淡市四大攻略　追渣沽換

Metropop第277期128-129頁http://www.metropop.com.hk/FlipBook.php?issueno=277

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十月是傳統的股災月，不過今年的股災未到十月就已經出現；而樓市亦因銀行收緊按揭，加上新盤銷售未如理想，令成交淡靜雪上加霜，部份人對樓市已失去信心。一些人認為樓市會步日本及美國後塵，或像建華年間那樣跌四五成，又未必是合理的推斷。其實樓市氣氛冷卻，正好造就不同人仕因應市況作出部署。

 

筆者常說「市旺宜賣，市淡宜買」，回想當日樓市熱火朝天的日子，經常都沒有樓盤可看，就算有亦會貴市價一兩成放盤，就算買到都迫著「被創新高」；反而像如今，想買樓的可以慢慢看，慢慢選擇，細心比較之下較易買到心頭好。筆者就根據不同情況，與大家分享淡市四大攻略：

 

第一策：追（預備上車人仕）

 

追，不是追貨，而是要追料，大家可能反問：網上及報章不是大把資料嗎？如果你真的需要上車，相信都已經計算了可以買多大金額的樓宇，亦鎖定了目標樓盤，可是這樣還未夠。既然限米煮限飯，當然想在有限的預算當中買最好的物業，那麼第一手資料對你來說就很重要。

 

網上找到及報章報導的是已經成交的紀錄，如果你想知同類單位的放盤有多少個，那些是交吉盤，那些是連約盤，內裏的裝修如何，甚至要知道是否凶宅，你就要親力親為落區追代理比料，以及由他們帶你去睇樓。

 

旺市當中經紀生意都做唔切，皇帝女唔憂嫁，不似現在淡市，有人睇樓都不知幾開心，不過買樓的係你，積極一點去追代理，就更能掌握想買的物業的資料，記得自己做功課。

 

搵盤功課Check List

項目	原因
睇樓日期：＿＿年＿＿月＿＿日（上午／下午） 樓盤地址：＿＿（屋苑）＿座＿樓＿室 睇樓經紀：乂乂物業 裝修：全新／半新／尚可／殘舊 叫價：＿＿＿萬 議價空間：＿＿＿萬	睇樓時間會影響景觀 － 避免重複睇樓，要付兩次 做裝修預算用 － －

 

第二策：渣（持有自住物業）

 

持有自住物業，之前看到樓價日日升，計一計自己賣樓可以賺幾多，就心思思想賣樓轉租等市跌；現在樓市似乎會下跌，又看到某些專家聲稱，樓市可能暴插四五成，就令到部份人想將賣樓轉租付諸實行。

 

前香港金管局總裁任志剛說：「香港樓市，作為香港一個市民，千祈唔好『短盤』，即係冇自己樓就係『短盤』囉，你有自己樓就係『平盤』，你投資物業去收租就係『長盤』。」筆者就用日常的語言為大家解釋：人人都有住屋需要，與家人住只是將住屋成本與家人分攤，那麼不算是「短盤」；不過大家都希望有自己的生活天地，有錢購買自住物業就是「平盤」，租別人樓住就是「短盤」。

 

租樓與買自住樓，最大的分別是租金全數都是利息，是一去無回的；供樓除了要支付利息、管理費、差餉地租之外，剩下來的都是儲蓄，尤其是早前按息低至H+0.7%，實際利息1%左右，比如250萬的物業，租金回報率3.3%計，一年租金支出是82,500元；七成按揭借175萬，分20年還，以年息1%計，第一年總利息是17,137元，當夠其他費用要50,000元，67,137元仍然比租金為低。而最近銀行不斷加按息，H按已經悄悄地上升了2%，那麼第一年總利息就變為51,613元，計及雜費已經供貴過租。

 

樓價：250萬 按揭成數：70% 年期：20年
加息前：H+0.7%（實際利率約1%） 月供：8,048元 第一期利息：1,458元 第一年總利息：17,137元	加息後：H+2.7%（實際利率約3%） 月供：9,705元 第一期利息：4,375元 第一年總利息：51,613元

 

如果持有低息期造的按揭，就不要輕易因期望樓價大跌而賣樓，因為就算真係大跌，但要造高息按揭的話，長遠來說是得不償失，更何況大家都不知要等多久，就當是一年吧！根據上例便要82,500元。很多人等樓跌，一等就是五六年，交租都交了幾十萬。

 

第三策：沽（收租物業）

 

買樓收租，其實就是做生意及投資，就要認真計算機會成本。之前供平過租，加上較低樓價時買落，收完租供完樓支付所有雜費後，業主是有錢落袋的，真正是「人為樓奴汝為樓主」。

 

不過金管局在2010年8月收緊非自住物業成數至六成，11月再進一步收緊到只有五成，買樓收租就要預五成首成，槓桿比率大減到只有一倍，再加上銀行批予收租物業的利率較高，令到買樓收租變成本大利少，持有收租物業亦難以將升值了的物業向銀行加按套現。

 

正如買股票搏升值多於收股息，收租物業亦需要計一計現金流去決定應否減磅，以便他日樓價下跌時再行購入。1997年跌市，曾經有銀行向投資物業發出贖樓要求(call loan)，為安全計，業主亦最好計算一下銀行為求自保要求還款時，自己是否有足夠的現金「平倉」，必要時就要考慮沽出收租物業。

 

筆者要強調一點，賣樓減磅的目的是風險管理，自然就有成本，可能會失去租金收入的現金流，亦未必一定可以捕捉跌市買平貨，可是現時環球市場兵荒馬亂，最壞情況出現的話，亦要保障自己以免手忙腳亂。

 

第四策：換（換樓）

 

當大家的自住物業不足夠應用，就希望可以細樓換大樓，又或者想換區，又或者居屋換私樓之類。淡市其實未必有利換樓，因為銀行閂水喉收緊按揭，自住物業的估值亦會下降，銀行亦不易批出「過橋貸款」(bridging loan)，即將將你自住物業的剩餘按揭額用來做新物業的首期，想達成換樓的目標，似乎更加艱鉅。

 

那麼就要借助一手樓來換樓，因為淡市時發展商要促銷，就會提供各種優惠條件，例如以屬下的財務機構提供低息按揭；以及提供第二按揭，就可以不用支付按揭保險；買樓又會有現金回贈；甚至送傢俬電器等。而且淡市時一手樓的溢價會較少，甚至以追貼二手樓價賣樓，而樓花期本身已變相提供一段時間來出售舊有物業，在新樓入伙前才賣樓，就免卻要住酒店及租迷你倉放置雜物。

 

不過大家更要考慮的是，如果買入樓花後樓價繼續下跌，就會對業主造成很大的壓力，筆者的意見是淡市出現後要隨時留意銀行按揭鬆緊度，當銀行明顯地開始放水，而樓價從低位回升時，就是換樓的最佳時機。