重陽節假期到新蒲崗新地譽．港灣商場Mikiki，居然人頭湧湧，尤其是地庫的一田超市擠滿購物遊人，很有當年APM開幕初期的影子。筆者當時（2005年5月）撰文《小apm 大Seiyu──地產商鯨吞百貨公司》講述APM開幕及新地收購西田百貨（即一田的前身），謂新地將利用之為開拓商場的先行者。不過，第二間一田百貨要到六年後的今年才在大埔超級城開業，代替原本的吉之島；第三間分店只有超市，剛剛才在Mikiki開業。期間將軍澳東港城吉之島結業，除部份租予百佳超市外，其餘分拆租出。似乎真的需要開拓時，才用得著。
以現時的新蒲崗區，仍然是以舊住宅與工廈為主，其餘還有近太子道的幾座較新的商廈，以及越秀廣場及新蒲崗廣場這兩個住宅連本地商場。Mikiki以跨區商場來定位，其實都有一定的冒險性，始終交通不如APM那樣有港鐵站，又沒有巴士總站，除樓上新入伙的住客外，附近又缺乏高收入階層。Mikiki的成敗，有待觀察，假日多人不表示平日也多人。
情況要有改善，就要看未來幾年發展，現時正興建天橋連接對面的啟德發展區，根據筆者在網上找到的資料，應該是連接啟德政府合署，再過多個街口就是啟德站，本身就是一商業項目，再行才是住宅區以及公屋。不過這些現時都是畫餅充飢，啟德發展計劃已落實的只有南端的郵輪碼頭及東邊近麗晶花園的公屋及市建局樓換樓項目；沙中線因環評官司停了一大段時間，連立法會撥款都未做，所謂千億基建真是望穿「抽水」。
不過新地的算盤一向都打得好長遠，報載正申請將新蒲崗爵祿街協力工業大廈，連同葵興九龍貿易中心對面的聯泰工業大廈活化改建為銀座式食肆及零售大廈。葵興一帶缺乏較高級的食肆及購物場所，而新蒲崗現時有了第三個略具規模的商場，協力工業大廈就在Mikiki轉角，究竟未來幾年後新蒲崗的轉型速度以及啟德的工程能否配合此種轉變呢？
筆者認為展望東九龍的樓市，必定要考慮啟德項目以及沙中線，不過政府網頁(http://www.ktd.gov.hk/)仍然只是提及郵輪碼頭、活化啟德河及龍津大橋、體育設施及綠化用地等，對於其餘的土地應用、商業發展、住宅興建卻語焉不詳，正好配合現時「雞毛蒜皮發大黎講，大興土木放埋一邊」的政治氣候。那筆者就簡介一下：
§ 九龍城對面：太子道旁將會作商業發展，背後是中密度住宅發展，西端是沙中線土瓜灣站
§ 新蒲崗對面：主要是政府合署在內的公營設施，背後是啟德站一帶的商業發展，再出是另一中密度住宅
§ 九龍灣對面：主要是公用設施，尤其是交通幹道建設
§ 土瓜灣對面：綠化地帶、康體設施
§ 跑道南端：除郵輪碼頭外，主要是低密度住宅、酒店及旅遊相關用地
所以請勿奢談甚麼千億基建，十劃都只有兩撇，如果沒有沙中線的配合，將會大打折扣，那麼沙中線幾時才會落實？天曉得！
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[版主回覆10/08/2011 15:51:00]不用客氣
係香港地, 舖租同有無樓面供應其實最重要. 其實新地有咁多商場, 未來真係會為佢架一田百貨打下基礎. 相信未來APM的JUSCO 和 東港城的百佳都會變身成為一田百貨.
[版主回覆10/08/2011 15:52:00]新地未必會將零售當為主業之一，有街外人租的話，又未必會轉比一田。
同埋脫兄, 其實香港地的發展主要都係靠自已. 如果唔係當年太古發展鰂魚涌的太古坊, 如果唔係新地發展觀塘創紀之城. 我想政府還是為中環找空間發展商業地苦惱呢. 政府話要大力發展東九龍做另一個商業核心區都係因為見到D 私人發展商做得成功啫.
[版主回覆10/08/2011 15:54:00]早兩日閱報有人建議政府將灣仔變為商業核心區，那個是否足不出戶呢？現時香港最大的問題不是不夠商業物業，而是本土產業不足，否則商業區的擴展不會這麼慢。
再補充多一點「雞毛蒜皮發大黎講，大興土木放埋一邊」的政治氣候問題. 其實同近年的所謂地產霸權這個歪理有關. 因為社會一方面話私人房屋供應不夠, 但政府每每在巿區找土地興建私樓就係利益輸送,地產霸權之類不盡不實的難聽說話. 結果是政府基建如西九文化區和郵輪碼頭可以大談, 但係區內設樓則只能輕描淡寫.
[版主回覆10/08/2011 15:57:00]還有環保霸權呢！第三條跑道，以及沙中線，都唔知能否在本屆任內達成寸進，吃都就來無得吃了，還講甚麼環保？
我想問下脫先生對港灣豪庭的立案法團被公文黨完全控制有否聽聞???是否真的???
[版主回覆10/08/2011 15:51:00]現任的港灣法團有幾名委員是筆者認識的，那位潘先生本人亦交過手。有些筆者沒有做過的事，可以實牙實齒出自某人之口。 你去相信某些人的主觀推測以至刻意製造，不如相信香港仍然是法治之區，有些事情司法機關接到舉報後不受理，怎能令人信服是在野小黨幾個人能隻手遮天？
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[版主回覆10/10/2011 21:28:00]有一田，都會有ｄ人慕名而來 如果地庫係百佳惠康或者吉之島，周圍都係喇！
脫兄, 政府公佈了起動九龍東計劃後, 你覺得九龍灣前景如何呢?
[版主回覆10/14/2011 08:02:18]其實施政報告所講的九龍東計劃，都講左好多年，對現時樓價影響不大