Written by 脫翁（脫苦海）2011-06-262018-02-07 發展商舉動不能用作測市(2011/04/27) 發展商舉動不能用作測市(2011/04/27)http://hk.biz.yahoo.com/110622/366/47i1i.html 分享此文： 分享到 X(在新視窗中開啟) X 分享到 Facebook(在新視窗中開啟) Facebook 請按讚：喜歡 正在載入... 7 thoughts on “發展商舉動不能用作測市(2011/04/27)” 脫兄覺得2012/2013可能係轉角 請問脫兄有冇2012-2013年私樓市場有咩新供應? 係唔係供應會多咗? thanks [版主回覆06/26/2011 13:34:00]發展局每季公佈的私樓住宅供應資料 http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201103.pdf 要搞清楚甚麼是「供應」，施工量是指地盤開工或者港鐵站上蓋起地基，過好多好西鐵地盤一早就「施工」，但晒左好多年太陽都未批出，例如南昌站有三千多個，荃灣西站有五千多個，只要招標就可以開工。 第二是落成量，是指物業獲批入伙紙(occupation permit)，大致上與施工量有三至四年的時差。 請看第七頁，「未來三至四年間合共可提供59,000個單位」，即每年每超過萬五個單位。 這個報告沒有數據的是去年開始大幅大幅賣地，補地價改變用途，而未報施工的數量。由於去年限發水10%，很多趕入則的地盤將於未來半年報施工。 請看第三頁，2011落成的物業是2008年施工，當年只有8,000個；2012年落成的是2009年施工，當年只有8,200個；2013年落成的是2010年施工，當年有13,400個。即是說後年(2013年）物業落成量均會超過一萬。心水清的話會知道，2010-11年樓價上升，其中一個因素是新盤供應的瓶頸。 不要忘記，住宅是賣樓花，大約是落成前的年半至一年，即是2012年開始就賣2013年的樓；如果不以樓花而以現樓賣，就會在2013年出售，即是說未來一兩年開始，新供應將會前數疊後數般推出市場！ 再加上2011年賣的地比2010年還要多，一兩年後將會落成及賣樓花或現樓，究竟會有何事發生，大家可以細心想一想。 正在載入... 回覆 但係落成左都未必會賣喎,發展商好似華X,十幾年既貨都未清.恆隆D貨都惜售.我諗如果唔係下跌長時間,發展商都會盡量保留單位等日後市況好D再賣.這樣說有沒有錯呢??? [版主回覆06/26/2011 22:46:00]樓起了可以賣，可以丟空，也可以收租，例如新地就有一幢曉峰閣、兩幢帝景園及浪琴園收租。賣了是供應，但出租也是供應，畢起完樓唔賣由得佢日晒雨淋是特例而不是慣例。 正在載入... 回覆 – 2011年賣既地可以代表2011年會施工嗎? – 2007-2008都有升…..相對應三年前既2004-2005施工量都有成14000個…. – 同埋你有講過, 而家私樓市場係俾大陸既所有同胞….就算私樓落成量多兩三倍, 國內只要好少%既人黎買都已經供不應求 – 而家所有新樓都係豪宅價錢, 你其實可唔可以話對香港一般市民係完全冇供應? [版主回覆06/26/2011 23:27:00]2011年及以前賣既地，由於限發水一成，發展商都盡量入則，呢個係特殊因素。當然，發展商入了第一次則可以修改無數次都可以照發水，但呢個唔係一般的情況。 香港賣地不似國內，沒有規限動工時間，不過2011年賣的地塊塊億億聲，不似國內的囤地般普遍。 呢一浪升市，是由2007年開始，當年10月開始股市大跌，而樓市卻由那時開始暴升，只幾個月已升了幾成，除了股市資金流入樓市此因素外，當時即如筆者也看得出來年的落成量逐年減少，請看第五頁： http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201103.pdf 落成量是由三萬、二萬六、一萬七、一萬那樣跌下來，而當年是看不到2010年的回升（因為2010年的樓是2008年動工），製造了市場供應緊張的理性預期，所以樓價上升並唔係無因。 而我們現在看到，落成量的下跌周期，已經結束，未來幾年會回升，個市之所以未回，是因為還未出現「供應上升的理性預期」。 筆者並不認為私樓市場係大陸「所有」同胞，以前都羅列過數據，本地買家仍然是主力，國內人買樓多極都不過半。「國內只要好少%既人黎買都已經供不應求」這個鬼故筆者亦不是第一次聽，早在1997年時已有此論調，當年以光大朱先生為首的國內炒樓團就是老吹這個論調，結果如何？ 就算是海洋公園或迪士尼樂園，也是以本地人為主，誰說本地人買不起現時的新樓？豪宅價錢又如何，如果有質素自然有人買，如果是深水埗工廠區對面兩個港鐵站中間只起廿多層的新盤，開這些價咪又係滯銷。 香港一般市民如果真的不想買大銀碼樓，大可以買舊買遠，二手市場一樣係供應，例如上葵涌或深水埗青山道大埔道一帶，仲有好多200萬以下的樓宇。甚至居屋二手市場都有較平的選擇。 既然新盤是短缺，點可以預期一般市民可以隨便去買？無新盤供應，不表示無供應，只能說是新盤賣給國內人、較富裕階層、換樓客及分支家庭，而一般人要由上車盤入手，老老實實去逐步換大，買一次住成世早已成為絕嚮。 正在載入... 回覆 脫苦海兄唔係一咪睇好樓市, 角度比較宏觀. 分析比時下所謂分析員更中肯. 看後獲益良多. [版主回覆06/27/2011 18:50:00]當年2008年尾，筆者被人質疑在2008年頭叫人買樓係害死人，ｄ人唔知幾時至翻得身；但筆者睇過數據，知道更緊張的供應之下，實在係無有怕，所以身體力行去換樓。 今天筆者看到，樓市已經是險在前，手渣一層自住或買黎收租無所謂，典當強劫夾硬買一層就真係唔好，未來一年半載無論供應或銀根只會越來越不利。 下面的回覆筆者將會整理為文，立此存照。 正在載入... 回覆 以脫兄的樓市知識，可以創做一個工種，叫"買樓"策劃師。 [版主回覆06/27/2011 23:38:00]如果真係有一個甘的行業，政府仲唔監管死？ 外國地產經紀收5%佣，香港有個地產代理老闆又提出香港代理佣金偏低。 以行內之良莠不齊，以及香港樓市資訊的透明度，還是維持現狀吧！ 正在載入... 回覆 如果樓係要長時間去起, 提供準確市場數據反而可以起到立桿見影之效. 市場透明度不足 (成交量金額做唔到可以即刻翻查), 太多假資訊 (我地係咪仲停留係買貼士開字花年代???). 政府如果可以多方面做野, 就唔駛成日俾人插. [版主回覆06/28/2011 19:11:00]水清，又話無魚姐！ 正在載入... 回覆 水清, 無人混水摸魚! 股市透明度高, 搞小動作係刑事, 市場才比較公平! 資訊流通, 買方一定有利. [版主回覆06/29/2011 18:33:00]資訊流通，買賣雙方都有利 只有一班人無利：就係中間果班 正在載入... 回覆 對 HangyoDon 發表迴響取消回覆
脫兄覺得2012/2013可能係轉角 請問脫兄有冇2012-2013年私樓市場有咩新供應? 係唔係供應會多咗? thanks [版主回覆06/26/2011 13:34:00]發展局每季公佈的私樓住宅供應資料 http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201103.pdf 要搞清楚甚麼是「供應」，施工量是指地盤開工或者港鐵站上蓋起地基，過好多好西鐵地盤一早就「施工」，但晒左好多年太陽都未批出，例如南昌站有三千多個，荃灣西站有五千多個，只要招標就可以開工。 第二是落成量，是指物業獲批入伙紙(occupation permit)，大致上與施工量有三至四年的時差。 請看第七頁，「未來三至四年間合共可提供59,000個單位」，即每年每超過萬五個單位。 這個報告沒有數據的是去年開始大幅大幅賣地，補地價改變用途，而未報施工的數量。由於去年限發水10%，很多趕入則的地盤將於未來半年報施工。 請看第三頁，2011落成的物業是2008年施工，當年只有8,000個；2012年落成的是2009年施工，當年只有8,200個；2013年落成的是2010年施工，當年有13,400個。即是說後年(2013年）物業落成量均會超過一萬。心水清的話會知道，2010-11年樓價上升，其中一個因素是新盤供應的瓶頸。 不要忘記，住宅是賣樓花，大約是落成前的年半至一年，即是2012年開始就賣2013年的樓；如果不以樓花而以現樓賣，就會在2013年出售，即是說未來一兩年開始，新供應將會前數疊後數般推出市場！ 再加上2011年賣的地比2010年還要多，一兩年後將會落成及賣樓花或現樓，究竟會有何事發生，大家可以細心想一想。 正在載入... 回覆
但係落成左都未必會賣喎,發展商好似華X,十幾年既貨都未清.恆隆D貨都惜售.我諗如果唔係下跌長時間,發展商都會盡量保留單位等日後市況好D再賣.這樣說有沒有錯呢??? [版主回覆06/26/2011 22:46:00]樓起了可以賣，可以丟空，也可以收租，例如新地就有一幢曉峰閣、兩幢帝景園及浪琴園收租。賣了是供應，但出租也是供應，畢起完樓唔賣由得佢日晒雨淋是特例而不是慣例。 正在載入... 回覆
– 2011年賣既地可以代表2011年會施工嗎? – 2007-2008都有升…..相對應三年前既2004-2005施工量都有成14000個…. – 同埋你有講過, 而家私樓市場係俾大陸既所有同胞….就算私樓落成量多兩三倍, 國內只要好少%既人黎買都已經供不應求 – 而家所有新樓都係豪宅價錢, 你其實可唔可以話對香港一般市民係完全冇供應? [版主回覆06/26/2011 23:27:00]2011年及以前賣既地，由於限發水一成，發展商都盡量入則，呢個係特殊因素。當然，發展商入了第一次則可以修改無數次都可以照發水，但呢個唔係一般的情況。 香港賣地不似國內，沒有規限動工時間，不過2011年賣的地塊塊億億聲，不似國內的囤地般普遍。 呢一浪升市，是由2007年開始，當年10月開始股市大跌，而樓市卻由那時開始暴升，只幾個月已升了幾成，除了股市資金流入樓市此因素外，當時即如筆者也看得出來年的落成量逐年減少，請看第五頁： http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201103.pdf 落成量是由三萬、二萬六、一萬七、一萬那樣跌下來，而當年是看不到2010年的回升（因為2010年的樓是2008年動工），製造了市場供應緊張的理性預期，所以樓價上升並唔係無因。 而我們現在看到，落成量的下跌周期，已經結束，未來幾年會回升，個市之所以未回，是因為還未出現「供應上升的理性預期」。 筆者並不認為私樓市場係大陸「所有」同胞，以前都羅列過數據，本地買家仍然是主力，國內人買樓多極都不過半。「國內只要好少%既人黎買都已經供不應求」這個鬼故筆者亦不是第一次聽，早在1997年時已有此論調，當年以光大朱先生為首的國內炒樓團就是老吹這個論調，結果如何？ 就算是海洋公園或迪士尼樂園，也是以本地人為主，誰說本地人買不起現時的新樓？豪宅價錢又如何，如果有質素自然有人買，如果是深水埗工廠區對面兩個港鐵站中間只起廿多層的新盤，開這些價咪又係滯銷。 香港一般市民如果真的不想買大銀碼樓，大可以買舊買遠，二手市場一樣係供應，例如上葵涌或深水埗青山道大埔道一帶，仲有好多200萬以下的樓宇。甚至居屋二手市場都有較平的選擇。 既然新盤是短缺，點可以預期一般市民可以隨便去買？無新盤供應，不表示無供應，只能說是新盤賣給國內人、較富裕階層、換樓客及分支家庭，而一般人要由上車盤入手，老老實實去逐步換大，買一次住成世早已成為絕嚮。 正在載入... 回覆
脫苦海兄唔係一咪睇好樓市, 角度比較宏觀. 分析比時下所謂分析員更中肯. 看後獲益良多. [版主回覆06/27/2011 18:50:00]當年2008年尾，筆者被人質疑在2008年頭叫人買樓係害死人，ｄ人唔知幾時至翻得身；但筆者睇過數據，知道更緊張的供應之下，實在係無有怕，所以身體力行去換樓。 今天筆者看到，樓市已經是險在前，手渣一層自住或買黎收租無所謂，典當強劫夾硬買一層就真係唔好，未來一年半載無論供應或銀根只會越來越不利。 下面的回覆筆者將會整理為文，立此存照。 正在載入... 回覆
以脫兄的樓市知識，可以創做一個工種，叫"買樓"策劃師。 [版主回覆06/27/2011 23:38:00]如果真係有一個甘的行業，政府仲唔監管死？ 外國地產經紀收5%佣，香港有個地產代理老闆又提出香港代理佣金偏低。 以行內之良莠不齊，以及香港樓市資訊的透明度，還是維持現狀吧！ 正在載入... 回覆
如果樓係要長時間去起, 提供準確市場數據反而可以起到立桿見影之效. 市場透明度不足 (成交量金額做唔到可以即刻翻查), 太多假資訊 (我地係咪仲停留係買貼士開字花年代???). 政府如果可以多方面做野, 就唔駛成日俾人插. [版主回覆06/28/2011 19:11:00]水清，又話無魚姐！ 正在載入... 回覆
水清, 無人混水摸魚! 股市透明度高, 搞小動作係刑事, 市場才比較公平! 資訊流通, 買方一定有利. [版主回覆06/29/2011 18:33:00]資訊流通，買賣雙方都有利 只有一班人無利：就係中間果班 正在載入... 回覆
脫兄覺得2012/2013可能係轉角 請問脫兄有冇2012-2013年私樓市場有咩新供應? 係唔係供應會多咗? thanks
[版主回覆06/26/2011 13:34:00]發展局每季公佈的私樓住宅供應資料 http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201103.pdf 要搞清楚甚麼是「供應」，施工量是指地盤開工或者港鐵站上蓋起地基，過好多好西鐵地盤一早就「施工」，但晒左好多年太陽都未批出，例如南昌站有三千多個，荃灣西站有五千多個，只要招標就可以開工。 第二是落成量，是指物業獲批入伙紙(occupation permit)，大致上與施工量有三至四年的時差。 請看第七頁，「未來三至四年間合共可提供59,000個單位」，即每年每超過萬五個單位。 這個報告沒有數據的是去年開始大幅大幅賣地，補地價改變用途，而未報施工的數量。由於去年限發水10%，很多趕入則的地盤將於未來半年報施工。 請看第三頁，2011落成的物業是2008年施工，當年只有8,000個；2012年落成的是2009年施工，當年只有8,200個；2013年落成的是2010年施工，當年有13,400個。即是說後年(2013年）物業落成量均會超過一萬。心水清的話會知道，2010-11年樓價上升，其中一個因素是新盤供應的瓶頸。 不要忘記，住宅是賣樓花，大約是落成前的年半至一年，即是2012年開始就賣2013年的樓；如果不以樓花而以現樓賣，就會在2013年出售，即是說未來一兩年開始，新供應將會前數疊後數般推出市場！ 再加上2011年賣的地比2010年還要多，一兩年後將會落成及賣樓花或現樓，究竟會有何事發生，大家可以細心想一想。
但係落成左都未必會賣喎,發展商好似華X,十幾年既貨都未清.恆隆D貨都惜售.我諗如果唔係下跌長時間,發展商都會盡量保留單位等日後市況好D再賣.這樣說有沒有錯呢???
[版主回覆06/26/2011 22:46:00]樓起了可以賣，可以丟空，也可以收租，例如新地就有一幢曉峰閣、兩幢帝景園及浪琴園收租。賣了是供應，但出租也是供應，畢起完樓唔賣由得佢日晒雨淋是特例而不是慣例。
– 2011年賣既地可以代表2011年會施工嗎? – 2007-2008都有升…..相對應三年前既2004-2005施工量都有成14000個…. – 同埋你有講過, 而家私樓市場係俾大陸既所有同胞….就算私樓落成量多兩三倍, 國內只要好少%既人黎買都已經供不應求 – 而家所有新樓都係豪宅價錢, 你其實可唔可以話對香港一般市民係完全冇供應?
[版主回覆06/26/2011 23:27:00]2011年及以前賣既地，由於限發水一成，發展商都盡量入則，呢個係特殊因素。當然，發展商入了第一次則可以修改無數次都可以照發水，但呢個唔係一般的情況。 香港賣地不似國內，沒有規限動工時間，不過2011年賣的地塊塊億億聲，不似國內的囤地般普遍。 呢一浪升市，是由2007年開始，當年10月開始股市大跌，而樓市卻由那時開始暴升，只幾個月已升了幾成，除了股市資金流入樓市此因素外，當時即如筆者也看得出來年的落成量逐年減少，請看第五頁： http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201103.pdf 落成量是由三萬、二萬六、一萬七、一萬那樣跌下來，而當年是看不到2010年的回升（因為2010年的樓是2008年動工），製造了市場供應緊張的理性預期，所以樓價上升並唔係無因。 而我們現在看到，落成量的下跌周期，已經結束，未來幾年會回升，個市之所以未回，是因為還未出現「供應上升的理性預期」。 筆者並不認為私樓市場係大陸「所有」同胞，以前都羅列過數據，本地買家仍然是主力，國內人買樓多極都不過半。「國內只要好少%既人黎買都已經供不應求」這個鬼故筆者亦不是第一次聽，早在1997年時已有此論調，當年以光大朱先生為首的國內炒樓團就是老吹這個論調，結果如何？ 就算是海洋公園或迪士尼樂園，也是以本地人為主，誰說本地人買不起現時的新樓？豪宅價錢又如何，如果有質素自然有人買，如果是深水埗工廠區對面兩個港鐵站中間只起廿多層的新盤，開這些價咪又係滯銷。 香港一般市民如果真的不想買大銀碼樓，大可以買舊買遠，二手市場一樣係供應，例如上葵涌或深水埗青山道大埔道一帶，仲有好多200萬以下的樓宇。甚至居屋二手市場都有較平的選擇。 既然新盤是短缺，點可以預期一般市民可以隨便去買？無新盤供應，不表示無供應，只能說是新盤賣給國內人、較富裕階層、換樓客及分支家庭，而一般人要由上車盤入手，老老實實去逐步換大，買一次住成世早已成為絕嚮。
脫苦海兄唔係一咪睇好樓市, 角度比較宏觀. 分析比時下所謂分析員更中肯. 看後獲益良多.
[版主回覆06/27/2011 18:50:00]當年2008年尾，筆者被人質疑在2008年頭叫人買樓係害死人，ｄ人唔知幾時至翻得身；但筆者睇過數據，知道更緊張的供應之下，實在係無有怕，所以身體力行去換樓。 今天筆者看到，樓市已經是險在前，手渣一層自住或買黎收租無所謂，典當強劫夾硬買一層就真係唔好，未來一年半載無論供應或銀根只會越來越不利。 下面的回覆筆者將會整理為文，立此存照。
以脫兄的樓市知識，可以創做一個工種，叫"買樓"策劃師。
[版主回覆06/27/2011 23:38:00]如果真係有一個甘的行業，政府仲唔監管死？ 外國地產經紀收5%佣，香港有個地產代理老闆又提出香港代理佣金偏低。 以行內之良莠不齊，以及香港樓市資訊的透明度，還是維持現狀吧！
如果樓係要長時間去起, 提供準確市場數據反而可以起到立桿見影之效. 市場透明度不足 (成交量金額做唔到可以即刻翻查), 太多假資訊 (我地係咪仲停留係買貼士開字花年代???). 政府如果可以多方面做野, 就唔駛成日俾人插.
[版主回覆06/28/2011 19:11:00]水清，又話無魚姐！
水清, 無人混水摸魚! 股市透明度高, 搞小動作係刑事, 市場才比較公平! 資訊流通, 買方一定有利.
[版主回覆06/29/2011 18:33:00]資訊流通，買賣雙方都有利 只有一班人無利：就係中間果班