早在2004年時，筆者已看到官地拍賣反映出發展商將新樓小型化及精品化，今日視之仍然沒有多大轉變：http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=656
「先選一些細細粒容易食，風險不大，銀碼不大，只需起兩三年，唔駛分期興建，起出黎得果幾百個單位，又容易『扮豪』的地皮。……呢一浪真正大升特升的，是豪宅與『所謂豪宅』，平民大百姓住的樓宇升幅有限，居屋房協樓等更升得少。發展商看在眼裏，自然唔會走去煮大鑊粥，而係煮ｄ細細碗的『燕窩粥』。」
大家心水清的話，近年拍賣的土地絕大多數都是「燕碎」，上百億規模如大大塊的如何文田邨、北角邨地皮絕少出現。究其原因：正宗燕窩都是細細碗，那有人用燕窩做火鍋？有實力一擲過百億投地，五大地產都不是全都可以，中小型發展商更是望塵莫及。更重要的是：不是每一區都有其可塑性，比如何文田、紅磡一帶將會有兩條鐵路新支線，市區重建亦密鑼緊鼓。
所以，當坊間有人說紅磡地拍賣價每平方呎樓面九千多元，市區新盤呎價萬多元也很合理時，筆者就要動動腦筋，究竟可否恰當類比？全港18個區，有些區域筆者想破腦袋都想不到賣點，那唯有說「只有居住價值，沒有投資價值」，賺住都係賺麻！想一想，公屋居屋多過私樓，附近鮮有新地皮，鮮有重建區，沒有新的交通基建項目，一切已成定局，貼近大市都難，何解？
大家只要想一想，有些地方注定跑贏大市，大市就是平均數，沒有賣點的地方，唯一結果是跑輸大市！想知那些區域跑贏那些跑輸，筆者又賣一賣廣告，拙作《揀樓──香港各區置業指南》即將出版，更就各區物業表現作出賽後檢討，希望大家喜歡。
不過要區別樓價的強弱，地段雖然佔了一個大比重，但其他因素也很重要。例如單位面積越大，樓價表現越強，因為有能力買大單位的家庭，支付能力較高，而且香港住宅樓宇的分佈亦加強這種趨勢。根據最新出版的《香港物業報告2011》（http://www.rvd.gov.hk/tc/publications/hkpr.htm），去年底全港私人住宅單位總存量為110.29萬，當中只有82,700個屬於100平方米（1,076呎）以上的單位，只佔7.5%，香港富裕家庭只不只這個數？
結論由恆基地產主席李兆基先生講了出來：「香港樓市分為豪宅市場和普通住宅市場。豪宅就像鑽石一樣，再貴也有人買，而普通住宅市場方面，由於政府已經推出相應措施增加供應，預計樓價將平穩發展。」
筆者狗尾續貂：「二手公屋、居屋、夾屋，置安心，限呎盤，小面積精品房之類，將在中長期內把細單位樓價打到抬不起頭來！」
但係呢係Kowloon bay同坑口,D細單位比人掃貨喎,連居屋都有類似既情況,好似係想+息前買定D樓.所以結論係:最細,最平的仲有人想買,但係其他大D既單位就…
[版主回覆05/07/2011 16:49:00]你講緊的眼前的現象，筆者講緊的係中長期的趨勢
" 將在中長期內把細單位樓價打到抬不起頭來！" 脫SIR, 你的意思是否700呎以下的單位會逆市下跌 還是只是跑輸大市? 應否盡快換大單位呢?
[版主回覆05/07/2011 16:51:00]大市升，佢升得比大市少 大市跌，佢跌得比大市多 大市牛皮，佢就偏軟 尤其是高不成低不就的單位
脫兄的新書封面顏色紅白色很搶眼啊！
[版主回覆05/07/2011 19:00:00]有ｄ似金寶湯
高不成低不就的單位是指那些, e.g. 那區或那個 pricing range 或樓齡或呎數的單位 ?
[版主回覆05/08/2011 01:03:00]http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=2134 http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=2286
脫兄，昨天行咗3間書店以為上面新書已出，點知食白果。好彩都買咗你本'上車置業全攻略'。
睇過此篇文章加埋之前我問的換樓問題，今日走去睇咗荃灣萬景峰丶點知細單位2房670呎仲要2/F買550萬，而你又話中長期細價樓有機會回落，想請問咁嘅價而家係唔係仲OK、危或高危呢？值唔值賣咗層樓，套150萬去賭？
[版主回覆05/08/2011 01:01:00]梗係唔值得，你睇完《上車》就會明白 本書下星期至有得賣
限呎盤越來越多，將會使大單位越來越貴。所以我很反對整個樓盤限呎，為何不讓一些家庭有機會用合理的價錢樓換樓改善生活質素? 現在嘈得最勁的是不能上車的人士，但不久將來，我估計會有越來越多人投訴難以購買大單位。
[版主回覆05/08/2011 23:47:00]同一塊地，興建的單位越細，單位的數目越多。 結果本來起一千個單位，可以變為一千二百個單位，不過原本有三百個中型單位，結果可能得返一百個。 發展商預見到呢個情形，就會將沒有限呎的地皮，興建更多的大中型單位，最終的結果是兩者的差距越來越大，換樓越來越難。
非常感激脫兄快速而又詳細的回覆。 我會先做一些資料搜集並且看看樓盤，如果再有問題的話，我可以再留言找你麻煩嗎？
[版主回覆05/08/2011 23:44:00]當然無問題
脫兄, 有冇辦法知道奧海城旁邊, 油麻地天主教小學對面那幅地(現為停車場) 將會有什麼用途? http://maps.google.com/?ie=UTF8&hq=&hnear=%E9%A6%99%E6%B8%AF%E9%A6%99%E6%B8%AF%E5%B3%B6&ll=22.313118,114.163517&spn=0.007365,0.013733&t=h&z=17 Thanks!
脫兄, 唔好意思. 越俎代庖答下網友 Xer Store. 奧海城個幅地原定起紅十字會總部, 但區議員話會阻左某D樓嘅海景. 所以建議起圖書館或者公園喎. 好似未有定案.
脫兄:如果我資金有限,根據你的資料,應該買約500呎十年左右的單位, 還是買約900呎的3x-4x 的舊樓比較化算呢?
[版主回覆05/09/2011 19:38:00]資料太少，難以比意見，或者你可以用私人回應黎問
sorry , 應該係3x-4x年舊樓
萬景峰我也有睇過，價高得很利害，800呎的也叫到7XX萬了。 我想可能是蜀中無大將，同區來說，它是較好的。 很多區內人要換樓，沒什麼選擇。
[版主回覆05/09/2011 19:39:00]正如寶翠園，俄羅斯公仔最大果隻
萬景峰我覺得冇可能咁貴.因為同一個價錢都可在港島買樓.而且荃灣出中環好似都要一D時間,近萬蚊呎,即使我有幾億未開頭都唔會買囉.
[版主回覆05/09/2011 19:40:00]根本而家咁的市況，度度都咁貴，不值得現時入市
脱兄,係貴又點呢?同胞買得起。我覺得而家淨係計香港人口同收入中位數,未算反映中國潮進入本土。今天國內又打壓,迫住來港生活的富貴人大把!供樓全不是問題。荃灣、奧運站大把。你意下如何?
[版主回覆05/09/2011 21:38:00]今日見到趕都唔走，他朝將會請都唔黎。 買樓係十年以上的大計，切忌短視。
想問下愉景灣的樓點解有D會咁平? 三佰多萬有八佰多呎?另外有D又好貴? 而家用三佰多萬買層愉景灣收租風險大不大呢?
[版主回覆05/13/2011 19:31:00]愉景灣無論交通、基建、社區、校網，都不見突出，平係應份，貴係因為House格式。不過越來越多發展商在新樓加入House（例如尚豪庭同尚城都有），第二時House都唔會咁貴。坦白講，愉景灣並唔係理想的投資選擇。