零七年末有數個單幢市區樓盤大賣，可是踏入聖誕節、除夕及新年假期則流於呆滯，每天只是售出數個以至十數個；反而頻頻傳出二手睇樓量及成交量大增，客源又回流到二手市場。一方面因為發展商提升價錢，買家比較之下希望找到較平的二手盤；二來代理亦發覺偏重一手盤，當發展商封盤或抬價時，就難以招徠生意，不如擺更多精神做更能控制的二手市場。
在互聯網發達的今時今日，為何仍沒有像股票那樣用網上交易的模式？物業相對於股票，流動性低，同質性低，同時亦涉及很多法律及技術細節，更重要的是私隱問題：放二手盤的人最怕資料落入不明人仕手上。有些人不理解物業代理憑甚麼賺錢，以為企在賣樓廠兜客是他們的主要業務，查實代理行業的「軟肋」並不在於找人買樓，而是手上的「賣盤」。絕大多數時間內二手成交量均高於一手，而未來幾年新盤盤源較以往少，代理為求出路，亦需要回歸二手市場。
而代理要建立二手貨源，手法包括「洗樓」、寄「吸盤紙」、查冊致電等，地區龍頭行多年來建立的資料庫以及區內的人脈才是其生財工具，此所以很多環頭環尾地區，「四大」仍難以打入紮根，皆因區內的盤源仍掌握在地區中小型行手上，並非因為無客，而是根本就無盤賣！如香港仔的「合和」，大角咀的「大同」，慈雲山的「富山」等，亦能依此各據一方。
地產行業經多年淘汰及併購，出現「中」「美」兩大集團及一眾中小型地區行，確有點「智氏滅中行」、「三家分晉」的意味，可是卻不似惠康百佳互鬥殃及士多辦館，反而像萬寧屈臣氏仍未能趕絕藥房，本無合縱連橫之理。一場金融海嘯及代理冰河時期，迫出他們協同自救之路。
2008年12月由25間中型代理組成的香港專業地產顧問商會，推出「中央資料庫」概念，各代理行網頁互相設置連結，並將放盤資料上載至商會網站資料庫中，以求產生「協同效應」，希望可以吸納更多客源。會員需承諾監管放盤水準，每間公司樓盤上下不可超過500個、必須包括室內相片並確保是真盤、及商會有權取消會員落盤資格等，估計放盤量可逾1萬宗，樓盤可覆蓋全港各區。佣金計算以商會習慣，若單純跨區「射客」，佣金將採8：2分帳，若經紀帶客跨區賣樓，則會5：5分帳。
筆者瀏覽該網站（http://cppcl.property.hk/special_prop.php），發覺亦與一盤地產網站不公開完整樓盤資料，比如樓層只是壟統地稱高中低層，保障了放盤業主的私穩。另除一般物業資料如入伙年份、座向景觀、地圖等資料外，更有該單位的內隴裝修實景相片，而且只需按「按揭計算」，即時列出每期供款及費用支出，使用十分方便。
「香港精神」一詞早已被人濫用，連武俠小說的小無賴角色也要以之為包裝，難道港人精神已如此淪落？真正的香港精神不應該是「拗撈攞著數」，而應該逆境自強殺出一條血路，由是觀之，筆者樂觀其成。
大型代理行仍主導行業
劉祥發
2008 年 12 月 13 日
金融海嘯衝擊下，地產代理行業亦急忙出現調整，其中中大型行出現的裁員及閂行情況，較小型行來得嚴重，因此巿場就開始揣測，代理業的龍頭行就會因此倒下，因而造就小型行及獨立經紀乘勢而起，改變整個代理行業的運作。
新平衡點即將出現
最近龍頭行不斷減分行縮規模，目的是在這個劇變的巿場中，重新找到一個動態平衡點 (Dynamic balance) ，中大型行受壓，小型行亦不能獨善其身，因此，小型行也在減開支縮人手，最終的結果是中大型行與小型行的巿場佔有率，並沒有多大的變化，小型行未見得在這次調整巿中，從大型行身上，取得甚麼便宜，至於獨立經紀的處境，更乏善足陳。
美加等地的代理業與香港同業制度，南轅北轍，前者行中央託盤及單邊代理制，後者則盤源各自分散及行雙邊代理制。美加等地政府對代理業界早作規管，因此法例明確，這對行中央託盤制甚為有利，至於香港的地產代理監管局，只是港府搞搞姿勢的小部門，而其成立的目的，是監管代理業的運作，至於中央託盤等重大事宜，並不是該局的份內事。
獨立經紀未成氣候
此外，香港巿民對中央託盤制認識不深，故來自民間要求實行該制的聲音甚為微弱。沒有需求，那有累積變革的力量；事實上，任何事在進行大變之前，需先到臨界 l 點 (Pivotal Point) ，今時今日，這個點遙不可見。沒有中央託盤，那些獨立經紀仍只好瑟縮於舊區破樓的樓焍旁，繼續為其一人公司去奮鬥。
一向以來，某大型行最清楚如何利用傳媒去製造品牌效應，該行深明 Who coin the term, who rule the world. But the less intelligent follow his roadmap only. Once the “Ice Age” term was being created, people keep on discussing. As a result, the creator turned to be the focal point again. He earns more than losses. 相反而言 ， 小型行在營造品牌效應方面 ， 仍未有一套行之有效的方法。因此，大型行在可見的將來，仍主導整個行業。
[版主回覆01/10/2009 22:48:00]其實無論大行或細行，要建立的優勢並不是所謂品牌效應，對於一般人來說，即使像「乜之賭」那樣過度包裝的公司，亦不會投入一分一毫的信任。即如落商場砌電腦，人們不單會睇價錢，更加會睇該舖是否長時間經營，才能給予人們信心。代理一樣，是Monopolistic Competition，即是大家售賣的是相似而不相同的產品／服務。大行無論點主導，都無可能吞噬細行。
小弟跟女友有打算在2009/2010內置業, 剛剛讀完先生本'樓市漫步', 總算對置業有基本概念, 謝謝!
剛看過這個商會網站, 實覺得樓盤的相太小, 單位之間只能靠價格比較. 這個問題同樣在中美的網頁發生. 我不明白為什麼代理或業主本身為何不多提供單位內的相以助推消. 他們是對單位冇信心還是這是代理保留神秘感要業主看實物?
我覺得最埋想就好像一盤網上購物一樣, 看過相後就click一click放入shopping cart. 代理就可以按照客人的清單去安排一日或二日去睇樓, 我想這樣大家都可節省不少時間.
[版主回覆01/10/2009 22:53:00]經紀絕對不會亦不想提供太詳細的資料，因為這會導致他們無法對銷售過程似出控制，如果買家能巨細無遺地在網上看單位，則經紀何以維生？最終代理的生存，是依靠買賣雙方不完全的資訊。
你所講的亦很理想，經紀本來應該了解客戶的需要，為客戶提供意見，可是在現實的情況下，莫講是「有甚麼賣甚麼」，即使知道客戶想買乜，無貨賣難道不做生意？最終作為消費者，購買樓宇都難以節省時間。
o依!? 咁哥d 中小型地產, 在金融海嘯下又趁機擴張, 是否想與大行平分天下? 佢地做唔做到先? 點樣做先得? 當中又會遇到甚麼問題呢 ?
[版主回覆01/11/2009 10:03:00]想一想開一間地產代理店舖，最貴的是甚麼？除舖租外，最貴就是人工，有些行推出無底薪五五分佣的職位，就可以大大減低固定成本。而接受這些條件的人，隨時是被裁出來的經紀。
最終仍然是回歸那個問題：有客買又怎麼樣？有客無盤一樣做唔到生意，所以這個中央資料庫，最終就是迫中小行埋堆。可是有可能的結果是個別中小行不再積極儲盤。
老實說…我對細行根本沒有信心… 但卻見不到不少舊區地膽依然企得住.. 想起tvb數年前好像有套劇主角做地產經紀…好像在港島西區~佢地話sales ge係街坊感情! 有些細少的地產鋪…1 man band 我甚至覺得…佢係炒家/投資者… 用鋪直接收盤(例如某d等政府收回重建的區域)
[版主回覆01/11/2009 11:43:00]為甚麼細行仍企得住，街坊們對有信心？例如大同地產，八十年代已存在於大同新村，三十年來仍存在這裏，為甚麼？根本該行老闆與職員就是住在那裏，有事根本就無得走，所以亦唔會有事，為甚麼多年來大角咀只跑出一間大同，連龍鳳地產都要走出去旺角發展呢？值得很多中小型行的老細深思。