http://www.info.gov.hk/gia/general/201106/13/P201106130246.htm
發展局局長談新界豁免管制屋宇僭建物
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以下為發展局局長林鄭月娥今日（六月十三日）就新界豁免管制屋宇僭建物與傳媒的談話內容（中文部分）：
發展局局長：各位傳媒好。今早我們與鄉議局開會，集中討論新界村屋僭建物的問題，首先在這裏澄清，今早的會議並非甚麼「理順小組」，這是我與鄉議局的定期會議，稱為「規劃地政政策聯絡委員會」，如果大家記得，我在五月十八日的立法會答問已提到，自我上任發展局局長便沒有再用「理順小組」去處理這問題，因為知道問題相當複雜，亦很敏感，所以由我自己親自主理，過去亦是在我剛才提到的「規劃地政政策聯絡委員會」內討論。但當然在會議與會議之間，我的同事即副秘書長的層次與鄉議局的成員有一些非正式的接觸，大家一起探討，但每一次均是交回政策聯絡委員會上討論。今早便是這樣一個會議，是今年內第二次，我們在一月份已舉行過這會議。
今早我們方面出席的同事如往常一樣，鄉議局方面則擴大了，我也數不清有多少人，坐了兩、三排，應該有三十多個各鄉的代表出席，這是好事，表示鄉議局方面很關心。能親自聽到我的解說，對往後的工作亦非常有利。今早的會議進行了少於兩小時，約一小時四十分鐘，氣氛相當良好，我的感覺是較我想像中好，因為今日報章報導指甚麼「火併」、與我「火併」，但其實不是，整個氣氛相當良好、務實。我花了不少時間談背景及最近發生的事，以至我在立法會及對公眾的一些言論，以及我們現時的構想，怎樣可以更加務實地處理這事。
我們基本上有四個大原則。我很高興留意到剛才劉皇發主席歡迎及認同在處理這事上的四大原則。由於涉及建築物，第一個原則當然是建築及公眾安全，所以往時如果我們看到新界村屋有即時危險，我們都會執法，這不存在可以妥協，亦不需要在今日
再討論，因凡有即時危險，屋宇署必會執法，這是第一個原則。第二個原則是依法辦事，過去兩星期，我也講過很多法律精神，依法辦事是香港很重視的核心價值，所以找到任何方案均須符合法例與法則。第三方面是要務實處理，因為新界村屋僭建物的量非常多，其實市區亦一樣，所以我們會採取分類規管的做法。第四是按序處理，這亦是很現實的問題，在同一時間我們是沒有可能處理如此大量的僭建物，所以，有秩序地處理新界村屋僭建物與在市區執法的策略是如出一轍的。
我在此強調，我們的方案完全不涉及特赦，沒有特赦，不存在特赦的考慮或安排，亦不存在用收費來代替執法。
最近坊間就罰款、收費有些混亂。我聽到兩個說法。有些評論或人士的說法是用收費或罰款去替代執法，只要付款，僭建物便可保留，這是一種說法；另一種說法，特別是我以前的同僚的講法，是既執法又罰款，指發了清拆令，如未符合，便開始計錢，要罰款至拆掉為止，這當然較單是檢控成功的法庭罰款來得嚴厲，但要這樣做要考慮改變法例。對於這兩個說法，第一個說法我完全不會接受，不存在可以用罰款或錢來解決或保留一個僭建物，這並非法律精神。對於第二個罰款的說法，我是持開放態度，但當然這要由社會討論和醞釀，最終要在立法會經過修訂法律才能做到。
我們今早就這四個原則，所謂分類規管，我們初步有一些構想，就是參考巿區的做法，參考在小型工程監管制度下有豁免項目和可經過檢核的制度。其中一類就是考慮到村屋的業主和居民在日常生活上，也需要一些環保和適意的設施，所以我們對於現存於村屋裏一些很小型，屬於環保和適意的設施，例如在天台安裝太陽能熱水器，或在門口有小型簷篷，或在露台上有防盜鐵欄，這些我們會歸納為環保和適意的生活設施，可以獲得保留。往後新建的村屋，亦可有這些設施來一併給居民使用。
另一類是要即時執
法，換句話說，我們會採取取締行動，這些均是在新界村屋裏嚴重違規的情況，例如多建了一層、兩層，甚至三層，坊間大家見到的四層、五層、六層的丁屋；以及規模特大，遠遠超過七百呎；或完全是非法建造，即根本沒有取得任何許可而興建的構築物，這些我們會即時執法。我很高興，鄉議局就一九七二年後批出的丁屋，有三萬六千間，我今日第一次聽到鄉議局同意我執法。換句話說，我們會在按序處理下，要求這些四層、五層或六層的丁屋，多建出來的要清拆。但剛才你們也聽到劉皇發先生說，有一點他們是不同意的，或者往後需要尋求司法解決的，就是集體官契，或者我們稱為舊批地。這些集體官契，當時官契上沒有限制建築物高度和面積，鄉議局認為既然當時沒有限制，即一九零幾年時沒有，便永遠也沒有，一直也沒有。這點我們是不同意的，但依法辦事的精神包括就政府和民間不同意的立場就
可以尋求法律上的澄清。但在法律上未澄清前，我們的執法立場是堅定的，仍然是需要執法。多謝大家。
記者：玻璃屋如何處理？
發
展局局長：你們不要時常用「玻璃屋」這個形容詞，沒有一種東西叫「玻璃屋」。對我們來說，所謂第四層就是在整個第三層上圍封了，成為多了一層，這一層一般
也會有磚、石屎或綱筋，不過它再裝上了玻璃。所以對我們來說，建築物料不重要，重要的是它是否圍封式，增加了的樓層。我剛才說了，如果屬於第四層、第五
層、第六層，是需要執法。
（請同時參閱談話內容英文部分。）
完
２０１１年６月１３日（星期一）
香港時間１６時３９分
http://www.raymondtse-lawyer.com/village_house.htm
鄉村的定義
村屋的種類
舊屋
丁屋
原載：《上車置業全攻略》
2.9 村屋同丁屋大不同（脫苦海）
一些朋友追求鄉村寧靜生活環境，或認為私樓實用率低及需要交管理費，於是心儀村屋或丁屋，其實兩者絕不能混為一談。村屋是屬於鄉村式發展用地(Village Type Development)的老屋地，或稱祖堂地，本身已經是住屋用地，毋須補地價亦可自由買賣，亦不受制於「樓高低於27 呎、每層700方呎、限建三層」的丁屋格式，可是這些物業往往由原居民持有的祖業，不輕易賣給「外人」，業權亦不一定清楚明白。
丁屋是根據前港英政府新界政策遺留的產物，新界原居民男丁有權免地價向政府申請興建「丁屋格式」樓宇，可獲豁免繳交差餉，並以特定條件轉讓，當年土地及樓宇有價，丁權便視為一種特權或福利，時移勢易，樓價上升集中在市區某些區域的樓宇，鄉間樓價亦難復舊觀，且丁屋手續繁複並排期需時，因此出現一些由小型發展商牽頭的丁屋型私人屋苑，比如大埔近郊、汀角路沿線等便有好幾個這類屋苑。筆者建議有意者宜諮詢專業人士與之相關的業權。畢竟筆者及所識親朋戚友均無此經驗，亦不宜妄自置喙。
還有一種稱作「牌照屋」的鄉村屋宇，所指牌照包括地政土地牌照及修訂租賃許可證，牌照可能包括一些臨時構築物。官地上的牌照屋是「有牌無地」，嚴格來說業權不能轉讓，只能視之為「頂手」，即轉移使用權，但自1984至85年度政府作人口凍結後即不能轉名，政府收地亦不會作出賠償。私人土地上的牌照屋是「有地無牌」，轉讓的只是土地的業權，地上建築物的使用牌照亦不能轉名以及改變用途。既然業權不完整，政府亦不承認牌照的轉讓，買賣雙方只是你情我願，業權及使用權並無法律的保障。
筆者就在網上看到有人買了牌照屋後，持牌人的後人要求收回物業。在這種情況下，兩者都不是持牌人，如果是私地屋還可以土地業權作準（但雙方都沒有牌照，使用權成疑）；假設是官地屋，就真是「審死官」。筆者不明白為何有人會考慮這種毫無保障的交易。
如果真的嚴格執行, 村屋的三樓連天台可能會有較大的影響, 成敗取決於執行力及規模‧
[版主回覆06/14/2011 08:04:00]佢地邊有咁多人力物力？多數都係持續罰款了事，人地咪當交租囉！
一九零一年舊批地沒有高度和面積限制，那是指一九零幾年起的屋，當時的建築物當然沒有現在建築物的高度吧，相信那些丁屋沒有一间是多過一百年歷史，即是話佢地實有拆過再起，那麼建築物應該受新例所管核，否則，沒有高度和面積限制，起層摩天大厦都得？無可能喇！
[版主回覆06/14/2011 19:33:00]雖然發展商手上多數都係農地，如果比鄉民打到屋地可以起無限高，屋地都可能比人收。
丁屋點解係三層呢? 因為政府除左豁免左丁屋既地價, 亦都豁免左符合一定大小同高度既丁屋不用入則申請批準/同意開工, 此所謂三層限制的由來, 已經方便左佢地… 根本什麼追上時代無關係…班友有本事既, 補地價+入則就同私人地無異…
[版主回覆06/14/2011 19:34:00]咁係咪即係「發水丁屋」？
現在實際回報率頗高,而息率又上不了,樓價似乎真的很難跌，脫兄怎樣看?
[版主回覆06/14/2011 23:39:00]其實真實世界的物業回報率唔係現時主流咁計法。 比如A君在2002-2004用$3000買入窮庭，持有至今，呎租是$20，即係每年收到$240租金，左扣右扣實得$200又如何？對於他們來說，租金回報係6.7%。 但B君近年才以$6000買入，租金回報就降到3.3%。 當然，你會覺得A君如果賣左層樓，就即袋$3000或者15年的租金，問題係佢再去買回報率就下降了一倍，尤其是對於自住者來說，佢真係無乜誘引去搞咁多野。 此所以樓市升的時候長幅度又高，跌的時候短幅度又低，係因為大多數人都係自住，而推動樓市方向卻是少數人，想樓市跌就係要呢ｄ少數人都降價賣樓，辦法就係經濟不景及市場恐慌，似乎市面上要求政府整霖樓市的人，沒有想過這一點──究竟他們想經濟不景還是市場恐慌？
脫兄提到 “ 村屋是屬於鄉村式發展用地(Village Type Development)的老屋地，或稱祖堂地，本身已經是住屋用地，毋須補地價亦可自由買賣，亦不受制於「樓高低於27 呎、每層700方呎、限建三層」的丁屋格式”， 想請教爲何一般村屋（元朗、大埔、西貢….)都是這種格式？ 是否我們坊間一般誤會了。那些其實是 “丁屋”？
[版主回覆06/14/2011 23:41:00]1972年以後興建的鄉郊屋宇，大多數都是丁屋，少數是村屋重建。而市場上很多700呎或1400呎之類的屋，好多都係「套丁」屋宇。詳情請見新引的文章。
脫兄：怎解以下報道，摘錄於今天蘋果日報：
【本報訊】樓市向好，租金亦同步上升，近年業績大豐收的地產代理，同時要面臨沉重的加租壓力。目前在港有 266間分行的中原地產，第三季將暫停擴充步伐，並會逐步將部份地舖轉往商廈樓上單位營業，節省開支；更預期整體樓價更會以倍數計拋離 97年。
政府出招下季停擴充
中原地產亞太區總裁黃偉雄表示，過去數月租金以倍數上升，無論地舖私人業主或商場發展商都大幅加租，營運成本吃緊，而且近年豪宅買家亦希望加強私隱度，所以會調整開舖策略，將一部份專營豪宅物業的地舖搬到商廈單位。集團今年上半年分行數目已增加 15%至 266間，員工人數逾 4000人，由於政府剛再度出招，需要觀察市況，第三季將維持目前分行水平營運，不會刻意再擴張。
黃偉雄又指，政府剛於上周再收緊按揭及加大推地量，但力度不及去年底的額外印花稅，相信交投量只會淡靜一至兩個月左右，樓價會有 1%至 2%波幅。他稱，樓市將會進入一個長期上升軌道，未來樓價升幅將會以倍數計。
[版主回覆06/14/2011 23:53:00]《上車置業全攻略》都講過，樓市升浪係以倍計的，不過唔係用前浪頂計，而係用浪低計，2003年至今已上升了三倍，其實已經滿足了升幾倍的條件。想用1997年100點計，難道要升到300點嗎？ 地產代理行業其實一早要轉型，尤其是在互聯網普及後，再用1997年時半山每條街超過一半舖位做地產的經營模式，已經不合時宜，「上樓化」甚至「旅遊化」都係可能的趨勢。
脫兄…為甚麼你永遠都能夠給人驚喜的？！ 多謝你。
[版主回覆06/14/2011 23:46:00]不用客氣
我屋企揾左一個講野好叻既地產代理.買樓收租層樓既價都低市價8%.但係而家招租,昨日先話冇租盤可以租到8千.今日就話7千5都差唔多.其實個5百蚊唔係大問題,最大問題係佢而家係揾我bun.點知佢次後仲會做出D咩呀.之前唔小心比左擉家佢.而家點算呢?!?!佢仲叫我揾佢既朋友幫我地做裝修,不過好貴.
[版主回覆06/14/2011 23:55:00]所以佢就係「好叻」的經紀囉！以前筆者隔離屋的租客搬出，丟空大半年，耐唔耐就見到有不同的男女上來過夜，後尾賣了樓，才有固定的人入住，你話發生緊乜野事？點解筆者知道？因為窮庭的單位兩個廳係相望的。
Dear 脫兄、 I just came up with your Blog a few days ago and very impressed by your wit and analysis. I spent several days to read your blog to catch up. Really appreciate for your sharing- it is not easy to write and keep up good quality essays! I came up below from one of your old post. If someone asked the same question before, please pardon me in advanced. If 尚贤居及卫城道 is going to be developed and build more so call "luxurious building", wouldn't it raise the price of the buildings around? Let's say if Azura project is going to be completed next year, wouldn't it a good chance to take a position? May you share the reason why it is better to avoid around those areas? Really thanks for your time 新一代的西半山楼盘还有恒基的聚贤居、未起先卖的尚贤居、正在兴建的太古卫城道项目。尚贤居及卫城道项目均是发展商几经诉讼才争取到今天的规划，他日楼价必然企硬，但对周围的物业无论在景观、交通及小区设施均构成压力，笔者认为应避开其四周的物业
[版主回覆06/15/2011 08:00:00]買樓買股票或者任何買賣，都係低買高賣才賺到錢，或者好似蘇民峰咁只買不賣佢蘇豪區的地舖，咁就可以食盡。西半山存在兩大問題：第一是交通及社區已經沒有改善的空間，交通問題固然只會越來越嚴重，社區是指居住的人群，要找更加有錢的人入住已經很難，再加上國內人似乎並不喜愛住半山，那還有誰人買貴那裏的樓？ 第二，無論一手或二手價，西半山一帶已經非常之貴，貴到只要行落山，樓價已經可以平一截，但是行落山就有西港島線，結果除了寶翠園兼具兩者之利外，多數西半山的物業在這一浪均未能跑贏大市。 決定樓價的最終是購買的人（抄李澤鉅），越來越多公司搬出中環，今天的西半山已經不是97時。
哈哈,呢個我就唔擔心佢會用我間樓呀,上手業主連熱水lo都拎埋走,冇家私,window都係開唔到既…不過有D後悔比左擉家佢囉…
Hi, 脫兄、謝謝宝貴分析。From investment perspective, probably wan chai is better than mid level west then? We want to keep an small apartment in a long term for retirement purpose, preferably a apartment in good school network as we may need it in 4 years time. We are considering Sai Ying Pun, MidLevel West, Happy Valley, CWB and WanChai (flats in 41 network, the yield is too low!)Agents said some 20-ish years old buildings in WC and Midlevel West still generates yield around 3% after all the cost and cover the monthly installment. At the other hand, we know the price is high. Very 心大心細 if we should jump into market at this point. If we plan to keep it for long term, wouldn't it better to start early as someone help you to pay the mortgage faster? However, if market is reversed, the drop in valuation may wipe out all renal income as well..
[版主回覆06/16/2011 08:00:00]以現時的市況，根本就不是購入物業長線投資的時機，無論那一區都係咁。尤其是用作退休的話，何以一定要現在買？
長實身體力行睇好樓市，冇理由唔支持吓佢，點知佢老哥買完地跌到依家
熊仔一家慶祝喔
[版主回覆06/17/2011 19:05:00]暫時都係股票跌，因為無錢
C生和+成哥話通脹最强時刻未來到，理論上樓價仲有得升，買長實應該無問題卦？
[版主回覆06/17/2011 21:53:00]新地同和黃都值得買 ↑以上不是投資意見
我諗就唔係喇,未來個inflation好似好得人驚咁,買咩都唔係太好,因為個purchasing power 會下跌.我諗都係一D穩陣D既野好喇,股票太受市場既資金所影響喇.錢少價都會下跌嫁.
[版主回覆06/17/2011 23:55:00]自從廢除金本位之後，貨幣貶值只有快同無咁快的分別
脫兄：
近日來港的王主任提出關注市民住屋，以及用澳門來作比較，是項莊舞劍或是真有此事想影響香港現有房屋政策呢？
[版主回覆06/17/2011 23:57:00]王主任出身外交部，所以講的說話就是外交辭令。 香港一早解決了居住問題，屋多過戶二十幾萬，澳門現在才急起直追，幾十萬人的小城市，一年就起兩萬個社屋出來，那兒找六七萬人來住？ 香港有人說自己想入外交部服務，聽到見到都想笑。
Thanks for your opinion arh. coz we will use the apartment in four years mah. wanna finish the mortgage asap…but yes, agree, the property price is very high now… but maybe inflation rate is high too….
[版主回覆06/17/2011 23:59:00]通脹犀利到極，現在才5.5%，恆生中移都有四厘喇！
劉皇發係新界王, 又係聰明人, 佢根本知道舊屋地雖然無高度和面積限制, 但如果不經屋宇署審批去起屋, 就只能用3層700呎的規格起(即由地政總署批). 佢果d 咩舊屋地無限制, 所以三層以上既部分唔駛拆, 可能要去法庭澄清" 呢d 只係混淆視聽. 你想係舊屋地起多過三層, 咪去屋宇署入則咯, 邊有唔入則但又可以起多過三層呢首歌仔唱. 但劉生又唔想完全唔企係新界人果邊, 咪借法庭過橋咯, 到時法庭話唔入則就只可以最多三層, 佢咪大大聲話我都無計咯~ 拆咯~
[版主回覆06/18/2011 15:29:00]筆者又見到有人話，僭建為香港帶來以百億計的財富云云。咁不如印銀紙合法化喇！