祥益文庫:如何分辨按揭優惠計劃?│祥益地產汪敦敬

按揭是置業的重中之重,按揭成數高低,不單只影響買樓成本,也影響風險和機會,因此政府如何平衡有關的政策也將影響市民的福祉,按揭政策放得太寬鬆市民就承擔太多的風險,但將按揭政策收得太緊,亦會令一些市民承擔失去機會的風險。但其實風險高低是在於整體風險策略,除了按揭成數之外,壓力測試及入息比率如何互相配合也影響到風險的高低。

樓市辣招雖成功將香港的按揭風險大大降低,但是買600萬以上要四成首期卻令到很多想換樓人士失去上游的機會,隨著樓價上升,僵化的按揭規限亦開始令到上車失去了機會了,最後市場成交就會益了一手發展商,不少發展商更利用特惠的按揭去吸引客戶,市場購買力聚焦到一點,加上超額認購的效應自然容易達到破頂提價作用,跟著二手市場也用樓花新高來做樓價的折扣指標。而個別樓花特惠按揭計劃因對買家的入息要求過份寬鬆,也製造較高風險的消費群!

但是云云發展商之中,我覺得最近新世界的(新世代首次置業計劃)是值得欣賞的,筆者不是有關樓花的地產代理,但根據傳媒及發展商的資料,有關計劃是為買家提供92.5%按揭,卻務實地保留壓力測試等入市門檻,有關借貸優惠計劃可10年後才需要轉移,有異於其他個別樓花的優惠按揭要兩三年後再找銀行轉按的高風險!發展商顯然沒有就有關超額認購的特惠計劃作一個破頂提價的部署,息口也公道,很不錯,筆者撰此文,只是想提倡發展商在提供高成數低首期按揭計劃令更多市民得到機會同時,也應配合其他細節以令風險合理化,始終商營機構不是開善堂,我們只應要求他們做生意過程裡面是充分發揮社會企業責任已經足夠了,可能會有人認為有關計劃發售數量太少,正正是因為數量太少,我認為市場及公眾應該要正面支持,讓發展商可作更大範圍嘗試。

汪敦敬 祥益地產總裁

汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。
撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!
近年提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。
經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

祥益地產 網頁:http://www.manywells.com.hk

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