自10月16日施政報告發表以後，據說民間反應欠佳，這亦難怪，一來金融海嘯剛剛才有小小起色，就爆發某紅籌公司因外匯I kill you later或然損失百多億，即時增加了市民對投資朝不保夕的情緒：恆指成份股可以一天跌55%，買賣外匯可以唔見10%，外匯衍生工具可以損失幾相當於全港雷曼債券的總和！樓市亦大吹淡風，雖則發展商仍能以同區價以上推盤，但賣到的都只是雙位數字單位，報章天天報導的不是租金下跌就是劈價單位比叫價低若干成之類，一片愁雲慘霧之下又如何會對內容平庸的施政報告手下留情？
相較其他投資工具，物業已算是相對損手較少，目前現時中原領先指數66.27計，相當於2007年12月水平，以最高點73.24計，下跌了9.52%。當然以三成首期計，即是下跌了本金28.4%，但是並不是很多人在最高位接貨，只要在2007年12月前置業，理論上仍然是分毫無損，而相比於其他投資者，已經是不幸中之大幸。當然會有人認為筆者是跌在地上執眼鏡碎，可是又有誰自問能預見這種「黑天鵝現象」？
言歸正傳，今次施政報告提及樓市的有三段，分別是第34段「穩定房地產市場」以及第56-57段「置業保障」，前者主要是說繼續用勾地政府及控制法定機構（應該是指港鐵、市建局、房署）操控樓宇供應，後兩者是說統一實用面積定義。老實說兩者均毫無新意，但筆者不會深責，皆因形勢比人強，曾特首最多只能做守成者，而且幸而其偏向保守的作風，反而在今次風暴中令香港避過一劫，降低了損失，且聽筆者道來。
運輸及房屋局在10月18日公佈私人住宅一手市場供應統計數字(2008年第三季) http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat0908.pdf，施工量只有5,900個單位，落成量更只有3,000，兩者均是偏低數字，可是各大傳媒甚至地產代理研究員均演譯為向淡。
其實市場價格由供求兩方決定，可是很多人忽略兩者的「彈性」(elasticity)極之不同，樓宇供應彈性極低，今天的樓宇是三四年前動工，今天動工的樓宇要三四年後落成，基本上只會因停工、天氣等因素而延遲，而難以用趕工或輸入來補充；另一方面樓宇需求彈性極大，明明由去年尾至今樓宇整體供應分別不大，為甚麼會一面天堂一面地獄？樓價短期走勢偏向由需求決定，長期還是供應佔更大的角色？
運輸及房屋局的數據只有1997年後，筆者以之為基礎補充資料至1980年，再加上空置量及空置率而繪成附圖，並且以1984及1997年為分水領將之分為三份，1984年前沒有限定賣地數量，1984至1997年每土地供應不多於50公頃，1997年後的事大家均親身經歷。
從這廿多年的大勢看，落成量多的年頭反而空置率低，回歸後落成量雖低，空置量及空置率反而整體上升，至2007年才顯著下跌，這解開了筆者心中一個疑團：何以曾特首設定了從緊的土地供應政策，地產商又乖乖地減產呢？土地供應壓到那麼緊，空置量仍然比八九十年代多20,000個單位，若果恢復定期賣地，發展商又會如何應對呢？
另一方面，如果香港基建不是拖拖拉拉，全都在2005至2007年上馬，今天曾特首煩惱的，可能是西九龍文娛中心要求注資，高速鐵路港珠澳大橋高價上馬不斷超資，都市新發展區入住不足等問題，而不是未來應用十大基建來刺激經濟。
說實話,我一直覺得香港仲有十大基建可以頂一頂呢次金融海嘯感到萬幸! 雖然十大基建會唔會係"大白象"我們仍未知 但比起97 …香港現在的確多了個可守的理由
[版主回覆10/27/2008 22:55:00]同時幸好沒有在去年上馬，否則個經濟泡吹得更大，爆得更大。
路過嘅!!!hi 你好…..happy halloween!!!! ~~有空來我BLOG=w=留個言^^
我諗樓市不跌的一個重要理由是按息偏低。記得九七年金融風暴一役按息比起現在高出很多，很多家庭根本守不住負資產唯有賤賣。但現在按息低，供樓人士始終著重息口多於樓價，所以現在放賣的只是早前炒家的貨，用家似乎沒有興趣在這階段放售。
[版主回覆10/27/2008 22:54:00]其實最大的原因，是當年幾乎所有樓宇都估值極度偏高，連天水圍都賣$5000，其餘可想而知。現在天水圍最高時也只是$2200，目前已跌到$1900，跌到某一水平，沒有人會放貨出街。
空置量高 + 失業率回升，相信下一波會係供款能力及財政實力吃緊的用家被迫賣樓…..
[版主回覆10/27/2008 22:52:00]你說的是硬幣的一面，另一面是銀行不肯放水，想買的人要多備首期，及忍受較高的按揭息率，或者有一天返回P+X%也說不定。
空置量咁高, 點解07年尾 08 年頭 d 樓價會升?
[版主回覆10/27/2008 22:47:00]呢個係筆者本書的一貫結論：沒有單一因素可以解釋樓價。
你看到的最高空置率正是2003年，直到2007年為止都係下跌，不知道2008年會升還是跌？
今日股市大瀉 又有人話樓市會跟隨了… 睇黎係時侯執番D貨… 呵呵…
[版主回覆10/27/2008 22:50:00]今日看到一段很正的留言：
當我們看見兩件事同時發生, 並不能斷定兩者有因果關係. 看來 A 發生了, 然後 B 發生, 不能斷定是 A => B. 可能是有個 C 是因, 同時引發 C => A 和 C => B. 亦有可能根本只是巧合.
建立因果關係，在人類行為及社會層面很難。目前股市是反映金融信貸制度被凍結，即是有錢的銀行不願放出來，而沒有錢的正在等死或政府救亡，經濟轉差是結果，而不是原因。
只怕愈買愈平!
[版主回覆10/27/2008 22:45:00]價錢係一個問題，銀行唔想放水的問題更大
Which 財經雜誌 can see脫苦海兄的地產專欄 ?
[版主回覆10/27/2008 22:44:00]資本壹周
股市有不少跟97相同之處… 高PE 、短期大升、阿里巴巴上市、全民皆股… 但論樓市…跟97 卻有大分別… 利率、新盤餘貨、動工量、供款比例… 眼見股市跌到11000….中原指數卻"只係"跌1成… 不少輸股的人..首期都冇左一半.. 但銀行卻要收緊按揭… 旺市用15-5%首期就買到樓…息低 淡市用3成才買到樓…息相對高 咪多左人覺得樓"必定要跟"股市行…但幅度同步伐好唔同law…
股市也許正形成一個較大及長時間的反彈 但樓市仍然麻麻 (升唔起跌唔落局), 始終香港經濟實難以看好 通漲成本及工資問題應會拖垮很多小企業 同舟共濟 ? 香港人真係睬你都傻 加人工, 政府派錢, 最低工資… 十大基建, 還是不要抱太大期望… 香港今次真係食蕉了…
廢UP一句, 也許曾特首的民望也蘊釀反彈… 哈哈… 因為派錢陸續有來…
這一次金融海嘯比SARS更嚴重, 幾乎全球都有影響
地產市場進入大熊市，個別屋苑跌價破了二成多水平，明年會跌得更急，這是1998年，即金融風暴之後一年的經驗，最多是跌回中原城市指數五十點，即今年高位四成多。
閣下還用一大堆數字推測供求，很大機會出錯。你需知，樓宇供求需少，但存量很豐，單單將軍澳及馬鞍山，我想零八年供應比九七年供應多很多，有些連樓盤名也不記起。
真正需求，除了每年結婚或分散核心家庭外，是清拆重建，但這些活動進來很少，只有觀塘未來較大，自然需求未來亦有限，不少是受經濟打擊，便是延後換樓等。
樓市單看供求面外，還要看主導因素，早年供平過租，換來每月支出減少外，但買入資產不斷下跌，又或供樓負擔比率，現在息口見底及人工見頂，勞工市場偏淡，這些因素失去主導能力，現在主題是百年一遇金融危機，銀行收緊信貸。
現在蝕讓已觸發至零五年及零六年水平，閣下還看甚麼差餉物業等硬數字報告，是不容易推到未來樓市取向。還有，大陸經濟急轉勢，看本港樓價要參考國內大勢呢！不難想像中國港大城又互動關係。
只是看了閱下文章一些讀後感，懇請指教錯處。
advertisement： 98 年的息同08年的息相差之遠…你知道嗎？ 當年係 P+X ．．．做按揭要 ８－９％息．．問你點守？ 加上今年即使係高位．．大部份２手樓都係低９７時３成喎
同意阿Ben 的看法
1. 當時97-98年利率比現在高得多
2. 97時不少用家也投入炒樓, 不少中產同時持有2個以上住宅單位, 而且負擔比率高達7成入息以上, 目前約為3-4成
3. 97年至今通脹累積3成左右. 但是不少住宅物業現價比97年低3-4成
4. 本地市民儲蓄率比歐美高得多, 高摃桿投資較少, 抵禦風險能力較強, 近期急於出貨者多數為炒家, 用家無需要急於出貨.
5. 今次金融風暴可以令到資產價格萎縮, 可以暫時破壞投資者的信心, 但是應該不會破壞金融制度. 銀行收緊銀根應該不會持久.
反而我擔心未來幾年超低息率及緊縮的土地政策造就資產價格再次大幅波動的風險.
[版主回覆10/30/2008 22:20:00]我見到港元如不與美元脫勾，未來幾年內將隨美元貶值
由於時間所限，只回應一次，如有錯漏請各位更正。
利率與樓價沒必然關係，這方面可引證為何八、九十年代樓價一浪高於一浪，或二千年後低息環境本港樓價仍一浪低於一浪。(日本過去十年以乎零利率，樓價亦沒大起色。)
有回應只九七年不少持貨較多，這正解釋了當年樓宇有很大投資需求，尤其港英政府長期限制五十公頃批地，及少發展新界地區，當中限制綠化地帶建設更嚴謹。
現今多了投資工具，摃捍比樓宇高，且不少市民投資於MPF及證券等，單單以樓宇作投資項目需求削減，不少銀行及相關投資機構，提供不少資產分布安排，多多少少令投資物業活動大降，少了一批物業市場投資需求。
未來樓宇潛在供應增加，我見到批地較前寛鬆，君不見地鐵很多地皮濫批，為甚麼車廠如夢幻之城，可發展十個太古城規模，另外，私人地如油塘海濱，發展地積比及密度甚高，連新界不少錄化地帶亦併入私人發展之容積率中。
至於超低息率閣下一點不同擔心，未來信貸緊張不會再有太多平錢流入樓市，至於息率走勢，格老在著作The Age of Turbulence預測至2030年美國經濟增長 ，屆時利率至雙位數字局面會發生。
勾地市場萎縮，是發展商不看好或對大型項目較審慎，形成興建量的減少的結果，現在地產商只重建手持早年低地價樓宇，亦不願買入公開市場高價搶地呢！
我告訴大家，全球大城市合理樓價是年租乘十，在十至十五範圍仍合理，低於此為平宜，高於此為偏貴(大部份港樓偏貴)。不要用年租乘十二除樓價的回報量度，這只是呃人的左除八未扣的BENCHMARKING。
回應只是大略，有錯或概念不對請指教。
H a p p y H a l l o w e e n !
如果硬要與其他各大城市 benchmarking… 我想唔下廣告小姐考慮左 tax rate 未 ? 香港稅率遠較其他先進國家低 ….. 唔知可唔可以解釋香港 rental yield 較低呢 ?
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