點解有人貴買新樓？
http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/
中原指數上周巧合地報111.11點，筆者想起國內盛行的「光棍節」，即11月11日，由於1111看來就是四條光棍，用來紀念未結婚的男女。市場上卻有兩種提法：其一說是「五條煙」，即啤牌裏的Ace，代表個市好掂，不過除了周星馳和鄭中基之外，都沒有人在賭檯上拿五條煙出來；其二說是「五支香」，即是看淡後市，正如網上流行用來供奉的「＼\│/／」。
不過回到冰冷的數字世界，即意味著由2012年初的94.16點起計，今年至今升幅是18%，與筆者年初估計的10%比較，明顯筆者要換眼鏡；與2008年12月金融海嘯低位56.71點比較，此浪已上升了96%，差不多倍翻了！
當然指數只是一個代表性的概念，與個別樓盤的表現沒有絕對的關係，比如筆者在2009年初買了現居，與現時的估價比較，只是升了54%，不及大市的表現，主要的原因是筆者買的是新樓樓花，要付出溢價，意味著買同區二手樓會平一點，既然溢價被人吃了，升幅自然就不及大市。曾有網友問筆者，著作上明明說買新樓比舊樓貴，為甚麼又次次都買新樓來住呢？
新樓會有發展商提供的付款優惠，比如現金回贈，變相令到首期減少，比如即供價加7%，發展商回贈10%，雖然對銀行來說仍然是三成首期七成按揭，不過買家實際上只是付出兩成首期，而不需要造第二按揭保險：
原價：300萬
即供價：300萬 x 1.07% = 321萬
首期：321萬 x 30% = 96.3萬
回贈：321萬 x 10% = 32.1萬
實際付出首期：96.3萬 – 32.1萬 = 64.2萬
實際首期成數：64.2萬/321萬=20%
當然發展商還有其他優惠的方式，比如提供免保費的二按，利息回贈，建築期代業主供樓之類。所謂羊毛出自羊身上，發展商當然要用溢價賣樓，以便收回成本，不過買家可以從發展商身上獲得更大枝槓桿，尤其是現時金管局對按揭作出諸多限制，準買家想保留更多現金在手。
一手樓另一優勢是收樓執收及保養期，買二手樓是現狀購入，收完樓除了要自費執漏，還要預一筆裝修費，看看電視上的裝修報價，動輒幾十萬。對於家居設計要求不高者，買新樓可以慳一筆裝修費，只要油漆後擺傢俬就可以居住。如果是這樣的話當然是除笨有精，不過筆者也見過有人買新樓又要全屋推倒重來，條數就不是這麼計了！
所以當屯門、烏溪沙、深水埗、油塘、九龍城的新盤都萬萬聲的時候，一樣有人去買比同區舊樓貴得多的新盤，就是這個道理。如果現時要買新樓，除考慮同區其他物業的價格外，也要考慮物業本身的價值，尤其是所在的地段位置，比如上面所指的六個盤，你覺得人家又會怎樣選呢？
P.S.本文無意建議讀者買新樓或舊樓，尤其是在租金回報率如此低的市況。
脫大哥，yahoo 回應區好大怨氣咁，其實e+貢多人去反新界東北發展會唔會係呢D怨氣的發洩，點解曾蔭權年代冇貢多反乜反物貢大聲！每次一有人反，就成個社會都支持，你唔覺得好奇咩？
[版主回覆10/17/2012 10:55:21]一般來說，看文章是挑有用的部份來記著，有些人卻專挑短處，不用認為是成個社會。這亦是筆者不開Face Book的原因。
脫兄，尚悅睇黎好快賣清，對此盤你有何高見？
[版主回覆10/17/2012 23:09:14]筆者認為只有居住價值，沒有投資價值
樓價一再上升, 但天賦海灣卻滯銷, 脫兄有何見解?
[版主回覆10/18/2012 00:25:34]若果用筆者設計的樓盤計分方法，天賦海灣得分是很低的。
美人，妳說得對，剛剛到yahoo看過，有幾位真係幾有怨氣，連這篇重數字分析，又不是指向任何人分種抽水文章，都起到火，睇黎不單只樓市，甚至當中的市民，都去到一個不合理的情況和情緒。脫兄，請見怪不怪。
[版主回覆10/18/2012 18:49:44]下一篇筆者寫首期不足也可以用新樓上車，相信亦會有好多人睇唔過眼，不過事實上好多人就是靠著發展商的優惠，用很少首期便可以買樓。誰說不夠首期就不能上車？
樓又貴,租又貴,人工又唔加,怨氣自然大.見人就x
首期不足新樓上車會唔會好危險? d 人一定插你…
RC
[版主回覆10/19/2012 19:43:03]即係話，買樓要首期所以唔高興，買樓唔需要首期又唔高興
但係某D發展商…D裝修都係唔用得..
馬安山某大公司既臨海盤,用左2年…D地板唔用得,黑晒,D電器一件一件壞(fridge,,洗衣機等)
而且樓上有水漏下來…問題多多要大整.
[版主回覆10/23/2012 00:32:03]好耐無見！所以究竟係新盤好定二手盤好，甚至化粧盤好不好，都是個人的決定，要自己衡量。