發展商增持現金 各施各法(2012/01/04)

發展商增持現金 各施各法

繼領匯(00823)收購將軍澳海悅豪園商場後,長和系屬下專責商場物業的置富產業信託(00788)收購和黃(00013)持有的和富中心商場及麗城花園商場,作價分別為6.5億及12.5億元。和富中心商場面積約18萬方呎,出租率92.3%,每方呎成交價3606元,淨回報率4.8%。麗城花園商場面積約27.6萬方呎,出租率98.7%,每方呎成交價4515元,另連329個車位,淨回報率5.2%。

所謂「有人辭官歸故里,有人漏夜趕科場」,雖然同是收購物業,領匯當然是想擴展版圖,是次買賣一方面是置富擴展版圖,不過同一時間亦是和黃出售商場套取現金,雖然物業仍然由長和系公司控制,不過置富的大股東是長實(00001)持有31.6%,與和黃無關。

置富現持有16個零售物業及1,989個車位,全部都是長和系住宅屋苑的附屬商場及車場,包括:

2003年(上市):紅磡國際都會、荔枝角盈暉臺、荃灣東亞花園、馬鞍山海柏花園、火炭銀禧花園

2005年:觀塘麗港城、屯門華都花園、青衣青怡花園、深井麗都花園、深井海韻花園、沙田第一城

2009年:大角咀凱帆軒、東涌映灣園、將軍澳都會忂

2011年:北角和富中心、荃灣麗城花園

翻看長實及和黃2010年報,長和系主要商場有:

長實持有:尖沙咀Heritage

和黃持有:香港仔中心、紅磡海濱廣場、紅磡灣中心、黃埔花園

長實和黃持有:尖沙咀港景匯、青衣藍澄灣

筆者相信,長和遲早都將其餘的屋苑商場都注入,還有旗下的商廈,部份已注入另一間REIT泓富產業信託(00808),部份內地物業又注入匯賢產業信託(87001),而酒店物業亦有一定的規模,究竟會否用某種形式分拆套現,相信是視乎公司對於投資物業的取態,以及是否有套現需要,畢竟長實每年均有大量住宅出售利潤,和黃亦已過了3G的資金投入期,就算要做亦不急於一時。即使其他主要發展商只要有樓可賣,亦無必要殺雞取卵。

這亦解釋太古(00019)為何屢次急於分拆太古地產(01972),多年來沒有出售住宅物業的利潤,之前連又一城都出售,理應是集中資源投入金鐘、灣仔及裵魚涌的商廈王國,不過近來又連投兩幅大嶼山地皮,又同遠洋地產合作發展四川成都項目,在在需財之餘,亦需要將不動產證券化的渠道,未來可以用各種方法集資。

目前五大發展商中,只有新鴻基地產(00016)將地產業務集中在一間上市公司之中,連當年分拆REITs熱潮時,亦煞停分拆計劃,最主要的原因,是新地已建立極龐大的租金收入,目前每年已有幾十億,未來幾年國內項目陸續落成,租金收入將會超過100億!將之分拆,只會削弱租金收入,且令股權結構複雜。

面對政府未來不斷拋售地皮,樓價卻是居高不下,要在香港地產發展市場繼續玩落去,沒有不斷的現金收入,想買地都無錢買,所以各發展商不同的方法套現,八仙過海,各施各法。

2 thoughts on “發展商增持現金 各施各法(2012/01/04)

  1. 搞咁多嘢目的是增加在巿場集資的渠道,又是財技的一種,SHK本身已經有龐大的現金流,買地便easy得多,難怪跌巿時SHK抗跌力較強!但升巿時兩者股價分別不大!多謝脫兄分析!
    [版主回覆01/05/2012 23:04:28]其實太古都想行新地之路,建立龐大租金收入,不過新地就賣住宅,太古就搞飛機,唔係駛乜賣又一城?

  2. 內地呢,綠城中國剛賣左一個地王既51%比人,買入時成廿幾億,而家賣比人就5千幾萬,你睇會唔會香港既地產商成機買埋內房?但係未來幾年政府(香港)賣好多地,講緊既資金係成一千幾百億,到底夠唔夠錢,賣商場都係廿幾億,相對少呢…咁睇既,一手會+快賣喎
    [版主回覆01/07/2012 21:43:42]香港發展商一年賣樓都套一千幾百億,收租又收百幾二百億,仲有借貸比率又唔高,加埋借到的錢,點會唔夠錢買地呢?  反而內房公司往往借得太盡,又無穩定現金流,而現時國內賣樓難,單係北京都有兩萬貨尾。

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