自上篇講述不同樓則與呎價的關係，收到好幾位朋友的意見，其中有幾位值得一提：

小丙：「鑽石廳與方形廳的比較」──筆者看到泓景臺外形像有彎位，以為是鑽石廳樓則，細心一看，居然可以把所有的單位劃為方則，真乃鬼斧神功！似乎要再找方法研究這個問題。

Boris：「實用率低，欠代表性」──筆者局部認同，可是要作出這類分析，只能以相似樓盤為比較對像，以居屋比照私樓，恐怕結果難以服眾。

Kwokjerome：「傳統智慧並非有錯，問題出在人口結構的轉變」──筆者很認同，樓市是社會的縮影，當然是社會變遷帶動樓市變遷，套用德國股神的例子，社會是主人，樓市是狗。

筆者檢討之下，亦認為應該增加樣本，但要找出相似屋苑並非易事，唯有集中在筆者最熟悉的西九龍區當中找，對像是同樓齡、相似景觀、間格、市場定位及購買對像（主要是「住盤」與「炒盤」的分別），於是筆者找來同期開售及入伙的港灣豪庭、泓景臺、昇悅居。

三個屋苑均以兩房單位為主流，昇悅居獨有一房單位，港灣豪庭與昇悅居均有四房單位，奈何昇悅居四房單位成交太少而無法成圖，得出下圖：

其結果與所謂「Ｍ型社會」現象相吻合：「大與小無所謂，最怕高不成低不就」。一房單位並非最平，而是六百多呎以下的二房單位，三房單位比二房吃香，尤其重要的是，由於港灣豪庭無論二房或三房單位面積均略小（請留意呎數），如港灣豪庭的四房874呎，比對泓景臺最大三房978呎，及昇悅居最大的三房920呎為少，反映在呎價上便很吃虧。

筆者再將範圍縮窄到三個盤的兩房單位，以虛實線區分較實用（如無走廊、短走廊）與不夠實用（如有走廊、長走廊），得出下圖：

這裏又帶出古時很出名的故事：齊將田忌與齊威王賽馬，孫臏獻計曰：「今以君之下駟與彼上駟，取君上駟與彼中駟，取君中駟與彼下駟。」用白話文說，即是下等馬比上等馬先輸一局，然後用上等馬賽中等馬，中等馬賽下等馬，三盤兩勝！

同樣道理港灣豪庭的二房眼鏡房由於面積較細，吸引上車人仕願意付出略高呎價，可是由於同級單位面積更少，「單位越大呎價越高」的因素完全抵銷了實用性的優勢。結果一如圖示，任何同級同類的單位，呎價均輸給另外兩個樓盤。每一種樓則均輸比人，整體樓價當然亦輸。

這是對於選擇二手樓人仕很好的教訓：要麼選最細的單位，否則要盡量選擇面積最大，間格最實用的單位。