祥益文庫:局部地區性下跌│祥益地產汪敦敬

數據不能不尊重!那麼最新的統計數字告訴我們什麼?中期(即五至十年後)不論私樓和公營房屋的供應量也不足,中短期(即二至五年內)公營房屋的供應量更不足,加上支持樓價上升的四大因素「低借貸、高資金、低供應、需求大」沒有改變,長遠樓價上升這個現實我們是不需要改變。

但是因為多年前樓花銷售的緩慢,累積到的短期供應量即(3至4年內)應該要發售的興建中或已興建好但未銷售的單位達到76,000個,加上政府的空置稅已為有關單位訂下了出售的紅線!所以短期供應過多的這個現實我們也要接受!

未來一年,樓價難免在上升之餘,應會出現「局部地區性下跌」,至於如何「局部地區性下跌」?我們又可以看看數據,究竟建築中的單位以什麼地區較多呢?根據屋宇署地盤數據計算(數據更新至2018年5月)得出按地區劃分的建築中未落成的單位分布,除了市區外,剩餘的較為集中於新界東(大埔沙田和西貢區)。詳細數據如下:

1. 香港島: 9,644個
2. 九龍: 13,009個
3. 葵青荃灣: 4,429個
4. 屯門: 6,388個
5. 元朗: 4,106個
6. 北區: 565個
7. 大埔沙田: 8,450個
8. 西貢: 9,099個
9. 離島: 216個

而什麼間隔在未來的供應是最多呢?我們看到今年200呎至400呎的單位是佔了66%(2018年1月至5月此樓面面積的動工量約5000伙),另外200呎以下的單位2017年比2012年是增加11倍(由500伙增加至6100伙),我認為以上區或者面積如果在你想買樓的地區或想放盤的地區是有過量的,自然會受到樓價的壓力了,當然這是一個粗糙的看法,每個人應該就自己的買/賣需要做一個計數,然後自己去承擔。
最後我必需提一提居屋,我認為居屋之前因心理因素引起的「假跌」,將隨著「白居二」抽籤後籌買家開始入市,我相信會慢慢在谷底回升,居屋市場已確定了其承受能力,我認為有心買居屋的人應該掌握機會上車呢。

 

汪敦敬 祥益地產總裁

汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。
撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!
近年提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。
經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

祥益地產 網頁:http://www.manywells.com.hk

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