發展商不是NGO──賣地反映發展商的謹慎盤算(2011/09/10)

星期二政府拍賣三幅地皮,結果一如事前預期的一幅冷兩幅熱,不過卻是張冠李戴──西貢地蚊型地是典型的「有錢人買塊地起屋自住」格局,無論是用家自行建樓,或發展商建樓出售,均是以興建豪宅為目標,無論事前事後均是必爭之地;餘下兩幅事前市場預期是將軍澳除了長實新地之爭外,筆者也預期未在推地潮中大展拳腳的新世界、華懋等發展商也可能加入戰團,必定競爭激烈;而洪水橋地又偏遠又限量,平均每單位708呎,亦可預期是「賣剩蔗」,結果卻完全相反。

洪水橋地皮有八個發展商爭奪,爭了45分鐘162口價才由多年未投得地皮的富豪百利保財團投得。筆者之所以能這樣詳細地列出時間及承價次數,是因為無論電台或報章新聞都詳列之,其實是反映出大家都出乎意料,大跌眼鏡──為甚麼這樣的一塊地有那麼多人爭?大家都忽略了的有兩點:中小型發展已多時未能補充土地儲備;中小型發展商亦不像四大(不包括信和)有龐大的農地儲備。結果這幅大發展商看不上眼的中型地皮,偏偏被一眾中小型如獲至寶般爭逐,正所謂「瘦田無人耕,耕開有人爭」。

反而將軍澳地皮只有四個發展商競投,新地代表承第一口價之後,換來一片Dead Air,拍賣官明言再沒有承價就收回,結果只承了幾十口價就由新地投得,長實並沒有像事前揚言般顯得志在必得,成交價不是市場估值下限,而是低於下限:3,935元,連每樓面呎價4,000元都沒有。

而這口不足四千元的價,又被不同觀點的人大造文章:看淡者說加二千元建築費後,5,935元比同區二手六千元低,就說是「麵粉平過麵包」。看好者則說加二千五百元建築費,6,435元再加發展商10%的「合理利潤」便是7,078元,亦不可算是低了!這兩個觀點筆者均認為是有所偏頗,前者好像說發展商是NGO,是不用賺錢的,不然何以加二千元建築費後就與二手價直接比較?後者則無視發展商不會滿足於區區10%利潤,因為由投地到賣樓花,三四年是走不了的,用三四年時間去賺10%,不如買公用股收息!

將軍澳地究竟算不算平賣?去年新地投66B地皮時,每樓面呎價是4,628元,66A在一年多內「跌」了一成半,問題是兩塊地雖在兩旁,並不代表就是一模一樣:最大分別是限了最多及最少的單位數量。以總樓面積792,898方呎計,下限960個單位即平均每單位826呎,上限1,010個單位則是785呎,都是C類單位,又未至於會影響到要跌一成半那麼多。

其實大家都不想面對的事實是:大發展商的理性預期已經改變,既然預期政府賣地陸續有來,既然新賣的地皮已經要限發水10%,既然又要限呎限量,甚至限停車場,所以就不願以溢價買地,甚至由於局限性大了,進一步就要求折讓,加上股市樓市氣氛不復當時,平了就是平了。當這種審慎的盤算漫延到中小型發展商,甚至二手市場,要樓價再升就舉步維艱,直至新因素出現為止。

5 thoughts on “發展商不是NGO──賣地反映發展商的謹慎盤算(2011/09/10)

  1. 你好呀 ! 拜讀脫大哥的文章,吸取得許多知識,未經脫大哥同意下,我轉載了幾篇和家人分享,並作為重要的提醒,謝謝 ! 由於最近經常留意樓市,希望買黃埔新村,請教下脫大哥 ! 長遠來說,黃埔新村的升值能力如何,此區值唔值得投資或自住,而家強行上車,會不會買貴。其實我覺得交通好似比較吊腳,有冇另外的建議啊?等待大哥指點謎津,萬分感謝!何時是較佳的時機買樓呢?
    [版主回覆09/10/2011 18:34:00]黃埔新村接近未來黃埔站出入口,到時就有車去油麻地站。現時又有小巴出旺角,交通都唔係好差。不過而家樓價偏高,不值得入市。

  2. 相比現樓,地產股更值得買嗎?
    [版主回覆09/11/2011 12:38:00]地產股是偏低,樓價是偏高 1同16,跌極都唔破百,真係破的話又真係唔怕買

  3. 其實發展商係NGO-non-government organisation…
    [版主回覆09/11/2011 12:38:00]發展商是Company,唔係Organization,要賺錢的

  4. 多謝脫大哥分析!點解1號仔跌得深過16号,是否意味1号仔將軍澳樓盤失利?祝中秋節快樂!
    [版主回覆09/11/2011 12:40:00]以前股票分析界有一個名詞,叫做「盈利質素」,租金收入盈利質素較高,值得較高市盈率,所以1號的波幅大過16。

  5. 我諗TKO個盤賣得好唔好都唔會影響咁大掛.長實一年賣咁多個盤,就算賣得唔好最多都係影響幾個%既sales姐…
    [版主回覆09/11/2011 12:40:00]長實最重視的係和黃,而和黃最重視的是3G

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