你話係乜野原因？
庸官怱怱改預算案，進退失據，係想平息民怨，"不患寡，患不均"嘅定律下，相信就算人人派6000，都仲有不滿因而為買唔到樓，政府唔壓低樓價等人易D上車，而継續有抗議示威（M型社會低下階層者眾不能輕視），加埋D政客點火，民怨真係到左如劉所說臨界點嘅話，當穩定同經濟繁榮只能二選一，相信當杈者揀穩定，咁樣嘅話出乜嘢招都有可能！
[版主回覆03/06/2011 17:02:00]葉劉在昨天《新聞透視》批評，淨係識搞包裝，乜野漫畫、鬍鬚廣告，擦鞋仔招數呃市民。其實正正經經講出政府面對的問題，從幫助市民的角度處理，少玩花招，就算唔可以討好到所有人，相信大部份受惠的人不會做出反對的姿態。 但係荒謬到連「直接派錢會刺激通脹」，而無視香港是輸入型通脹，就完全係當香港人係傻仔。到而家真係派錢，而又真係通脹加劇，幾個月後又要被人入數！ 仲有一樣係重覆當年補貼電費的錯誤，就係制定政策時，根本就沒有諗過實際操作的問題。究竟邊ｄ人會無份，比如都移離左香港的人，一開口講佢地無份，相信其他人都會支持，而家搞到好似《暴劫梨花》，見者有份，預定要派埋比17歲以下及新移民喇！分分鐘前一兩個月死左的人，ｄ親屬都追住要！
Hi 脫兄，
The above is a good piece of analysis on the current HK property market situation.
Your regular reader at http://realblog.zkiz.com/phemey
看完新書了,很有用,但是有一些地方能改進一點.第1,既然在每一區都找出一些上車盤,為何不用一板來介紹其中1-2個精選呢?第2書上的價格不可能每天update,建議不寫價格.好似坑口新X城比書中所講的升了40萬.第3居屋價格最好列明白表和綠表價,會更好用.
[版主回覆03/06/2011 17:03:00]所以只寫上車預算參考，當時是以250萬為標準，放到今日相信要加到300萬。
P.S.第3點是假設書中列出各屋苑價格
Really Thank you for your kind advice. I know what to do now. thanks.
"可能已經發生緊，你估筆者講緊邊件事？"
脫兄是指政府慌失失，誠信破產？定係破咗戒，以後要年年派錢，再無錢頂住下一個金融風暴呢？還是．．．？
[版主回覆03/07/2011 19:57:00]指的是北非及中東局勢，究竟背後是誰推動？ 不過肯定唔係所謂普世價值
有以下一則故事: 某荒涼地方, 大部份土地都寸草不生. 偏偏有一處有大片草地. 有一個牧牛主人在這開了一個養牛場, 只有品質優良, 身體健康的牛隻才可以進入這處草地飼養.其他較差的流浪牛由於無法進入草地,只有在外邊餓死. 日子過了一段時間, 原先牧牛主人因病去世了, 他的兒子接手養牛場, 他的兒子眼見在外邊的流浪牛餓到就死, 覺得很可憐, 於是開放了養牛場,容許流浪牛隻進入草地. 過了不久四方八面的流浪牛隻都進入草地進食, 加上大量繁殖, 那處草地的草全被吃光, 寸草不生. 因此所有牛隻到最後全部都是餓死. 有沒有香港人明白這故事的寓意嗎?
[版主回覆03/07/2011 20:00:00]http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=4801
脫兄, 想問一下…..聽好多人講, 人仔定存….. 但HK 係咪只可每日限2皮對換? 如我有0.5-1球想做呢頪低風險投資, 應該可以點做?? PS. 聽人講, 可以返國內開個人仔銀行戶口?
[版主回覆03/07/2011 21:03:00]呢ｄ野，筆者唔會諗，所以無法答你 但無端端將巨量現金帶來帶，因住比人當左係洗黑錢
生性痴蠢愚鈍，不知脫兄所指何事？
是指糧價商品飛升，影響社會穩定，最終拖累經濟進而爆煲嗎？
[版主回覆03/07/2011 21:04:00]呢個世界最恐怖的事，就係人類集體發癲
脫兄， 你高位時走貨記住通知一聲呀!:-) 我的自住物業未必賣得到,因為父母不想搬或賣. 如果到時預計到頂位又預計會大跌,自住物業不能賣有咩辦法? 脫兄有甚麼意見?還是趁高加按一舊錢出來? 但是加按一舊錢出來每月供樓一樣供多d,第日失業就麻煩, 如果樓價下跌,加按一舊錢出來很容易變成負資產…
[版主回覆03/07/2011 21:06:00]加按左舊錢，舊錢本身可以用黎供樓，你的成本現時是H-0.8%，即係100萬每年要比$8000息
issue in 2012, I want to know too!
[版主回覆03/07/2011 21:05:00]記住個時間就可以了，筆者都唔知
脫兄,
After read your new book, sounds like the propeties market will soon reach its highest and also agreed to take profit. But just have a quick calculation, the total cost (including selling agent fee, rent for 2 years, buying agent fee and stamp duty) for selling and re-buying is ~12%. So the time for taking profit and re-buying is very criteria. Any good suggestion?
[版主回覆03/08/2011 07:29:00]自住物業除非係換樓改善居住環境，否則咁換來換去，未必係好事，建華八年咁跌法的日子，相信可見將來都難以發生。
革命係唔係中國OR Russia 整出來?weaken美在middle east既勢力?
[版主回覆03/08/2011 07:30:00]革命係自發的，人地連條命都唔要，又點會係被人當槍駛？
土地供應未來兩三年會不會增加?
[版主回覆03/08/2011 07:31:00]發展商手上大把地，就算三至四年唔買地，都仲有樓賣，土地供應根本就不是樓價暴升的主要原因
莫非脫兄認為MENA革命係大陸“圍魏救趙”？之前美國正想係東亞攪野…
[版主回覆03/08/2011 07:32:00]中國在利比亞投資損失達一千億，會唔會為左美國的小動作而搞咁多野？
"土地供應未來兩三年會不會增加?
發展商手上大把地，就算三至四年唔買地，都仲有樓賣，土地供應根本就不是樓價暴升的主要原因"
脫兄:
那麼樓價暴升的主要原因是甚麼???
[版主回覆03/08/2011 23:34:00]大把地不表示大把樓，政府在囤積，發展商又囤積，缺少的不是土地，不是現存樓宇，而是新樓。至於點解缺新樓會導致所有樓升，問問大把二手樓唔肯買，係都要住處女樓的人吧！ 第二個原因是資金泛濫及按息低企，令到買樓相對於以前容易，結果就是樓價暴升。
脫兄
請問復建居屋影嚮如何?謝謝!
[版主回覆03/08/2011 23:34:00]浪費大量珍貴土地資源，香港人要交多左稅
一向有睇開脫兄嘅blog, 受用不淺！ 想問問意見，眼見新界呢排上得好勁，但價位好像無回流港島，當然偶爾港島都會創出新高但不多，可說是價位待消化。脫兄覺得係待變還是人口真的轉移？看到新界樓盤剩下3.x%的回報率還要比港島樓受追捧，心中真的有點畏懼。 小弟由舊年開始一直減持，只剩下一間07年買下的港島西小單位作收租，同一間舊年買下荃灣新樓作自住。收租那間回報超過六厘，脹了也超過80%,最近也有意出售，但呎價也只是8k/sf（14年屋苑），自住那間舊年九招十二式時買，現價賣出也賺三成。脫兄覺得全沽會否太冒險？還是可以多等一下？
[版主回覆03/08/2011 23:35:00]或者先將質素較低的物業陸續賣出，最終保留自住物業。
脫兄, 睇圖似乎現在只是牛二, 浪三. 2012年中至底可能進行浪四下跌, 可能跌一兩年, 20-30%. 真正的牛三之後先至到, 可能殺上180點以上.
[版主回覆03/08/2011 23:36:00]你講的是波浪理論，杜氏理論是講市場心理，現在是典型牛三，單邊升市，大多數人睇好。
中東出事最影響美國, 因為油價/ 美金/ 通脹 係直接架鉤. 歐洲一話加息就比人落豬頭降已經講明老尾最怕美金跌 .. 中東出事不過係因果報應姐….. 係老尾貯貯埋埋做成姐….. 邊個話有罪惡 ge 地方一定有正義, 有 ge 地方一定有民主 ??? 北韓冇油田咪叫做走運 law。。。
[版主回覆03/09/2011 07:41:00]家下都唔知點收科
靜候放煙花的一刻﹐然後欣賞蝕到跳樓滿街鮮血的美景。
[版主回覆03/09/2011 18:55:00]雖然殘忍同涼薄，不過廿多年的投資經驗告訴我們：最後結果必定如此
眼見每次樓市跌都一定係跟隨股市先跌, 而股市頂位亦每次高過上一個頂位. 咁如果我在股市若30000時出售出租樓, 呢個策略可行嗎?
[版主回覆03/11/2011 07:22:00]2007年10月股市見頂，樓價由該月開始急升，5個月上升25% 股市與樓市相關性很低，不要聽信簡化了的推論