打從2008年3月中原城市領先指數73.98，樓市經歷一段下跌趨勢，到12月56.71的全年最低位，才略為回升不足2%，可是我們仍能在傳媒上看到「價量齊升」、「低位反彈」之類的報導，究竟是指數顯示的與個別情況有別，還只是有心人斷章取義造勢？
統計數字從來都是難以掌握而容易玩弄的工具，最近澳洲網上爆發一起玩弄統計數字的爭論，亦對於分析樓市有所啟示。1月14日澳洲網上新聞網站《The Australian》一篇署名Jon Jenkins的文章，應用由1978年至今的環球溫度數據，聲稱全球暖化的趨勢已轉勢，並大肆批評暖化論者。結果引起網上多名澳洲科學家圍攻，甚至以War on Science而名之。
http://www.theaustralian.news.com.au/story/0,25197,24876451-7583,00.html
其中一個爭論點是統計趨勢線的應用，Jon Jenkins使用「多項迴歸分析」(Polynomial Regression)，並使用冪次6(Order 6)，得出一條起起伏伏的趨勢線。而另一名博客Tim Lambert使用「線性迴歸分析」(Linear Regression)作出比較，顯示上升趨勢並不因近年較低的數據轉而向下。並進而批評使用冪次6多項迴歸分析(Sixth-degree Polynomial)並不構成任何有意義的趨勢(does not produce a meaningful trend line in any way shape or form)。
http://scienceblogs.com/deltoid/2009/01/the_australians_war_on_science_32.php
就在眾人爭論應該使用那種趨勢線時，其中一名回應者Alan D. McIntire更能直指問題核心，筆者不厭其煩原文節錄如下：
http://scienceblogs.com/deltoid/2009/01/sixth-degree_polynomial_fits_j.php#comment-1328214
There's a confusion in the debate here between MODELING data versus predictive formulas. The higher the degree of the polynomial, the more closely it will match the data for the closed period you already have data for. As for the future, the only way to tell which is better, a given linear model or a given higher polynomial, is to compare the predictions of each model with future data points.
簡而言之，如果只是表達特定時間內一組數據，越高冪次的多項迴歸分析越能接近該等資料的分佈；但如想使用該等數據來預測未來，則要對不同的分析模形作出比較，不宜認定某種分析方法必定合用。
筆者曾經在去年11月使用趨勢線分析太古城的樓價，筆者正是使用該種富爭論性的迴歸方法，現筆者再分析太古城、美孚新村、沙田第一城及嘉湖山莊由2008年1月1日至2009年1月20日所有交易的資料，由於篇幅所限只刊出成交量最多的嘉湖山莊，餘下的請到網誌瀏覽。紅色點是按成交呎價及日期的每一單交易紀錄，黑色線是冪次6多項迴歸線，黃色線是線性迴歸線，並列出同期的中原網站的調整呎價。
大家可留意到，最接近調整呎價趨勢的是黑線，黃色線顯示整體上樓價由$2,100緩緩下跌到約$1,850，可是從成交分佈看，那一種說法更「近磅」呢？筆者認為，看圖者希望表達樓價的趨向，理應是有起有伏的，一條直線看似能表達大趨勢，可是只需把時延長到比如2005年或2003年，就會有一條向上的趨勢線表現出來，可是對於投資決策，這又何補於事？
回到全球暖化，若只看數十年或百多二百年的資料，當然會得出溫度向上升的結論，可是莫講到地質年期比如侏羅紀恐龍時代便遠比現在炎熱，即使我國春秋戰國時代，氣象學家竺可禎等從大象及竹的分佈亦推斷出當時的氣溫亦比現在潮濕溫暖得多。
人生不滿百，爭論數十年或百多年後氣候改變如何只能作談資，正如看樓市，無論太長期或太短期的分析均無實用可言，比如有人說太古城廿年升多少十倍又如何，人生有幾多個廿年？樓市由高位下跌23.35%又再反彈1.41%，又有何微言大義可言？
我覺得係作者本身已有結論，之後才用”合適”的模型來支持本身的結論。 點解作者要用到Order 6, 我大膽估計，可能係 Order 6 以下的迴歸分析都無顯示唔到暖化趨勢已轉勢，High order 通常都傾向 overfitting data，我認為係無必要用到Order 6 。 可惜無數據可供下載，否則可驗證一下本人的假設是否屬實。
[版主回覆01/30/2009 18:06:00]其實個答案係：Excel的幕次最高係６，呢一點在澳洲的網站已經討論左。而事實上，如果用幕次５黎劃呢幾幅圖，係睇唔到轉勢的。
有學者用差餉物業估價署的「每季」數據，得出如果對上一季係上升的，咁下一季繼續上升的機會比較大，大家想不想到當中的問題何在？
這是有一ｄ問題的，樓不同於股票， 就算同一層同一期，但座向唔同，價都唔一樣， ｅｖｅｎ同一單位，一年前同一年後的價都唔應該一樣，屋是會老化，又要修理如水管，地板…etc 有ｄ單位裝修完，有ｄ又未裝修，如何可比？ 所以些數據並沒有義思．．．．
[版主回覆01/31/2009 11:55:00]所以生果報周末公佈的港九新界屋苑呎價表，是沒有多大意義的，亦可以發覺經常報出一星期升跌10-20%的幅度。中原網站就製作「調整」，企圖克服樓宇的同質性低的問題，可是方法沒有公佈，亦無從估計其合理性。
因此，我們只可以說恆生指數或者中原指數甚至美聯指數升或跌了多少，而不能單純地簡化為股市或樓市升跌了多少，尤其是這些指數的成份股或成份屋苑的代表性又有幾多？美聯沒有公佈成份屋苑，中原指數大多是大型私人屋苑，沒有居屋，沒有村屋，起碼全港可供買賣的樓宇中，至少有兩成幾是居屋。
春秋時代比較暖是真的。 最可信的原因是東南亞在古時(我要找一找書才說得出大概在那一年)曾經發生過極強烈的火山爆發(或殞石之類)。 在相當接近的時間上，全球(包括各個東與西方大國)都有類似的，持續多年的異常氣候紀錄，持續多年的烏天蓋頂啊甚麼的。 這個災難也直接造成東南亞區域的古文明歷史的突然中斷，這空白的文明也是明顯有事發生的證據。 這個災難就好像一個迷你版的冰河時期(一般估計是較大殞石造成)。
[版主回覆01/31/2009 11:49:00]還有一個因素就是喜瑪拉雅山越來越高，以每年4厘米計，2500年即抬高了100米，令到由印度洋季風減弱，帶來的雨水及潛熱(laten heat)減少
http://hk.knowledge.yahoo.com/question/?qid=7007031005322
從長遠的觀察，地球的溫度是擺動式，而不是不斷轉熱，大約三十年前世界氣象學界討論的不是全球暖化，而是地球會否進入小冰河時期。即如樓市，隨著香港經濟及人口整體增長，樓價地價就不斷上升，目前要擔心的是，香港人口的增長已很慢，如不改變最終香港的經濟亦會整體萎縮，不過可能是十多二十年後的事。
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我有個土炮方法，就係用銀行既免費估價系統（𣾀豐／恒生／中銀）為我自己持有既兩個單位做估價。太約每半個月做一次。然後我同CCL 一起PLOT咗一張圖。 三間銀行平均估價個走勢好明顯睇到，九龍南的一個大型屋苑（炒家比較多），係去年十一年開始跌得好急。跌左接近三成（同報紙既口號接近，比CCL仲跌得急）。但一入十二月開始。回升得好快。真係回升左接近１５﹪（仲勁過報紙既報導）。 而九龍西一個小型屋苑（用家多），就好明顯係過去十一／二月跌得比CCL慢。跌左只有１8﹪左右。但一直無反彈，家下個價同十二月底差不多一樣。 兩條線同CCL既走勢就係十一月以前，差不多一樣，但十一月開始，係完全唔跟CCL走。 所以我覺得樓宇買賣既升跌都係歸於基本，按需求同供應而訂。 我估香港既新供應雖少，但其實起左幾十年樓，我估香港一定係現樓既數目多家庭數目。（呢方面要請脫兄協助指點）如果單靠用家需求，樓價實跌。 但我覺得需求要分為 用家需求 同 炒家需求 。最近講樓市升跌既主調係經濟唔好同失業會升，所以會樓價會跌。呢個係事實，但可能只會影響樓價跌５﹪左右，所以我認為呢個唔係主要影響未來一年樓價既因素。 我覺得今年既急升急跌，主要係由炒家需求變化而來。所以我估家下呢個真係一個小陽春。仲要係一個勁既小陽春。從陰謀論諗，大炒家今次風暴走唔切。自己都坐埋一份。佢地一定要做個大既反彈波幅（回彈六成左右），先可以吸引返小炒家（特別係已經移民既有錢人或內地投資者）相信香港樓市跌定，今日唔買聽日就更貴。放心入市接貨，大炒家先有得游一游水，收定啲現金先，等真係最後一跌出現時，就有大把現金撈貨。所以 我估呢次真係轉勢 ，起碼會有四五個月玩。但之後一定會再跌穿上年十一月既低位。
[版主回覆02/07/2009 00:56:00]你個方法幾有創意，另外我找到這個資料：
http://www.centaline-macau.com/icms/attachmentDownload.aspx?download/174-1451-13593/top_est50.xls
個別屋苑分析都可以做了
「屋多過戶」的問題，在拙作第一章就已說明了，自1989年起，住宅單位數目開始多過戶數，根據房署的資料：
http://www.housingauthority.gov.hk/b5/aboutus/resources/figure/0,,2-0-0-2008,00.html
2008年有225.4萬戶，住宅單位有248.6萬，即是多出了23.2萬個單位，可是與2007年比較24.2萬比較，又好像缺口收窄了。筆者成日都講，香港的房屋問題，從來都不是需要問題（因為1989年已經滿足了），而是需求問題（有些人覺得自己買不起樓，其實有很多平樓，只係佢唔肯屈就，佢地亦唔甘心永遠租樓住）。下期筆者將會探討解決方法之一：公屋二手市場。
而你所講的用家需求與炒家需求，其實是「居住」與「投資」樓宇的兩種用途。又擺返房署資料上枱，2008年有私樓137.7萬，居屋有39.7萬，公屋有71.2萬（當中有大約十萬已出售），即是說，全港225.4萬戶中，減去居屋及公屋的住戶後，住私樓的戶數為114.5萬（假設居屋公屋絕大多數有人住），大約是一半香港人口住私樓，一半人口住居屋公屋。大家想一想，即使香港失業率由4%上升到像美國的7%，呢3%的人多數是住私樓還是居屋公屋？
而114.5萬私樓戶拍埋137.7萬個私人住宅物業，即使減去《香港物業報告》所講的5-6萬空置，單純講用家的居住需要，已經是言不及義，帶動樓價起變化的，其實是炒家、投資者、買樓收租的人主導！
脫師兄，我把我回覆時提及的圖upload到我的blog上。有時間請睇下，指點下。謝！ http://hk.myblog.yahoo.com/nevermind.band@ymail.com/article?new=1&mid=29