新盤售賣有很多學問在其中，筆者以前都寫過，例如當年新地賣海濱南岸，坊間很多人都費解何以發展商定高價，又有眾多「戇男奔海」？當時筆者告訴大家，發展商根據當時各區的市價，定價一定渣到盡，你同我不買，自有另外千幾人買。（http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=1378）事實證明發展商當年是對的，因為到今時今日，平均呎價仍然是七千多，海景呎價八九千，當時中原指數大約70點，今日是97點，升了近四成，你說發展商定價精不精明？
基於一手新盤成為主流，要在此時置業，惟有研究新盤市場，不過我們小市民，要與發展商鬥智鬥力，有點難度；至於外地買家，更要吃資訊不平衡的虧。以傳媒認識市場，來作出置業決策，要經一翻的解讀；而且更應身體力行，到實地視察，才有機會增加贏面少吃虧。
報章提供現崇山的數據較其他樓盤為多，不用說是發展商發放的資料，不過要小心解讀。現崇山內地客佔三成，比其他樓盤高，筆者死心眼地將之解讀為「本地客佔的比重較少」；八成買家棄用二按，即是只有兩成買家用二按；四成是黃大仙本區客，其餘為外區人仕；四分三為用家，那餘下的是甚麼人？
筆者這樣配對：內地客自然不會是本區客，則本港外區客實際佔三成(60%-30%)，即是說本區客佔本地客57%(40%／70%)；筆者想一想，是內地客補了本港外區客的虛位，才有較高的內地客比率。八成人不用二按，筆者估計是本區分支家庭，以及內地投資客（不論是收租或丟空）。
筆者當然不會說黃大仙樓盤定價過萬很合理，不過350伙樓花賣了200伙，即是市場有人接受這口價，我們便應該認真看條件。現崇山講到明是黃大仙區，校網不算是大賣點。附圖是黃大仙選區圖，顯示延文禮士道地盤就因為過了一條街，便屬於九龍城41校網；豪門／御豪門以及譽．港灣就因為沒有過一條街，就劃為黃大仙43校網。
其實對於內地人來說，未必會對香港的校網遊戲有幾在意，在他們心目中，黃大仙廟以及志蓮靜院，不就是兩個名勝麻！至於過一條街就另一個校網，買得大銀碼樓盤，自然就讀國際學校，或者跨區的直資學校。
景觀開不開揚呢？筆者實地在樓盤位置向西北望，獅子山就在眼前，不過是因為黃大仙上邨被夷平了；向南望是公園即以前的啟德遊樂場，不過背後是新蒲崗工業區；向東望是一片草地，不過內地客可能不知，是沙中線車廠綜合發展區，港鐵已決定縮少規模，車廠退到明渠以東，即是現崇山過彩虹道及明渠，未來會有個大商場以及大屋苑，到時開揚的景觀就會消失。
發展商現狀賣出，賣了之後的改變貴客自理，不要緊，失諸東隅可以收諸桑榆，他日直接行天橋過車廠上蓋項目，甚至到荷李活廣場購物，而且可以間接享有港鐵雙線匯聚（觀塘線及沙中線）；黃大仙站、黃大仙中心、龍翔中心，可以背著。之不過，五位數字會否稍高一點呢？
之前我都係住星河明居, 講真個度周圍環境唔好住 (但佢屋苑係唔錯, 管理都唔錯, 如果計屋苑管理我覺得好過奧海城) 好似脫兄所講前面彩頤花園, 一邊係志蓮淨苑(又名自言自語), 另一邊係公屋鳯德同居屋龍璠苑, 上山係慈雲山. 真係想行街都好難, 淨係得個荷理活商塲, 其他乜野商業活動都無. 而家可能炒緊沙中線, 星河明居都要7千幾. 但印象記得沙中線當初話2015通車, 後來改為2018, 而家又話2020年. 成10年後都唔知乜野世界. 講現崇山賣過萬真係過份, 當時去幫個女揾幼稚園, 個地盤隔攝到死. 又三尖八角, 第時可能好似匯豪山咁, 開價高過星河, 但兩年後就低過星河. 又講點解覺得奧海城地鐵管理唔好, 之前新買揾裝修師父, 竟然個師父前後三次唔使經樓下打上黎, 一禁鐘就企响我門口前. 我都打個突. 重有請朋友上黎又試過就咁上到屋企門口. 又試過幾次夜返, 樓下食蕉睇都無睇我個樣就咁門閘 (我都未見過個食蕉, 唔通佢地識得晒全屋苑所有人?) 所以對地鐵管理真係無乜信心.
[版主回覆05/14/2011 19:27:00]國內唔知你香港甚麼18區，正如香港人亦未必知甚麼羅湖福田、越秀天河，黃大仙係唯一沒有中原指數的成份屋苑。
脫兄，你好！
青衣翠怡花園真的到了你説的呎價$5000，那自住樓是應該現在沽售嗎？現在月供只是$5000,若租回同尺數要$9500
另外，請問投資作品幾時有得睇呢？非常期待！！
謝謝
[版主回覆05/14/2011 19:29:00]自住樓唔應該亂沽，現在租金同供款相差咁遠，仲要係越來越遠，無數人輸到切手指咁喇！不如諗下有無得換樓，或者加按投資仲好。
脫兄, 想知: 點樣知道一個屋園業權份數的分派比例? 有冇easy的方法? 業權份數的分派可唔可以改? 公用地方(of the flats, car park or shopping centre) 係唔係一定係大業主hold? or it's part of a so-called communal area, jointly and severally owned by all the landlords (even leasehold sense, flat owner/shopping arcade owner etc) (e.g. this is the case for communal area between some house who shared the single right of way etc in UK) 如果唔happy 個management fee arrangement, 可以點? through 立案法團係唔係可以solve 到all problems? if no 立案法團, what can we do? if 大業主有大比例業權份數and唔想搞立案法團, 咁點? 如果大業主起個car park 的 公用地方 install 咗啲 for 佢benefit 的 equipment (like the air con machine for his ground shop etc) but may have a adverse effect to the surrounding environment, what can we do? Thanks
[版主回覆05/14/2011 19:34:00]不可分割的業權份數係無得改的，樓書，或者公契都有，你可以向管理公司索取，或者直接問，佢地有責任答你。 公用地方可以係，亦可以唔係，視乎官契及公契點寫，亦唔好期望法團可以幫你解決任何問題，否則德福花園就唔駛上電視。 居住的地方有何唔滿意，最佳的方法就係遷地為良，此地人不留，自有留人處，幾多人為左搞佢地所謂的理想居住環境，浪費無數時間金錢心血，到頭來得個桔！
Thanks for response! 咁業權份數一開始係點定? 如果好似港鐵站or大shopping center上蓋果啲都係比大業主 永遠 揸晒莊? 由其MTR上蓋? 係嗎? because it's very unlikely they will sell those assets or station… 好似有啲會所or communal facilities made到好luxurious, 到最後又係小業主找數? maintenance cost) depends on how the Developer set the 公契, 其實一開始已經係不平等,我無理解錯?
[版主回覆05/14/2011 22:37:00]未起樓都已經定左，亦唔係任得發展商定，一手樓樓書都有，你可以事前選擇。 居屋就無呢個問題，有個沙田區的居屋盤，法團未成立前有成千萬儲備，兩屆之後幾乎駛清光，如何？ 打從我們一出生，就注定係不平等，你嚮任何國家都要納稅；在香港住屋，就算比你住到丁屋，一樣可以有人行出你收你過路費。你應該做的，是揀一個無咁搵笨的地方。
脫兄,
謝謝回覆. 那請問你說的樓換樓是指換平宜一點吐少少現, 還是再換貴一點大一點的等之後升得更快呢? (現在翠怡的尺數是500多尺有2房)
若想加按投資, 那應該投資在那裡呢? 近排睇股票, 就算係藍籌如13及16, 都好似成日都升一些, 又大跌還原基本步. 好驚加按舊錢輸係股票.
請給一些意見作參考. 謝謝.
[版主回覆05/14/2011 22:44:00]又要攞返呢幅圖出黎說明一下： 你會發覺，樓市現在是嚴重地偏高，股市係略為偏低，其實無乜野特別理由（例如屋企多左人住）去換層大，亦無需要故意換層細（交易費用同差價太大），換樓的時機是要等待的。 恆生指數P/E係12.44倍，息率係2.88%，大家又明知遲早恆指P/E起碼去返18倍以上，有乜好驚？
謝謝脫兄!
明白晒. 下周一睇來又係入貨日, 已準備入16先, 得你咁講, 更加支持左個信心, 若真係要再跌, 最多做下長線投資者.
層樓今年1月先開始供, H-0.85, 俾左3成手機, 唔知做加按好唔好, 因依家息口又升左. 謝謝.
[版主回覆05/15/2011 09:16:00]如果今年初搞左，就唔好咁快搞，何況而家做H按，肯定超過0.85厘。
脫兄：近期政府出來吹樓市淡風，有人獻策限制內地資金來港買樓，大銀行又大升按息，下半年點看？
[版主回覆05/16/2011 00:12:00]呢三個星期，中原指數都係偏軟，但無論賣地或賣新盤，都係形勢一片大好咁（呢個字好重要）。 中原指數係顯示二手市場，仲要係連半新盤都無，多數都係超過１５年以上的樓盤，即係話，二手市場主要都係價格受阻，而成交萎靡不振。 中原港島區指數豪宅成份最高，所以最強；第二係九龍就次之，新界區兩個指數都幾乎沒有豪宅，尤其是新界西係代表中小樓宇為主，分析佢地的強弱就知道各類樓宇的走勢。 筆者講左好耐，唔係2012就係2013，2011的下半年點都好，都唔係入市的時機。
脫兄多謝您詳盡分析，如有樓在手（不是自住）是否可以在下半年開始放盤呢？
[版主回覆05/16/2011 20:02:00]有得賺咪可以放，不過要留意額外印花稅
屯門站上蓋死谷年尾賣樓花
一手樓接貨都應該蝕硬
我住屯門都留意中…
[版主回覆05/16/2011 20:01:00]一手樓價有溢價，大市升咪全身而退，大市跌麻？咪 「戇男奔海」囉！
脫先生,咁你又點睇東18,我就住係附近,佢樓下是街市,三佰呎左右要近五佰萬入場費,我個人覺的唔值,而且而家係樓花階後,入伙時是年零兩年後,到時樓市唔知會不會回落
[版主回覆05/16/2011 20:00:00]當然係唔值呢個價喇！
哈, 尋日我都去左lions rise睇現埸, 經紀話低層向山(即,新光中心)仲有單位, 7xx呎可以造8球啫….好抵好抵咁同我講….haha…
[版主回覆05/16/2011 19:58:00]龍翔道d車聲都好嘈下
請問,知唔知到底Kowloon bay MTR出面個地盤做緊咩?我廳講話係起公屋,但係除了公屋外,我還看到一個類似商廈既地盤喎.唔知大家有冇咩資料呢?
[版主回覆05/16/2011 19:57:00]牛頭角下邨
脫兄：我個層不屬於額外印花稅，多謝您提醒，如果放盤的話交吉盤是否較容易？因為層樓有按揭，或者自己供等住放，抑或放租等住放？邊方面較為可行，之前試過短租三個月，六月份到期，但短租也要撞彩……!長租一年可行嗎？自己心意主要是放售，請脫兄點明，無介意太婆婆媽媽了。
[版主回覆05/16/2011 23:52:00]現時二手盤短缺，是SSD扭曲市場的結果，現在過了半年，半年之後就開始會鬆綁，到兩年後全面解禁，你話有乜結果？ 比著係筆者，租期一完，搵人化下粧，即放。
收到！脫兄。
thanks, 我都知果game 係咁, 但都係想睇吓有冇得fight 吓 and 公平啲..
我唔係果啲 "搞佢地所謂的理想居住環境"的人, 我想信無野係永恆 (like mei foo estate), 唔對路就會 跳 船 , 不過如果 跳得切…