老編小魚說利淡因素可能是外星人襲地球，即是一些不可預料的事情，可以名之為黑天鵝事件。 方今日本大地震引發海嘯，進而令到核電廠爆炸而洩漏幅射，其發生的機率相信相差無幾：事前誰人又會估到， 以工業管理聞名於世，加上對原子核子具有集體恐懼的日本人， 居然又會栽在幅射洩漏之上？
就在事件發生後的第一個股市交易日的三月十四日，恆指居然倒升，當市場中人大舉尋章擇句來解釋倒升的原因，筆者眼見不明朗因素即時沽貨，翌日大跌六百多點，最多成千點的大跌市。事後馬後炮式回顧，星期一是托著來出貨， 星期二就殺個措手不及，面對此等市況，應該審視自己倉位會否過重，應否適當減持，而不是妄圖僥倖。 類似的經驗筆者見過多此，比如90-1、8×8的時候， 股市亦是隨著不知真偽的消息而波動，結果局勢不可收拾，樓股俱跌，沒有減倉的人，唯有看著平貨眼白白無錢買。
將之套入方今樓市亦是類似情況，雖然政府大大聲說增加（土地） 供應，銀行亦抬高H按息率，與之前的不足一厘相比， 現在按息已悄悄地加了半厘，不過中原指數仍然節節上升， 一手仍然熱賣。其實站在更高角度看，樓市已漸現陰影，所以筆者在網誌回答置業問題亦因應實際情況： 如果是換樓高賣高買，只要是換入優質物業，其實是無所謂；如果磚頭都沒有一塊在手，在現水平的樓價入市亦可， 不過風險就高一線。人家是以已升值的部份改善生活環境，高位上車則是真金白銀拿出來入市，再加上連二手樓都以溢價叫價， 是否一定要在此款市況入市？就算真的被政客爭取到復建居屋，未能在私人市場上車者，又是否非要在這口價碼入市呢？
筆者最近出版的《上車置業全攻略》， 其中一章有講市況見頂的徵兆，有心水清的讀者在網誌留言， 現在不是有齊嗎？早前筆者已在網誌表示擔心市場某些不明朗因素， 當時心中所想是北非中東政局不穩，會否導致油價暴升而引發衰退， 今天老天爺揭盅：居然是禍起東牆。其實單單是見頂的徵兆， 是不足以引發跌市的，正如《韓非子》的〈亡徵篇〉 列舉數十項國家滅亡的徵兆，但最精彩的則是最後一段：
「亡徵者，非曰必亡，言其可亡也。……木之折也必道蠹， 牆之壞也必道隙。然木雖蠹，無疾風不折；牆雖隙，無大雨不壞。」
意思是即使國家有齊滅亡的徵兆，沒有外力引發導火線， 亦未必會出事。同樣地樓市估值已高，市場意見一面倒， 一個消息就足以引發狀況，何況「放地、乾水、加息、核爆」 一齊來？不過話說回來，樓市利好的基本因素仍在， 即使未來一段時間回軟，之後仍有機會再上。
對於股市筆者沒有那麼悲觀，股市估值遠比樓市低， 如果真的因為突發事件而急跌，其實又是入市良機。 套用亡徵篇的最後一句：「萬乘之主， 有能服術行法以為亡徵之君風雨者，其兼天下不難矣。」
細佬估好大機會係大家上時間機器番緊去 30 年代, 即係滯漲, 重要係超超超超超超級滯漲 . 理由係, 雖然有人話通縮機會大過通脹. 從呢單野睇番, 日本/美國在位 d 人跟本唔會比經濟自然收縮調節. 淨係想用錢脹番佢, 等佢睇落好似冇收縮過, 如果需要 QE10 佢哋都會做 …結果日本供給減少(IC零件最影響世界), 災後需求增加, 自己再印埋錢, 大泡推高資產可以預見…. 滯漲下物價&失業率會日日升. 即使未來一段時間回軟, 得一層樓真係唔好賣… 頂! 呢次大災 老尾最著數….
[版主回覆03/19/2011 08:16:00]次次都係佢最著數喇！呢次中國都可能受惠，日本更多產業會外移，多多少少都會到中國，富士康都搬左入內陸喇！
脫先生既中文水平很高呢=]
哈佬
唉，脫兄我對你有點失望，呢期我睇完你D文好似無睇過野咁。可唔可以有D前占性言論例如樓市將跌或樓市不會跌再加論証，而唔係好似講股佬咁分析過去兩週市況啊？過去發生左既野我自己識分析，我想知既係不同人對後市的看法。 你轉貼果d文反而仲有質數 sosad
[版主回覆03/19/2011 17:54:00]就以上述那篇來講，已經很清楚表達了後市睇法：香港樓市一早有齊見頂的徵兆，市況轉勢只是等待導火線出現，而筆者認為中東危險及日本核危機已足以引起市轉勢。 前一段時間市場因SSD收緊供應而上升，到今天買家觀望，誰人會去高位接貨？ 當然，筆者過去經常睇錯市，例如杜拜危機及SSD都沒有像筆者所預期顯著調整並沒有出現，也許今次樓市也是頭也不回，不過風險管理似乎是目前更加應該關注的事。
我覺得版主的文章相當有質素，推出三本樓書我亦有買，內容相當全面。書當然係真金白銀買，我認為是物有所值。而bolg更加係免費，而我因學識淺薄，之前唔多敢加入討論，故一直都係白食。
其實bolg係大家分享的平台，如果係知識形blog如此，版主一般歡迎理性討論(如脫兄)，此後才能精益求精。
我平日都book mark左不少blog，如市場先生及大口仔等，一直有追看，都獲益良多。而之前則另有一些blog，看了一輪發現不太合我口味，故放棄了。
但對任何blog主，我都只有心存感激(包括放棄那些)，因blog主的無私貢獻時間及心機，我才有得繼續白食。當然，如果有一日脫兄文章水準下降，可能我會善意提點或選擇離開，但不會口出惡言。除非我要比費用或發現脫兄心存私心如造市當然例外。
最後，希望脫兄繼續出文，如果出書我都會再支持。奸爸爹。
70後長期白食讀者上
tmcatholic 兄 好多野真係唔係咁淺白, 可否發表你的見解?
白食白住,仲要唔滿意,前世欠你既!唔岩key,你係可以有選擇, "閃"
有d人壓力太大, 食鹽太多, 所以開始思想失調, 要出黎發洩下佢近來輸錢既怒氣
請大家尊重blog主，有不同意見係正常，但沒禮貌的留言，只顯示該人人格低等，毫無修養。若眼紅他人的成就，個人覺得自身努力較貶低他人更可取。
久唔久都有 d 咁樣的留言, 真係 死人. 不過有時看一下呢Ｄ廢留言廢噏都唔錯, 唔係邊有得笑下……辛苦佢打咁多字. 連 "柴" 字都唔識打……… 係得呢句到 point: 垃圾真是垃圾…
[版主回覆03/19/2011 18:09:00]筆者的書或者真係無point無分析，不過說無數據，就有點兒過份，會唔會係搞錯左呢一本？ http://www.youtube.com/watch?v=U0k7U_fz7kY
如果博客的資料不合大眾的口味，瀏覽數和留言比例是會反映到的。我覺得，公道自在人心。
"中國都可能受惠" 我會有擔憂, 亞洲區韓國 & 台灣就可能係最著數………..因為大陸的生產鏈都係中間位置, 多做組裝. 中國搞出黎 d IC 一係 copy cat, 一係就低成本野…. 同樣推論可以放去汽車製造, core 野好少放係大陸做…. 走過呢兩個月備用庫貯, 就知道影響有幾大碌………
[版主回覆03/19/2011 18:11:00]日本人當然唔會將核心技術外傳，移得走的應該都係中國最擅長的下游技術
"「放地、乾水、加息、核爆」 一齊來？不過話說回來，樓市利好的基本因素仍在， 即使未來一段時間回軟，之後仍有機會再上。 脫兄既文章開始同一般股評人一樣; 跌又得, 升又得 果然打出名堂易; 要保持就真係難 當然, 脫兄既文章都仲好有水準…
[版主回覆03/19/2011 23:09:00]呢篇文明明係睇淡的，點解你會睇到係可好可淡？ 正如炒股票一樣，呢個星期一出晒貨，星期五已經買返晒，仲平左5%，咁樣係唔係可升可跌呢？其實關鍵在於，你用乜野價錢同估值去買，之前連二手樓都有溢價，家下仲有無人用溢價接貨，既然無，個市就要轉向。 至於話利好基本因素仍在，現在仍然是供平過租，政府只能夠谷到ｄ地出黎，都變唔到樓，短期下跌之後，樓市真係有機會再升過，所以千祈唔好比個嚇一嚇，而去賣樓轉租，呢個論調筆者最近都係咁講，無轉過呔。
< 炒了N 年樓, 賺了錢 , 便自戀, 學人出書, 發表偉論,．．．＞
哈哈．．．你巳肯定左佢，做咩仲要駡人來否定人地．唔明?
[版主回覆03/19/2011 23:12:00]筆者從來都係一路住一路賺，無炒過樓喎！呢個亦係筆者與讀者們分享，唔好下下用自住物業黎玩的睇法。
脫兄，我是您長期讀者。相信脫兄是量大的人，持不同意見也可以理性討論。
脫兄文中是有點“可升可跌”的意味。兩種意見中，我較偏向文末的“ 樓市利好的基本因素仍在， 即使未來一段時間回軟，之後仍有機會再上。”
又或者可以説，跌並非不可能，但現在的確缺乏“大跌”的條件（e.g. 3 成以上）。等跌的人太多，購買力遠遠未消耗盡、經濟氣氛良好、業主持貨能力高，都讓我覺得“等大跌”有點危險。這次“黑天鵝”雖突發，但沒能動搖本港經濟根本，暫時未能做到一舉摧毀樓市。
[版主回覆03/20/2011 00:03:00]筆者將看淡的文句用黃色標示，成篇文章只有一句留一線，就用紅字色標示。 其實又是坊間某些名詞的定義問題：由升轉跌是轉勢，由跌轉升又是轉勢，是不是騎牆派呢？其實很明顯筆者講的是「現在樓市將由升市轉為跌市」，不過話得說回來，利好基本因素仍在，「未來仍有機會上升」，而不是說現在就會上升，更加不是說樓市會大跌到不可收拾。 希望這種解讀能幫助大家理解筆者的立場。
脫兄: tmcatholic 可能是個炒者,凡炒野最後接貨者必定會把自己都炒熟的.．．．．．炒者小心!!!．．．．．忠言逆耳也．
實際大家睇完一本書, 一份分析, 係希望帶比你 d 咩野?? 單單某一個方向或者某一個答案??? 我咁諗: 如果你冇用過自己個腦吸收, 冇分析過 d 野再自用… 咁不過係叫讀死書… 如果真係有本書可以帶出你自身 ge 思路同個別的分析, 絕對比睇完背左個答案好. 脫兄已經寫左可能趨勢. 睇唔睇得明白, 自己有咩野個別睇法, agree or not, 討論下 law. 冇需要下下硬食 ge. 呢d 野, A-Level 冇得讀. 亦冇 marking scheme 或者天書….. 錯或對， 只有時間做証明
脫兄,我認為樓市已經見頂了.原因好簡單: 1)市場一面倒睇好. 因為人係自私的,未有樓就睇淡,有樓就會睇好,如果人人睇好,即代表有能力買樓的都買了,咁層樓仲有咩人同你買呢? 2)今次日本經歷浩劫, 大量向市場注資,有人話會推遲美國加息步伐.本人反而持相反意見, 會加快美國加息.因為金融海嘯後,美國大印美元,但經濟卻未有大起息.主因是資金是多了,但由於世界上真係未有實際的消費需求, 一味靠中國谷內需,跟本幫助不了美國就業率.但如今日本災後需要重建, 工業受到影響, 造就了美國公司搶佔有關市場, 正好為美國創造了大量就業機會.原材料需求增加,加上熱錢炒上, 加快通貨膨脹, 加息壓加必定增加. P.S.不用理會那些惡言相內的人, 以小第的經驗10個正確預測,不及1個正確行動. 以小第買股票為例, 10隻股可能只有4隻股有錢贏,但都可以贏到開巷,因為識的風險管理, 贏就50%以上, 輸就10%.對你十卜十卜
[版主回覆03/20/2011 09:19:00]市面上又有人傳大量日本人及東京外資公司會撤離而進入香港，更傳出因為日本來客令到酒店無房，我們也很難找到入境數字去證實這類傳言，遲ｄ可能會有人話，日本人又買貴晒香港ｄ樓！其實越係睇得多呢ｄ似是而非的傳聞，越係容易令到自己迷失唔知點做。 炒股又好買樓又好，要有數據衡量估值，股市可以用市盈率，樓市可以用租價比或者物業回報率，恆指網站顯示市盈率係13.5倍，本地地產股息率2-3% ，而據美聯數據，2月份平均樓價$5,557，平均租金$19.5，租價比就是4.2%，如根據差餉物業估價署數據，私人住宅物業回報是2.5-3.8%，估值尚在合理水平，與2009年2.5-4.2%比較，已經顯著上升。樓股兩者比較，股票更加吸引。 筆者估計日本核危機即使不能在短期內解決，至少情況已受控制而未有進一步惡化，不過對信心的損壞是難以短期恢復，在此款人心之下，誰人會以比市價高的價格入市？其實即意味樓價向下走的機會大得多。 不過做投資決策的，見到跌市不一定唔開心，最關心的是股價樓價跌了的話，入不入貨呢？跌完可以升得返才去入貨麻！這就是筆者說樓市利好因素仍在，跌了仍能升返的原因。 至於利率走勢，暫時看不到其影響，日資班師回朝就肯定的，重建要資金，更會引發需求，像你所講引致加息亦說不定，不過就不敢肯定。
以脫兄所講, 4.2%的租價比未係好危險喎… 始終大跌市都係3或以下啦~ 美國就算加息, 段估都唔會一下加4/5里, 供樓壓力依然不大啦… 香港經濟又唔係好唔掂, 然則今次就算跌都唔會好多?
[版主回覆03/20/2011 16:22:00]上文寫於上星期三，當時好多事都是未知之數，而家睇無論中東局勢或者日本危險，好似居然又好似好快搞掂，係真的話相信都唔會跌得耐，同埋跌得多。筆者沒有水晶球，只看到短期內要睇定ｄ，需防陰溝裏翻船。
依你之見
樓市有否機會在這半年-1 年內大跌 ? 機會大不大 ?
[版主回覆03/20/2011 18:04:00]筆者一向都說，樓價大跌是2012年或之後的事，至今沒有新的因素改變筆者的看法。 而這次兩大危機，筆者認為將會像海灣戰爭或者2005樓市調整類似，眼前會跌，真係有心買樓的人，睇定樓了。
同意睇法。短期借勢調整，買賣雙方總有人信心動搖，但基本因素仍在，待價而入的購買力亦相信為數不少(包括本人及身邊的人)，息口及供應仍低，SSD又收緊放盤，除非外星人襲地球或核危機極嚴重惡化，否則睇晤到樓市大跌， 只會 回軟 再上。
[版主回覆03/20/2011 18:06:00]冷一冷，可以玩得更長。
btw, 買左閣下的新書, 用了 85 折….haha,
加油 , 脫兄
[版主回覆03/21/2011 00:07:00]多謝支持
下一個黑天鵝事件可能係香港暴動~
傳關愛基金將向低收入成年新移民派發6千元
[版主回覆03/21/2011 23:00:00]不如一次過．．．．．． 齊齊無得派，損晒去曰木
係WOR…呢幾日經濟日報…日日報導 有買家撻訂個案 今日經濟頭條: 西九擎天半島撻訂 損手140萬 日地震後最大金額 各區小投資者紛減磅 我好想問上次加 額外印花稅有無咁多 撻訂個案 我唔係好記得 我都認同樓市轉勢 其實估價太高啦 一有信心動搖就會有骨牌效應 我本來就打算換樓 三月初善價而沽了自住的樓 現在打算租樓住 把套現現金分散投資在股市, 基金, 商品, 人民幣 希望之後可以以比較平的價錢買條件更好的樓 我知道要TAKE RISK, 不過唔郁其實個RISK可能仲大
[版主回覆03/24/2011 23:14:00]錢多了，就要多想分散投資，雖然筆者大部份資產在層樓度，但一樣有股票、貴金屬、基金等投資。
我都覺得冷一段時間，仲會令到升勢更加鞏固。因為大家可以係呢段時間諗清楚個形勢。 總好過升盡之後急低調整殺傷力咁勁。
[版主回覆03/24/2011 23:10:00]調整市擺在眼前，有心買樓的可以開始睇樓，淡市都有佢的好處。