上期老編介紹「股災『粵語殘片』」，筆者今期就講講「樓市『粵語殘片』」，順道補充租價比(rent-price ratio)在分析樓市的作用。前文筆者曾說一眾流行樓市測市指標均是無用之物，唯獨「租價比」具此作用，很多網友均詢問箇中原因。筆者有此論述當然並非無的放矢，但不想長篇大論佔用有限的版位，反認為應集中火力講述一些「有用之物」。
香港人之善忘，從網上及傳媒上多人多次要求政府多賣地多建居屋來平抑樓價可見一斑，彷彿「建華八年」從未發生一樣，對於更遠的時間內的樓市當然就洗腦一樣忘得一乾二淨。附圖是根據差餉物業估價署網站的「平均樓價」及「平均租金」資料製作用成的「呎價及租價比」，剛巧該等資料最遠追索至1982年，即是上一次香港人到超市搶購糧食的時候。選用B類單位，即面積40-69.9平方米（約430-753平方呎），相信大家公認其代表性。
樓價由1983年見底一口氣升至1994年，比如港島區呎價由$685升到$5,935，九龍區由$554升到$4,473，新界區由$503升到$3,975，其間幾乎沒有調整過，當中已經歷87股災、六四事件、伊拉克入侵科威特及其後的海灣戰爭等，一些表面的分析說是因為中英聯合聲明限制賣地50公頃所致，筆者經查閱相關數據推翻了這個論點，詳細數據在此不贅。簡單講，以賣地面積計住宅用地供應在回歸前大約是150,000-250,000平方米左右，即使到2001年前也在這個範圍徘徊，換句話說回歸前後樓市狂升暴跌，政府賣地的面積並無大幅的改變。
那麼筆者怎麼解讀這個現象？大家看一看租價比就一目了然，1982-1984年間香港經歷中英談判及移民潮，很多人不問價拋售物業，有地產商更主動放棄投得的多個地鐵上蓋地盤，但租金並不跟隨樓價的跌幅，結果租價比高達10%以上！後來樓價的狂升，除了租金的增長外，便是租價比回復正常水平，即大約4%左右見頂，證諸之後的數據，無論1997年或2005年，均難逃這個指標。
可是租價比不能死板地應用，一口咬定一見4%就一走了之，事實上租金與樓價是互動的，當租價比下降時，即是樓價跑贏了租金；相反租價比上升時，租金反而跑贏了樓價，此即解釋了即使抵達了4%（如2005年），當租金並無下跌甚至繼續上升時，樓價只要回一回氣，租金增長就會推低租價比然後推高樓價，這便是現時的樓市的寫照，大家看看新界區的租價比，2008年2月已回升到4.8%，樓市淡友最終難免失望。
謝謝你的分析. 亦覺你的分析甚中肯, 請問1200 有冇長遠投資價呢值
[版主回覆05/03/2008 15:14:00]1200業績與成交有關，樓價升與跌是第二個問題
長遠來說，增長將要依賴中國市場，但這門生意入門欄實在太低。
近期租金的升幅確實驚人，大口仔相信再過多半年，於市區要找到7,000以下租金的單位將會甚難….
[版主回覆05/03/2008 15:14:00]下期將會講述如何由租金水平推算出當前樓價的高低水平。
請問您兩本書幾時出呢?
[版主回覆05/04/2008 16:46:00]目前投資書在繪圖中，希望五月能出版，地產書要稍後。
我記得第一次中東戰爭，樓價曾短暫下跌。
您的書仍未能在書局找到！
請問沙田中心的尺價已超越1997年，現價是否仍能入市，請指教！
[版主回覆05/04/2008 17:05:00]你可以計一計租價比，再看看沙田中心租金還會不會上升，我的睇法係短期內樓市不存在任何大跌的因素。
有人對的說，現在要約人吃飯不預約根本無可能有位，我看到的卻是一般中下價的餐廳隨時有空檯。即是說在Ｍ型社會之下，被列為「高檔」的東西供不應求，窮人的東西門可羅雀。套用在樓市，比如新城市或沙田廣場之類，還可以繼續升下去，對面河的居屋則未必。你覺得沙田中心屬於那一類？
Thank you for your sharing…
咁租金升的同時…樓價是否會下調???
[版主回覆05/04/2008 17:08:00]租金升，樓價一樣可以下調，但結果是租價比上升，升到某個水平一樣會谷高樓價！
首都發售後，樓市整體調整，可是檢視將軍澳其他屋苑，除清水灣半島外，多數仍然繼續上升，市底之強超出一般人的想像。
2 月
3 月
4 月
2-4 月變化
3-4 月變化
維景灣畔
$4,669
$4,979
$5,050
8.2%
1.4%
都會駅
$5,081
$4,982
$5,011
(1.4%)
0.6%
蔚藍灣畔
$4,591
$4,894
$4,969
8.2%
1.5%
將軍澳中心
$4,426
$4,524
$4,517
2.1%
(0.2%)
將軍澳廣場
$4,157
$4,392
$4,364
5.0%
(0.6%)
東港城
$3,973
$3,876
$4,285
7.9%
10.6%
新都城
$4,076
$4,196
$4,122
1.1%
(1.8%)
新寶城
$3,874
$3,984
$3,920
1.2%
(1.6%)
清水灣半島
$3,850
$4,190
$3,780
(1.8%)
(9.8%)
但其實考慮租金比好似冇乜用, 即使租金比去到 10%, 亦即意味住自己做緊負資產一族﹖加上磚頭有價, 為何樓價可以keep 住一路升﹖其實最終係味只係因為全球經濟越黎越好ar?
[版主回覆05/05/2008 00:54:00]如果你能夠在租價比10%買到樓，實在沒有甚麼好害怕，事實上跌到咁多的機會極少，除上述的中英談判，可能只有六七暴動才有。你總不能因為４０年遇到兩次的事，而放棄大多數情況下合用的分析方法。
樓價大勢係上升，因為香港經濟仍然在上升中，到這個因素改變時，你應該離開香港，這也是為何當年那麼多人用120萬拋售月租1萬的物業移民，事後證明佢地全部錯晒！
印象中, 97以前的租金不是全包的(i.e. 租客交管理费etc), 后来由于ecomonic crisis, then it changed to the current practise 租金全包.
To make the model more robust, apple to apple comparison is needed, how do you reflect this factor?
[版主回覆05/05/2008 12:23:00]能夠做到咁當然理想，但如何收集那些全包那些不全包，以及當中所佔的比例？所以筆者避用「回報率」而以「租價比」作為分析工具。
死啦, 无听书! 可以解释「回報率」「租價比」两者分别吗?
I was thinking: 「租價比」=「回報率」= rental yield, which means current monthly rent X 12/ current market (transaction) price
谢谢.
[版主回覆05/05/2008 22:02:00]「租金樓價比率」與物業的實際回報率有很大出入，要解釋兩者之不同，可以引用會計學上毛利與純利的分別。利潤有毛利 (gross profit) 與 純利 (net profit) 之分，這兩個名詞經常被混淆，筆者舉一個例子：在一些出口貨品的紙箱外關於重量的說明通常會列明： gross weight, tare, net weight ，中文簡稱「毛、皮、淨」，整箱貨品的重量是毛重 (gross weight) ，單單貨品本身的重量是淨重 (net weight) ，兩者的相差就是紙箱的重量，俗名是「皮」。
出租物業，實際所得遠比租金為少，租金是物業的「毛利」，還要扣除上述的費用才能得出「純利」，兩者的差別就是物業成本的「皮」，如上所述，包括：管理費、維修費、保險、差餉地租、物業稅、利得稅等。某一個物業的「皮」可以個別計算，但是很難為整個物業市場計算，比如管理費不同的物業可以差距很大，維修費與物業質素及樓齡有關，尤其是按揭成本的變數更多：借貸成數、年期、利率等，均會令到不同個案有很大的出入。
因此，無論傳媒或業內人士計算租金回報時，唯有無可奈何地選擇最簡單的計法：月租乘十二除以成交價，並非他們刻意隱瞞，亦不是因為懶，而是實際上有困難。可是作為讀者，我們要知道他們所說的並非「物業回報率」 (property yield) ，而只是「租價比率」 (rent-to-value ratio) 。
都啱 ge~ 基本上係上升我認同~~~﹗
Could you also comment on last 3 decades' rental / price movement in the context of US$ peg, interest rate and bank mortgage rate (from P+ to P-)?
Thanks
[版主回覆05/05/2008 22:45:00]你的問題很有意思，但恐怕我沒有足夠的資料進行研究。但筆者比較了通脹與利率的關係，發現居然是完全無法解釋任何關係，節錄新書的部份：
大家看看過去幾年樓市與利率的關係，如下圖：
上圖顯示由 1980 年至今的利率與樓價的比較，筆者使用 差餉物業估價署的物業售價指數而不用中原城市指數，一來有遠期數據，二來中原城市指數的代表性有疑問（另文詳述）。筆者亦不用按揭利率，因為各銀行對不同的客戶提出不同的按揭條件，有些是 P+X% 或 P-X% ，莫衷一是，不如用「儲蓄存款利率」及「最優惠貸款利率」比較。
v 樓價在 1980-81 年見頂下跌到 1985 年，期間利率下降了約 7% ，利率與樓價同步下降
v 利率在 1987-1988 見底後上升到 1989-1990 見頂，樓價指數由低位上升了約 60% ，利率與樓價同步上升
v 利率自 1991 年開始下降至 1993 年，期間樓價指數上升了 50% 以上，利率下降樓價上升
v 樓價在 1994 年見頂下跌到 1995 年，期間利率上升了 3% ，利率上升樓價下跌
v 樓價在 1995 年到 1997 年狂升 70% ，利率只是窄幅波動，利率不變而樓價上升
v 樓價由 1997 年到 2003 大跌 65% ，其間利率大幅下跌，儲蓄利率接近 0% ，利率與樓價同步下跌
v 樓價在 2003 年見底後到 2005 年上升 60% ，其間利率幾乎沒有變動，利率不變而樓價上升
v 利率由 2005 年開始再次上升到 2006 年短期見頂，其間樓價窄幅徘徊，利率上升而樓價不變
v 利率由 2006 年再次下跌至今，其間樓價上升了 35% ，利率下降樓價上升
大家看到樓價與利率的關係不大，但只 是名義利率與名義樓價的比較，筆者加入通脹率作考慮，得出實質利率與實質樓價的比較：
v 通脹率由 1981 年落到 1985 年，期間樓價實質下跌了 50% ，通脹與樓價同步下跌
v 通脹率由 1986 年開始回升至 1990 年，期間樓價升 100% ，通脹 與樓價同步上升
v 樓價由 1990 年繼續上升 70% 到 1994 年，期間通脹由 13% 下跌到 7% ，通脹跌樓價升
v 樓價由 1994-1995 年下跌 30% ，期間通脹在 10% 徘徊，通脹不變樓價下跌
v 樓價由 1995-1997 年上 50% ，期間通脹由 10% 下跌到 5% ，通脹下跌樓價上升
v 樓價由 1997-2003 年下跌 65% ，期間通脹由 5% 下跌到 -7% 在負數（通縮）徘徊， 通脹與樓價同步下跌
v 樓價由 2003-2007 年上升 65% ，期間通脹由 -3% 上升到 4% ， 通脹與樓價同步上升
我們再看實質正利率與負利率對樓市的影響，儲蓄利率在多數時間均是負數，只有 1984 年及 1997-2003 是正數，前者是樓市低位，後者是樓價大跌；最優惠利率在多數時間均是正數，只有 1988 年及 1990-1995 是負利率，前者是樓價上升途中，後者是由低至高再下跌的一個循環。
讀者們可能看到一頭霧水，樓價似乎並不受限於某一因素。有時同步，有時反方向，甚至利率的正與負，亦不一定指導樓市的方向。
tokuhon, thanks for sharing your insight.
If your observation shows that there is no strong correlation of property price with various financial parameters (e.g. interest rate, inflation ..etc.), could it be the other factors are driving the fundamental demand in the past 3 decades?
The most probable factors are: population age structure, family size, standard of living, political events' influence on consumer psychology. Even if all these come into play, I wonder if they are still applicable after the "gold age" in the last 3 decades of relative stability and prosperity.
Right now, most HK people are under shelter (70+% in public housing ?). The ageing population, the narrow income tax net means that the majority of the young workers can't afford to buy a private flat. Property becomes an investment vehicle for the wealthy, upper middle class, overseas / Chinese investors after 97.
Yes, I agree that small units (such as 400/500 s.f) has a good rental market because young couples have few alternatives if they can't get a public houisng unit.
[版主回覆05/14/2008 11:31:00]你說出了一眾經濟分析的重點：多因多果現象是背後一眾社會因素的反映，這才是真正的基礎分析。
筆者對香港經濟（包含股市及樓市）的分析是，香港經濟越來越依賴國內，香港社會只會越來越兩極分化（直至大洗牌），香港好多人越來越窮，但亦有些人越來有錢，結果睇大方向是沒有意義的，因為雞犬皆升的日子唔會再來，買股票要選股，買樓也要選地區、面積、檔次。