要選2010年的發展商金句，筆者認為是新地副主席郭炳江先生：「從事地產業多年，未見過如此多利好因素同一時間出現。」今日回頭一望，許多利好因素都漸漸褪色，比如一厘左右的按揭，已經很難借到；金管局亦漸漸收緊銀行的按揭政策，下一步將會是大把大把拋出來的地皮將於明年開始有售，所以筆者對2012年樓市不免有戒心。當然，暫時來說party仍然繼續。
而今年的發展商金句，筆者會選長實大公子李澤鉅先生：「價錢要視乎市場而定，估嘅人唔係市場，買嘅人先係市場。」記得某年匯豐銀行宣佈業績增長三成，偏偏在宣佈後大插，結果坊間解讀為增長是市場估計下限，所以該插。其實上市公司的業績，可以因重估資產、撥備之類原因而改變，場外人用各種方式去估，由始至終都只是估計。而許欠以前匯豐更有一特別賬目可調節盈利，你喜歡多少，咪多少囉！
賣地則不同，塘邊鶴為了製造新聞，當然希望長實出埋果幾億，打破小西灣藍灣半島地皮118.2億的賣地紀錄，某些傳媒甚可能希望幾年之後繼續步其後塵，以便有文可寫。結果長實當日破紀錄用了119.5億買地，只不過除了買波老道地皮外，還有附上（不是附送）一塊屏山地皮吧！
而事後網上流傳，某財經分析員在網台爆料，謂大公子投得地皮後，回到家裡引致家庭不和云云。筆者在網上找到何文田警察宿舍地皮（即現在半山壹號）拍賣時，有記者問大公子是否買貴野，答曰：估價的測量師究竟有沒有到現場睇過，研究過？事後證實是──無！
「沒有調查就沒有發言權」這名句，並沒有因人廢言而失效，筆者論新盤時是到過實地看過才去寫，那理遠到洪水橋或掃管笏。既然測量師都可以沒有到現場看過就估值，證券分析員兼術數大師也可以道聽途說謂116.5億是貴到回家要被爸爸鬧，懶理事前眾口皆稱應該賣120億或以上。究竟是執平貨還是買貴貨？相信要幾年後才有答案。
同樣地，以二手市場叫價來評估樓市，亦是同樣地犯了「以估計代替市場」的謬誤，成交價才是市場價，即使是銀行的估價，也只是「估計」。而以所謂二手市場價格去類比新盤開價，亦是同樣地不靠譜。雖然筲箕灣道新盤開價遠比西灣河碼頭附近舊盤為高，結果一樣是賣乾賣淨。辜勿論是否符合某些人心目中的所謂「合理」的定義，人家真金白銀落注，旁人指指點點，亦只是襯熱鬧而矣！覺得不合理的話，買定花生作壁上觀吧！
脫兄你覺得大公子經常強調1號負債少,cash flow勁,咁洗百多億頂住1號賣緊同未賣既盤亦都好合理吧
[版主回覆06/18/2011 15:26:00]http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110121/Columnist/en30_en30.htm 從公司財政的角度去看，如果一間公司欠下了高負債，當然不是好事。但是，如果你有一間母公司，又有一間子公司，母公司財政穩健，留給子公司去進取，就算子公司出了事，也不會影響及母公司，也是一件進可攻，退可守的做法。長實(0001)及和黃(0013)只是其中的一個例子，其他的不再列舉了。
脫兄：點看今日標題：居屋復活！
[版主回覆06/18/2011 15:27:00]有人偷換概念囉！例如有野心家說，馬頭圍火災，結論都係建居屋。佢地連完整的單位都租唔起，要租劏房，建居屋比佢地做乜？
今日睇完樓盤傳真O左嘴囉,唔知中原既邊個邊個話未來會以倍數所上升.真係好差囉,點會呀,而家呢個價升1倍,太古平均2萬.有可能嗎???(除左有好西利既special case啦,如果唔係升5成都冇可能!!!)
[版主回覆06/19/2011 00:06:00]中原最早咁講的係施永青，話次次升市樓都係以倍計，然後黃良昇又跟住話。 問題係所謂的倍數升幅，究竟係以前浪頂（100點）定係前浪底（30幾點）計？ 另外，今集節目開口埋口用「侵佔」黎形容內地客買樓。有香港身份證而在國內出生的算唔算係內地客？我們上一代好多都係內地出生落黎香港定居（例如包玉剛先生），咁佢地係唔係「侵佔」了三代都在香港出生原居民的生活空間？ 類似呢ｄ言論，除左刻意製造分化、歧視及仇恨之外，對分析樓市有甚麼幫助？
将有新会计条例改变这个长实跟和黄的權益法的入账手法，因超人实际控制两者，长实在报表上可能要合并和黄。。。人为压低长实的实际负债这支歌仔已不能唱。。。
[版主回覆06/19/2011 11:04:00]其實和黃已經涯過左3G，未來幾年正現金流，負債將會越來越少，而老李先生年事已高，以佢大細公子的才具，和黃模式已經越來越難行。筆者估計賣碼頭及石油，係淨化和黃業務的行動之一。
唔知有無人有同感, 樓盤傳真寫稿果d人既質素其實頗差, 我認為可能比財演更差. 睇既時候, 盡量留意factual 野, 再自己分析, 節目中涉及"opinion" 既, 切勿容易信以為真
[版主回覆06/19/2011 11:08:00]個個樓盤唔係偏遠墮角，就係比同區貴一截；如果個價渣得唔夠辣（例如１號），又會話係發展商心急散貨。 其實人地睇得樓盤傳真，有幾多個人係為興趣而睇？人地梗係因為想買樓至去睇呢類節目或者呢類刊物（例如周末兩本書），從商業角度，當然係話比人知有乜好買，有乜野要注意，而唔係乜都唔好買。
"「價錢要視乎市場而定，估嘅人唔係市場，買嘅人先係市場。」" " 同樣地，以二手市場叫價來評估樓市，亦是同樣地犯了「以估計代替市場」的謬誤，成交價才是市場價，即使是銀行的估價，也只是「估計」。" I can't agree any more. 閣下對於家陣呢個政治市, 有咩野睇法? 政府屢次出招的用心, 本人認為重點不是打擊樓價, 而在於保護銀行體系信貸風險, 就係想 d 準買家唔好買樓同換樓, 以目前平均低的借貸水平去抵禦下一次樓市下滑, 減少銀行抵擋品變為不良資產的機會. 但在市況, 負利率, 租金升, 利率低, 之下, 樓市上升條件仍在.所以樓價由 SSD 後屢創新高. 但政府今次復建居屋, 對中下價樓宇影響就大得多. 看來是動真格. 短期調整是少不免 究竟樓市到了轉勢那一刻未? 唔知閣下對後市睇法如何?
[版主回覆06/19/2011 11:24:00]金管局的職責係管銀行，所以佢地唔比銀行太低息搶客唔係同消費者作對，收緊按揭成數係驚銀行有壞賬，降低「境外收入者」的按揭成數並唔係歧視外來人口，偏偏香港的傳媒就似港女咁，個個男人都係望住佢，仲要個個都係麻甩佬。 周顯就咁樣睇個市：「政府又出招減低按揭成數，我的看法是，樓市因為這兩年政府的連番出招，流通性已嚴重不足。在可見的將來，樓市將會急速的先大升、再大跌，是沒有成交的乾升乾跌，當跌下來時，市民喊都無謂。」 而筆者明知後市會繼續升，而且可能不是小升而是大升，卻不建議現時去買樓，就係明知呢個升市係捉唔到。而好多諗住長住的人如果現時買樓，個市升左佢地唔會賣，跌左佢地會一路住一路唔開心，不如等香港樓市慢性毒藥發作，到時大把靚盤任你揀！ 政府是否復建居屋似乎仍在傳聞階段，若真係成事，又用吐露港兩邊河景海景地皮建居屋，其實就係走返建華八年的舊路，不知香港人做乜野沾沾自喜。復建居屋的最終後果，就係細單位更加賣唔起價。買了細單位者，要積極考慮在未來換大換多間房。 睇後市固然重要，筆者已反複論述，但更重要的是在這種市況之下我們應該如何自處。筆者已經層樓加按，套回幾乎等如首期的現金，風險已轉嫁給銀行，下一步是等跌，以便可以買多間。沒有樓在手的朋友們，不要被市場表象迷惑，就算未來一年半載個市都係升，高溢價買樓的話一樣不受惠。
回應OneOne ,因可能要配合母公司,唱衰樓市,拉近差距
[版主回覆06/19/2011 11:25:00]香港的傳媒人，對於樓市的敵意甚深，並不止於那幾個人。
超值股 : 東方報業 (0018)
東方報業剛於週五公布全年業績 , 其中營業額為港幣 15.89 億元 , 盈利為港幣 2.91 億元 , 每股盈利為 $ 0.12 元 , 末期息為 $ 0.11 元。 以 剛 週 五 收市價 $ 1.04 元計 , 其市值約為港幣 24.94 億元 , 市盈率約為 8.5 倍 , 股息率 高 達 10.5 厘 , 市賬率約為 0.76 倍。
其更手持淨現金達 港幣 19.50 億元 , 每股現金值約為 $ 0.81 元 , 非常驚人。
不知 Blog 主認為是否超值股 ?
[版主回覆06/19/2011 12:22:00]報紙行大圍唔係咁好，被網上媒體及免費報兩頭夾擊
脫兄：香港樓市是否已進入政治高層面？小業主、小投資者會受當其衝？成個局面都一面倒要關注未上車一群，但是小業主、小投資者如因為他們高層面的關注而受到衝擊的，那麼該用什麼方法去避險呢？速速沽貨離埸？
另外請教脫兄：可否詳述下加按的程序、條件、風險及時機，謝！
[版主回覆06/19/2011 18:33:00]最佳的避險方法，就係減倉同加按，增加現金水平（而不是減債）。 加按是很麻煩的，最方便就是轉按，即由Ａ銀行轉去Ｂ銀行，更懶的方法是搵按揭轉介。不過最佳的時機已經過了，現時H按報到H+1.5-2.0%。
回應 Cigar_butts_finder ,[方向報]多超值也不要買, 不知何時,其評論愈加偏激,只懂曼罵,惹人討厭.
[版主回覆06/19/2011 20:52:00]真係要買傳媒股，不如買星島，免費報同網報都做到
如果你想買方向報,不如睇下生果報啦,我之前買左佢好耐.07年2個幾買,之後1.03賣囉.而家仲要1蚊都冇.佢為左尋找生存方式,用左以億元計既錢去TW,仲要借左好多錢.連生果報都做成咁,方向報未來都相差唔多…
[版主回覆06/19/2011 20:53:00]報紙六蚊份已經多年無加過，很多廣告都流失到網上
而且我liberal study既專題正正係傳統報紙同新式既新聞媒介互相既影響.雖然傳統既銷量都OK但係呢幾年免費既上升驚人.而且有65%既受訪者唔想比錢買(我主要問90後).
[版主回覆06/20/2011 08:12:00]香港某幾個報紙，要收六蚊，質素卻連免費報都不如，點叫人買？
Dear all, pls correct me if wrong. If "已經層樓加按，套回幾乎等如首期的現金，風險已轉嫁給銀行，下一步是等跌，以便可以買多間". But doesn't mean you leverage up and take in more risk? Worse is you buy second home but market still dip down. my friend has similar thought to remortgage but he said he would remit RMB to china to do fixed deposit. The interest rate is 5%. If you pay H+1-2%, can still arbitrage the spread. Not sure if that works though…
[版主回覆06/20/2011 08:15:00]加按行為，其實同美國海嘯果班次按業主本質上是一樣的，分別只係銀行call 唔call loan，同埋ｄ錢用左嚮邊度。 多數人認為，欠多左銀行錢，就係風險大左。筆者卻認為，升值的部份原本是變現能力較低的樓價（例如，層樓升左100萬，你都無法套現），變成現金，再變成其他投資（例如人民幣定期，或者股票）。呢個只係一種取捨。
'最佳的避險方法，就係減倉同加按，增加現金水平（而不是減債）。 加按是很麻煩的，最方便就是轉按，即由Ａ銀行轉去Ｂ銀行，更懶的方法是搵按揭轉介。不過最佳的時機已經過了，現時H按報到H+1.5-2.0%。' 雖說最佳的時機已經過(H+0.65%)，但美國似乎到2012年下半年才有望加息，而加幅亦相信會溫和。就算現時H+1.5-2.0%=~2%其實也是很便宜的息口不是嗎？市場上仍然有很多投資的回報可拿到比2%的成本高不是嗎(如人幣定存)？只是很多人見慣了<1%的利率。而且要知道2%借貸成本比通脹(4.6%)還低得多，借錢買實物仍然是有利的。假設現在一餐飯要$100，因通脹關系一年後即要$104.6；但若現在先借來$100買入這餐飯，待一年後賣出$104.6(或可當成其他可存放的商品如物業)，而我只需還$102，不是已有利可圖嗎？這concept有錯嗎？請多多包含，希望脫兄多多指點。
[版主回覆06/21/2011 00:30:00]你講緊的係好基本的套戥與對沖的原理： http://www.angelfire.com/space/tokuhon/hedge.txt
脫兄, 有無打算開研討會或者飯聚活動?真的有好多關於樓市的題目跟脫兄討教/討論(相信其他讀者也有同感); 不知脫兄有時間否?
[版主回覆08/01/2011 23:50:00]2009年開過一次，呢度咪有得傾囉！