祥益文庫:樓市轉勢了!│祥益地產汪敦敬

有樓花推出聲稱以平過市價10%發售,無論大家是否認同也好,已經給了一個訊息市場,就是「和二手鬥平」!顯然市場已經作出了改變,之前很多人對政府推出空置稅是嗤之以鼻,但是其實空置稅的本質就是「向樓花施辣招」,而且是為積聚了大量的供應量下了出售的底線!

太多人以為一手樓積聚供應只是9千個空置單位,但是實際上現在正興建中的樓花有81,000個,其中只有17,000個是賣出了的,再加上原本9,000個起好的空置單位,我們總共有73,000個,73,000個在近年的銷售速度要3、4年才可消化到,還有起碼23,000個賣了但未起樓的曬太陽地,很明顯短期的供應量已經太多,所謂供應不足其實只是欠缺中長期的供應量,人們對短期供應過多的私樓嚴重低估風險,反而對供應並無大改善的居屋卻反應過敏,雖然大量群眾被政府增加居屋的「彩池」所吸引,但是我認為市場的消費者是精明的,「等居屋」的「中獎」機會不大,縱使樓花辣招能令私樓價格停頓甚至微調也好,市場買賣成交大減,剛需一樣會去了租樓,租盤自然會在租務成交後減少,之後租金便上升,增加了「等居屋」人士的風險和成本!

未來數以十萬計的買家中是不斷有人甦醒的,只要這些甦醒的人多過二手的放盤量,其實價格應該是上升才對,除非政府再出手,居屋反而最後會上升,但我想強調,以上我評估的市況實際上不是一個樓價回復調整的勢態,實際上,如果以上情況真的如我所料發生,也只是調節了上升軌道過多的部分,在下半年出現的我相信是居屋及上車盤繼續上升,而樓花或者樓花推出影響的板塊則價格會下跌,結果令到置業的階梯,階級與階級之間距離縮短減窄,而不是以前二手私樓及一手私樓出現大幅的價格距離!

市場不單多變,更在矛盾及扭曲中成長,筆者盡力分析及分享,希望可以給到讀者有價値的參考!

 

汪敦敬 祥益地產總裁

汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。
撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!
近年提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。
經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

祥益地產 網頁:http://www.manywells.com.hk

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