陪您睇樓──九龍．九龍灣∕牛頭角
九龍灣及牛頭角兩個港鐵站附近都有一些私人屋苑，九龍灣站上蓋有德福花園，離遠一點有牛頭角道旁的多個屋苑，較具規模的有淘大花園及得寶花園，另外有三個規模細小的屋苑，利基大廈、嘉和園及宏光樓，所有屋苑樓齡都超過二十五年，最舊的利基大廈達三十五年，以中小型單位為主，最大的單位都只有六百餘呎。眾屋苑中以德福花園的樓價最貴，其次為淘大花園、得寶花園，其餘屋苑呎價再低一截。
沿觀塘道南行，牛頭角站以北以定字為首的街道也有不少私人物業，都是單幢物業，大部份都是樓齡超過三十年以上，成交十分疏落，多數樓宇過去半年只有一宗二手交易，位置最接近牛頭角站的富安大廈及仁厚大廈也不過各有五宗交易，呎價更比九龍灣站旁的物業大幅落後，呎價四千元以內便可以買到市區樓。兩個地段同樣鄰近地鐵站，不過牛頭角站交通配套或商業價值都比九龍灣弱，可見即使是港鐵車站附近，也要其他條件配合才算是理想的物業。
德福花園、淘大花園及得寶花園都自設商場，得寶花園以區內居民消費為主，最近也完成翻新；淘大花園商店檔次高一點，同樣以附近屋苑及公屋居民為對象；而德福廣場的檔次就更高，有名牌連鎖店及百貨公司進駐，對象也不獨以區內居民為主，還有區外居住及鄰近地區上班的人流。不同檔次的商場，形成俄羅斯公仔模式，令九龍灣的商場不會惡性競爭，反而能大小通吃吸引不同階層的人前來消費。
交通配套方面，九龍灣各屋苑可步行往港鐵站，也有多線巴士、小巴途經，甚至有直通巴士前往皇崗口岸及機場，可說是整個東九龍中交通配套最好的地區。牛頭角站附近定富街、定安街沒有大型商場，商業活動以車房、建築材料店舖為主，難以吸引人流，交通方面雖然途經九龍灣的巴士也途經牛頭角，步行十分鐘左右已可前往港鐵站，但皇崗直通巴士沒有在牛頭角設站，略嫌沒有九龍灣那麼方便。
另外一個因素支持九龍灣樓價是未來的社區發展，長遠有政府最近公佈的起動九龍東計劃，現時九龍灣工業區會陸續轉型為另一個商業中心，現時已有多幢商業大廈落成，再加上建議中的單軌鐵路以九龍灣站為終點站，九龍灣的商業價值及交通配套就會更上一層樓。不過長遠規劃仍屬諮詢階段，現時只可視為對未來的美好幢憬。較為實在的社區改善項目是牛頭角下邨的重建計劃，前牛頭角邨第一至七座的用地現正重建公屋，而第八至第十三座的用地則用作興建社區設施，這樣令淘大花園向西的景觀從以往的面璧屋邨景搖身一變為開揚園景，令潛在價值增值不少。
九龍灣及牛頭角都是成熟發展的社區，港鐵站旁沒有空間作新發展，要找尋新發展的空間要麼從德福花園以南的工業區入手，要麼就寄望舊樓重建，稍為有點眉目的是啟業邨對面的啟德大廈，不過該地段位置吊腳，交通配套或商業價值也不比九龍灣站一帶屋苑好，加上仍然有不少業權上的爭坳仍未解決，因此揀選物業以未來社區改善的淘大花園及坐擁鐵路優勢及大型商場的德福花園為首選，得寶花園也可考慮作上車之用。
我想問下麗晶花園你點睇??未來有條咩鐵路連去啟德,應該唔錯喎,而且價格比得寶平一成有多,環境都唔錯…
[赤川次狼回覆01/16/2012 07:52:05]未來麗晶花園隔離會設單軌火車站
交通有幫助,但始終不是主幹線
但由於佢本身位於新CBD入面
相信區內呢個屋苑也會成區內返工人仕首選之一
[版主回覆01/15/2012 22:34:09]麗晶花園過天橋就係啟德公屋地盤，距離啟德站都好遠下
我想請問北角海峯園你點睇,油街地皮日後的發展能否拉高日後樓價?
[版主回覆01/16/2012 07:31:07]油地地皮發展後，對社區改善都有幫助，還有恆基的亞洲凍倉項目，全落成後變旺了，有機會拉高樓價。
想請問側漁涌南豐新邨點睇? 考慮緊買間兩房單位自住
[版主回覆01/16/2012 07:33:33]南豐新邨是二線屋苑，樓價較穩定，用作自住都可以考慮，不過要計清楚買入價與市場租金回報是否理想。
想請教如果想買300萬樓下私樓, 兩人住, 4-600尺, 15年樓或以下, 近市區, 又不想買單幢, 將軍澳是否唯一選擇? 好多人都話將軍澳唔太好住 (例如濕, 臭, 多塵, 童黨等), 請問單位座向, 樓層, 區域 (將軍澳區不同地鐵站)等因素是否有助避免上述問題? 謝謝指教.
[版主回覆01/17/2012 19:09:25]不用客氣
[mingkit回覆01/17/2012 14:44:30]謝謝!
[版主回覆01/17/2012 01:23:45]昇悅居同港灣細單位都有機會做到呢ｄ價，將軍澳都好大範圍，要平的可以寶琳，例如新都城就大把不同座向面積選擇。
脫兄,你好, 小妹一直有閱讀你的書及網誌.真係令我 獲益不少! 其實早前都曾向脫兄留言,最後跟了你的建議,新婚後與奶奶共住,儲錢等候時機上車. 最近有見樓市開始變得淡靜,開始留意二手樓市.地區目標係東九龍,尤以九龍灣為頭號目標. 是次置業是希望作出租之用(當然也有機會數年後自住).德福及淘大都是目標. 請問脫兄覺得淘大及德福在升值潛力,及租務方面,哪個較為優越呢? 我與先生每月約穩定,合共約4萬多.中原指數近日開始回調, 脫兄覺得德福及淘大的現價是否太高呢? 希望脫兄賜教,感激不盡.
[Riib回覆01/18/2012 00:36:12]跌10%+有心睇樓鋤下價，應該搵到D再平D的。
[pig回覆01/17/2012 19:32:28]謝謝脫兄的指教!!
[版主回覆01/17/2012 01:27:35]如果收租或自住，淘大較好，銀碼細，又有社區改善因素；唔係話德福唔好，而係租務市場淘大得寶都比德福活躍。過年後銀行仲唔放水，沒有小陽春的話（機會都幾大），2012年全年樓市不樂觀，不過都係跌10%以內吧。
脫兄：
買來自住的，同是居屋，鑽石山龍蟠苑相對大圍美城苑，就未來發展看，那處較好？
[版主回覆01/17/2012 01:28:16]當然係龍蟠苑好得多，美城附近有幾個新居屋搶客。
多謝脫兄賜教！
[版主回覆01/17/2012 19:07:14]不用客氣
脫兄, 如果買物業租出去, 是否要俾五成首期. 自己現在沒有物業, 也是首次置業, 可否按九成 (二按)? 按九成唔可以租出去, 銀行會追收返差額?
[版主回覆01/18/2012 18:55:04]非自住物業只接受五成按揭，銀行發現的話會要求補回差額，無論七成或九成按都係咁。
想請教, 買馬鞍山居屋自住, 富寶花園 定 錦泰苑比較好呢?
謝謝你既意見 🙂
[版主回覆01/18/2012 18:56:33]錦泰苑近海，富寶有山景，交通及社區條件都差不多，視乎個人喜好。
想請教, 打算3-4年後置業, 300萬內2人自住, 因工作關係, 想交通方便, 四通八達, 正考慮1)九龍灣:德寶花園 2)太和:太湖花園/太和中心, 那地區/物業較好呢? 感激!
[版主回覆10/30/2012 19:55:45]得寶現時太貴了，太湖會好點。
三四年後的事，到時再想吧！