商業地產(16):灣仔的商業發展│脫苦海

 

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拖延多年的灣仔合和中心二期發展項目,終於達成補地價協議,合和與政府達成換地及補地價條款,與政府換地興建公園,並交出37億作為補地價,以興建該項目。落成後將成為繼合和中心及胡忠大廈之後,灣仔南的另一地標,包括酒店丶零售及辦公室。

現時灣仔的商業物業集中在軒尼斯道以北,軒尼斯道以南則以住宅為主,早在上世紀八十年代,合和陸續興建當時全港最高的合和中心以及胡忠大廈,再加上近年興建的QRE Plaza及Garden East項目,令皇后大道東的東端漸漸成為新興商業區。

與灣仔北商業區最大的分別在於,灣仔南的商業區有較多零售元素,集合飲食與購物,發展更均衡,而且附近亦有個別的住宅重建項目,如尚翹峰丶壹環及Queen Cube 。

當然更要講的是合和及信和與重建局合作的利東街/麥加力歌街項目,計劃除興建1,299個住宅單位,更於利東街原址重建為100米的購物步行街,街道中央則建成樓高4層的低座商場建築群,更具策略性的是將會把灣仔南商業區與灣仔港鐵站連成一體,打通灣仔南北的商業區。

灣仔另一新興商業發展區為皇后大道東西端近太古廣場一帶,有別於灣仔南以市建局帶動,灣仔西的商業重建由太古集團主導,作為金鐘太古廣場的延伸,已建成的有太古廣場三期,正進行中的有灣仔大生商業大廈及灣仔先施保險大廈重建項目,並且積極收購永豐街一帶的舊樓。這正是重演鰂魚涌太古坊的發展過程,漸漸成為太古又一收租物業組合之外,亦帶動附近的樓價。筆者早前已看好日月星街一帶樓價的前景,就是著眼於商業價值的提升。

灣仔的商業區日漸擴展,提供了大量高薪職位,並且陸續發展高級零售行業,將會令到灣仔的樓價持續高企。

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