Written by 脫翁（脫苦海）

當前的置業策略(2013/03/13)

當前的置業策略
http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/

有發展商劈價17%賣一手盤，據稱二手市場一些業主開始放棄「大紅樓盤高高掛」，願意貼市價掛盤，甚至擺出「萬事有商量，請開個價」的姿態。對於一些心大心細了一輪的買家，又重燃了入市的期望。

如以過去數次的調整經驗，樓價略為調整已是入市機會，其後樓價會繼續上升，進入一浪高於一浪，以下是數據分析：

月份 中原指數 升幅 跌幅
2003/08 31.77 76%
2005/06 56.07 -8%
2006/09 51.86 43%
2008/03 73.98 -23%
2008/12 56.71 78%
2011/06 100.72 -7%
2012/01 94.16 30%
2013/03 121.95

比如金融海嘯時曾下跌23%，其後錄得78%的升幅；而2011年下半年因政府多翻出招而下跌7%，至今樓價已上升了30%。不過換一個角度，大跌市的進程又如何呢？

月份 中原指數 升幅 跌幅
1997/10 102.93 -56%
1998/10 45.71 25%
1999/04 57.23 -44%
2003/08 31.77

筆者曾經在1998年官鱷大戰時賣了物業，當時指數大約53點，然後大市升到57.23點，即反彈了7%；最終大市下跌到31.77點，若果當時沒有賣樓，總跌幅是40%，即接貨者在最低位時負資產10%（以七成按揭計算）。

筆者翻查紀錄，當時接貨者持有至今都沒有賣過，以現時121.95點計，即是以買入價計上升了1.3倍！如果筆者沒有在2001年911事件後入市（指數大約40點），更要交十年租金，從機會成本看是輸得太多了！從這個事例筆者得出幾點教訓：

1. 買賣物業，或者租置選擇，一定要順從大方向，即是股市中的所謂牛熊市：在一浪高於一浪的牛市中，任何調整都是入市時機；在一浪低於一浪的熊市中，任何反彈都是出貨時機

2. 如何判斷牛熊市：如前文所述，短期市況由需求決定，長期市況由供應決定，因為需求是很有彈性的，一個消息或者政策都可以改變；但是供應是死翹翹的，供應過剩時，孫九招都要幾年至見效，供應不足時，像現在政府發晒矛，中藥院都要建豪宅都不能變出供應來

4. 扭轉樓市方向的，一定是長期供應，2002年的孫九招，要2004年才有明顯效用；2011年開始大量推地（見前文），由賣地到施工到落成要4-5年（其中由熟地到動工起碼要1-2年，由施工到落成要3年），所以筆者說2015年供應就會轉勢

5. 買了物業，要有長期持有的打算，尤其是政府的各種稅項，無論是何目的，最終的結果都是迫人減少交易，長期持有。沒有長期持有的意願和實力，還是租樓吧！

總結而言，若果是有實力持有三年以上（直到SSD失效），可以考慮在未來的調整入市，由2013-2015年應該仍然是牛市，再遠一點筆者看不到。已經買了物業，自用或沒有急切財務需要的話，繼續持有享用相對低息或者是較佳選擇。如果想高位賣樓，在重重稅項之下，即使調整達30%，也是無所得著，所以賣了樓的話，等下一浪吧！

以上分析並不涉及任何投資繳約或建議，買賣物業一定考慮個人情況，敬請量力而為。

3 thoughts on “當前的置業策略(2013/03/13)”

  1. Henry：「脫苦海兄, 你98年賣的時候是否有蝕? 因為我想知道當時已下跌了不少, 為何你仍有決心去賣了當時住的樓?」
    當時還有幾十萬賺，成為後來買入港灣豪庭的本錢。因為當時經濟唔好，面臨失業就要賣樓，點知幾個月後就搵到工做。
    P.S. 想回覆的網友，請集中到Blog，謝謝！

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  2. 根據差餉物業估價處〝香港物業報告2012〞，全港2011年末有111萬個私人住宅，如果深入去看有關數字， A類 （實用＜40平米） 及B類（實用40 – 69.9平米）單位的存量分別佔31.7% 及48.8%，而空置率分別為2.7%及4.0%。個別人口大區丶上車盤集中的區域，葵青區丶大埔區丶深水埗2011年末空置率係低於2%，荃灣2.1%, 東區2.7%，觀塘2.4%，屯門及北區3% – 3.1%。目前上車盤及細單位的空置已經去到不足夠用作換樓、流轉、緩衝的地步，君不見經紀經常投訴無鎖匙盤。
    根據2013年3月首個週末後的報章報導，太古城首個週末租買比例為20比0；根據屯門祥益地產汪生所述，3月首個週末由他們成交的租賃有38宗，租盤消耗後並沒有補充。這些報導反映出招後租轉買的個案不斷上升，且沒有足夠空置單位作適量的補充，我認為上述空置率低的區域的細單位租金，未來一年會最少有10% – 15% 的上升壓力。
    政府出辣招打樓市，巳趕走所有市場上的短炒客、公司客、境外客、長線投資/收租客，再弄斷大半條換樓鏈 (因為換樓客半年內賣不出自住單位要交DSD)，只剩下購買力較弱的首置用家及對大單位有特別大需求的換摟客，無疑買樓的客源會大幅收窄，對樓價會構成下調壓力。所謂需求管理措施只不過將高樓價的問題轉移至高租金的問題，政府出招可以「震散」樓價，但「震唔散」租金，因為今天可供租用的空置單位其實不多。您認為，政府出招有否解決過高租金、高地價及人均面積小的居住問題嗎？
    但是，以今天的高樓價計算，A – B 類單位租金回報大多仍有3.5 – 3.7厘，仍高於近乎零存款利率、1 – 2 厘的按揭利率。但是今天的業主很多並非今天才買樓自住及投資，若以其歷史成本計算，現時的租金回報(自住及收租)最少已經有5厘以上，持有物業只會比賣出更化算。於目前低空置、業主非常低負債、高租金回報、低利率的情況下，我相信絕大部2手業主會傾向、有能力囤積不賣(包括自住業主，因為若賣出自住單位，持續上升的高昂租金便是賣出自住物業後的成本) ，所以地產代理往後的日子將會非常艱難。
    倘若SSD存在於1990 – 1997年，SSD 將會是一項非常有效的調控樓市措施，因為當時按揭利息10 – 11厘，收租回報5 – 6 厘，業主囤積單位每年要向租客補貼 5 – 6厘，3年合共補貼15% – 18% 樓價，單是3年SSD巳经使到業主失去任何防守、短炒獲利的空間，迫使業主一定要賣出單位，樓價便會下調。
    但今天的情況是完全相反，今天業主負債水平遠較1997時為低 (詳情可參閱本人舊文〝樓市分析1 – 香港樓市究竟有沒有泡沫??〞http://blog.yahoo.com/_RK223QDG24GUCUOK3ALBDFSXPA/articles/693693/index)，自住及收租的租金回報遠超存款及按揭利率，今天2手業主囤積單位不賣反能隨着時間賺得更多，所以大部份業主真沒有必要劈價賣出單位，我認為2手業主減價求售的個案只會是零星個案。
    出招使到樓價跌，但在低息及高通脹的環境下，租金回報上升又會再支持樓價，政府又出招，真是沒完沒了…
    [KKB回覆03/23/2013 13:16:04]good article. i share it in my facebook.
    [KKB回覆03/21/2013 08:14:06]目前，樓市的基本因素為低利率、低供應、低失業、低負債、低供僂負擔比率、高收入人士数目ok、高儲蓄現金水平，要樓价大跌，好難，除非摧毀香港經濟。不过，有一个問題，脱兄，小弟一-直有留意金管局数据，香港最衰的時間係97一03年，厘段時間香港处于負债>儲蓄情況，好似欧猪一樣，但今天香港淨儲蓄已是gdp的1.5倍，要推倒经济不易
    [版主回覆03/21/2013 07:45:56]根據供求定律，需求大過供應，價格就價上升。當整體供應不足時，政府卻有意無意將部份的供應從市場拿走，上升動力就會集中在餘下沒有管制的商品，講緊的是租盤。由於非出租物業本來已經要支付較高的利率，現在還要被降低按揭成數，部份業主就寧願丟空都不出租。如果想樓價明顯下跌，辦法只有一個，就是經濟衰退：http://www.facebook.com/photo.php?fbid=444954042247834&set=a.442349245841647.1073741825.442345282508710&type=1&theater

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