理財知識(21):甚麽物業是「必需品」?│脫苦海

經常都有人說,樓是必需品,不應該用來炒賣,甚至港產片都要找個靚仔男神出來大聲說:「土地不是用來炒賣!」

很多東西都可以是必需品,例如糧食丶空氣和食水,都是必需品,這是很合理的。可是「必需品」會不會同時是「投資商品」呢?有沒有是必需品樓宇呢?

筆者讀大學時,有一位當紅的哲學系教授,就是李天命博士,每逢上課時皆坐無虛席,好似《神探伽利略》中的湯川學教授,請不要妄想ADD到他的課,想旁聽也請早點起身,連通道樓梯都無得坐的。

李博士其中一項很值得大家學習的學問,就是語理分析,簡單地說,就是在討論問題之前,先了解對方正在說甚麽。如果對於問題甚至名詞的定義沒有共識,討論往往會流為各說各話。

比如上面所講的「樓宇是必需品,所以不容炒賣」,必需品一詞是指甚麽呢?如果是「沒有了人就不可以生存」,對不起,樓宇真的不會是必需品,沒有人會因為無樓住,瞓街或者露營就會死的。

抱有這種論調的人,其實是想指出「樓不是用來炒賣」,或者組合一下,應該是說「物業不應該是投資商品」。

那麽投資商品又有那些特徵呢?筆者認為,只要符合以下其中一個定義,就是「投資商品」:

1. 再售後升值獲利的價值

2. 現金收益的價值

3. 再融資的價值

例如汽車丶珠寶丶首飾,甚至一些低價的鑽石,一買就跌,落地唔見兩三成,又無息收,又不能加按,就不會是投資商品。反而限量版名牌手袋,因為以作為再融資借錢,都可算是投資商品。

那麽有沒有物業完全不符合以上的特徵呢?當然有,那就未補地價的居屋和「租者置其屋」的出售公屋,以及公務員合作社房屋。

未補地價的居屋公屋,不可以在自由市場上重售,只可以在第二市場出售或者由「白居二」持有者購買,購買之後仍然只能在這個有限的渠道內出售。未補地價的居屋不可以出售,翻按轉按又要房委會批准。

至於公務員合作社房屋,只能轉讓給合資格的人士,又要補地價才回復自由身,如果發展商大批購入後重建,又要再補第二次地價,所以除了寶翠園和升禦門外,極少有大型的公務員樓重建計劃。

所以,當樓沒有投資價值時,就會變成「必需品」。老實說,筆者就真的不會去買,寧願租樓住,可惜在香港,樓宇的投資價值是無法完全排除的,只能夠是「投資商品」,所以就要面對樓價可升可跌的實際情況。

來源:https://zhuanlan.zhihu.com/p/31852829

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