星期三匯豐銀行證實收緊豪宅按揭政策，若以投資者身份買入樓價高於二千萬元的單位，或以自住身份買入高於四千萬的單位，其可獲得的按揭成數將低於原來的七成，至於實際可獲最高成數，則要視乎不同個案而定。而子公司恆生銀行則表示，目前未有改變豪宅按揭政策，但按揭成數將根據個別客戶的貸款額、還款能力及與銀行的關係等因素而釐定。
金融體系資金流動性降低，銀行間拆息高企，隔息曾高至五厘以上，雖則現時回落到三厘多，但銀行為求自保就繼續收緊貸款，中小企因落雨收遮而面臨結業潮，物業按揭是較穩定的貸款一樣難逃收緊的結果，只是如此高調宣佈則十分耐人尋味，似是一種表態居多。銀行要落雨收遮，可以不動聲色而無需高調提及，比如早前某兩間集團銀行，將商號信用咭交易結算期，由數天改為六十天，被傳媒廣泛報導後，對該公司究竟有何好處？還是希望值此向國際投資者炫耀其「穩健」作風，一如漢劉邦中箭後故作鎮定騎馬出巡？
金融管理局每月公佈批出及取用按揭資料，筆者整理如附圖，過去數據顯示按揭數字比樓價敏感，比如2005年樓市陷入膠著時，批出及取用按揭大幅回落，這當然亦歸因於淡市成交銳減，少人申請銀行自然批出及業主取用按揭大減。回顧今浪的數據，批出貸款在1月時294億見頂，在6月的221億開始顯著下跌，最新數據是9月的145億；而取用貸款在1月時236億見頂，在4月的204億開始顯著回落，最新數據是9月的116億。兩者同樣只剩一半，卻出現二個月的時差。相信十月開始數字會進一步下跌，以近年紀錄，樓市見底前，批出及取用按揭均下跌到50至80億。
回想今年初按揭利率可以做到P-3.15%甚至3.4%，今天很多銀行報出來的是P-2.25%，只是數個月的光景，銀行的放款態度作出180度的轉變，此因拆息高企，加上美國的減息壓力，某些銀行在低位造的按揭已無利可圖，雖然香港物業貸款風險相對較低，但對於食之無味棄之可惜的低息生意，不如用高息趕客。
面對銀行水緊以及估值不足，發展商一如1998年跌市時，使用提供二按招數，例如新鴻基地產便準備為將開售的大圍壹號雲頂不能獲批七成按揭的買家，提供第二按揭服務，令其總貸款達樓價七成。即是說無論銀行估價不足，或者像匯豐那樣不借足七成，由發展商提供餘額。可是二手買家便無此幸運，銀行不提供七成，便要預留更多首期。
發展商銀根充足及貨底有限下，相信不會出現像1998年時的新盤大戰或留貨截擊，可是報章幾乎天天報導二手劈價情況，最誇張是側魚涌某屋苑劈至$3,500，可是據聞該單位對上一層單位是著名凶宅，令筆者感興趣的是，該等單位難以上會，一般人亦會拒絕居住，何以今時今日的市況卻有人毅然接手？對於這個啞謎，筆者想到對於仍然坐擁現金的人來說，連外幣、債券、貴金屬，甚至銀行存款都被懷疑的兵慌馬亂時代，粵語長片時代的理財哲學又重現眼前。
Thank you for your analysis.
If ..樓市見底前，批出及取用按揭均下跌到 50 至 80 億, then what will the CCL index be? Will it be down to 2003 level ie 39.1?
[版主回覆11/04/2008 16:45:00]我估計最多只會落到2005年水平，即50-60之間
脫苦海 :
I have concluded some index which may indicate the bottom of property market:
1/ Rent to price ratio above 6
2/ CCL down to 45
3/ 批出及取用按揭均下跌到 50 至 80 億
4/ The ratio of monthly payment to mortage to monthly family income below 25
+/- 5/ Since Midland property (1200) stock price correspond well to the property market, when (i) 10-average line break through the 50-average line or (ii) 50-average line break through 200-average line (more margin of safety), it indicate the bottom of property market has passed.
Do you have comment on my idea esp the (5) point? thanks!
[版主回覆11/04/2008 16:44:00]頭四點可以用過去數據引證，應該算是大路。
第五點，美聯因為大股東持股不足，正在兩幫手在市場密密收貨以爭奪控股權，實不足以作為參考。
一個題外話,究竟延長信用卡交易結算期有什麼好處?假如說表示"穩健"作風,反而我等散戶只感覺銀行不穩,與穩健拉不上關係.假如說混水摸魚,確實又未免高調. 另外,結算期延長好像暫時只針對某幾個行業,如美容,旅行社,小弟作零售仍未知悉行家有如此情況.
[版主回覆11/04/2008 16:42:00]實在摸不著頭腦，一如上一次高調打擊商戶為信用咭用戶收附加費，很多表面上看來不公平的事情，改變後是否社會變得更美好？銀行已經收了商戶幾個巴仙手續費，商戶不轉嫁消費者便唯有只收現金，間接打擊消費。
銀行一向都係落雨收遮，所以近日好多節目討論政府要求銀行放鬆批出貸款，仲好似有迫銀行焗佢借錢俾人，真係聽到心寒 !
[版主回覆11/04/2008 16:40:00]講姐！迫銀行？點迫法？一如班蟻員在電視機前要求政府出共帑購買中信泰富的東隧及西隧股權，而無視明年財赤數以百億計。講之麻！又唔駛負責任。
若美國樓市見底的話 香港樓市會見底嗎 ?
[版主回覆11/04/2008 16:36:00]香港樓市與美國樓市關係不大。美國樓市在2006年見頂，香港現時的頂位是2008年，已相差兩年，參考價值不大
寶 翠 園 重 現 開 盤 價 海 景 呎 價 6168 後 市 料 續 跌
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【 本 報 訊 】 樓 價 無 止 跌 象 ， 就 連 抗 跌 力 一 向 較 強 的 海 景 優 質 貨 都 不 斷 貶 值 。 西 半 山 指 標 豪 宅 寶 翠 園 海 景 戶 呎 價 跌 至 6000 元 邊 緣 ， 回 到 02 年 5 月 開 售 時 的 呎 價 約 6100 元 水 平 ， 市 場 預 期 屋 苑 呎 價 將 失 守 6000 元 關 口 。 Dear Tokuhon hing,
I find it Belcher sea-view flat $6100/sqft only. It is quite attractive. I want to buy now. However, acording to other index like CCI, rent to price ratio, etc, it seems the property market can drop more. Therefore, may I ask your opinion whether I should enter the market or not?
thanks a lot!
[版主回覆11/08/2008 19:04:00]留意寶翠園有兩種單位，賠給合作社的單位質素較次，據講交樓時是毛丕房。