祥益文庫:樓花磨合期開始│祥益地產汪敦敬

居屋抽籤後,果然不少購買力回流市場!令本來受居屋凍結效應最深的居屋市場和600萬以下私樓巿場成交回暖,如私樓嘉湖山莊成在頭5日總已錄得市場成交14宗!而居屋市場亦開始出現破頂價樓盤了!我不是認為細價樓應該上升,我只是認為過跌的單位應該回到一個合理的調整水平!回流盤令過跌的市場找到谷底,這個是不容置疑的了!

很多人過份將注意力放在我對樓市預測中的「11月抽籤後600萬以下私樓會找到谷底!」但是卻忽略了我每次都有評論600萬以上的私樓,會在明年尾之前都會受到因空置稅而引發的75,000個(已動工但未銷售的樓花單位)供應所困擾的,近日有發展商表態認為明年樓價個別板塊可以跌兩成!更有樓花地盤號稱以平市價3成出售!顯然樓花市場已經進入了另一個磨合期,但我仍不認為樓花將會結構性大跌,因為樓花的Holding cost,即使息口加空置稅都是遠低於90年代的10厘平均息口!再加上投資項目貧乏,未來有實力的發展商將會以持有成本的相若百分比作減價,也會有一些緊急或者規模較小的發展商偶爾會有較大的減價幅度,正確來說發展商不是面對一個劈價市,是面對一個新的市場秩序,這個新秩序在明年尾我就覺得會找到了。

有人認為現在應該要救市,我則認為樓價平一點也是好事,現在「娥六招」出了之後,屯門區450萬或以下的二手放盤量增加了約70%!年輕人已經變得買得起樓了,至於說地產代理的生意困難,我認為主要問題不是市道淡靜,而是市場上的人海戰術所致,03年的成交量和現在其實差不多,但當時地產代理只有約14,800人,但是現在是40,000人,如果回復當時14,800人,其實大家都會賺錢!當然作為政府,在任何時間都應該有責任優化樓市辣招,令到按揭是可以令市民有足夠上到車及換到樓的權利,這些的確是這個時候很合適要重新整理的。

汪敦敬 祥益地產總裁

汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。
撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!
近年提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。
經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

祥益地產 網頁:http://www.manywells.com.hk

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