一名染病的墨西哥遊客來港，打破了香港「零感染」的齋砵，全港如臨大敵般預防流感。筆者縱觀本周各財經報刊，樂觀者與悲觀者比例相若，除了有些人望「沙士價」外，亦有很多認為疫症很快會過去。無容置疑新盤及二手市場的熱潮要冷卻一下，但對於二手市場來說，很多業主亦要面對現實，莫說反價封盤要諗一下，需要脫手出貨者亦要擴大議價空間，無形中降低買賣雙方的差價，事後對成交有所幫助亦不出奇。
回說疫前幾個新盤銷情，除一炮過的長實「栢慧豪廷」外，新地的「譽．港灣」幾經熱銷，亦售出超過一半單位。前者以二手價一成折讓清貨，而後者以對面街越秀廣場及新蒲崗廣場（呎價$3,300-$3,684）的一倍開價，亦能大收旺場，不少人大惑不解，尤其是越秀及新廣只有十多年樓齡，且均有獨立商場，格局與譽．港灣類同，只有大小之別，又如何理解這一倍的差異？再以四周環境看，這三個樓盤均被樓齡動輒三四十年的舊樓包圍，而一過爵祿街就是新蒲崗工業區，南面是啟德機場舊址，未來數年均大興土木；至於所謂郵輪碼頭概念，筆者行山時由畢架山頂望下來，無論是譽．港灣或華懋「豪門」均是可望而不可即。
筆者2008年8月時曾在本欄撰文《三十年荃東，三十年荃西》，解釋區域商業重心區的轉移，當時已述及東九龍、將軍澳及元朗的商業活動散見於各地，缺乏商業重心區，因而樓價亦較為平均。附表是黃大仙區主要私人屋苑呎價，較高者除新樓匯豪山外，均是在港鐵站附近的購物區。例如鑽石山站加上荷里活廣場的星河明居、悅庭軒（夾屋）及龍蟠苑（居屋），呎價便比區內同類近齡的物業為高；黃大仙站的新光中心即使樓齡達23年，呎價也比得上年輕十年的新廣及越秀。附帶一提，新光中心是新地樓，豪苑是華懋樓，發展商的因素亦有可觀的影響。
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屋苑名稱 |
樓齡 |
單位 |
呎價 |
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匯豪山 |
1 |
304 |
$5,742 |
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星河明居 |
11 |
1684 |
$4,735 |
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悅庭軒 |
10 |
798 |
$3,951 |
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新蒲崗廣場 |
13 |
460 |
$3,684 |
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新光中心 |
23 |
486 |
$3,421 |
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越秀廣場 |
14 |
312 |
$3,300 |
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龍蟠苑 |
22 |
3680 |
$3,167 |
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豪苑 |
24 |
600 |
$2,661 |
發展商對新盤的定價，一如大家見工面試，當然只會考慮未來的優點，諸如海景將會被遮擋、附近地盤沙塵滾滾、對面四十年舊樓將被土發重建等，理所當然隻字不提，此亦人之常情。可是有幾個未來優勢卻是無可否認的：其一是沙中線啟德站將設在對面馬路；其二屋苑基座將設面積約20萬呎商場，大約相當於世貿中心或新元朗中心；其三，除對面一排排樓齡超過四十年的舊樓可能被收回重建外，一河之隔的衙前圍村是長實與土發合作項目；其四，新蒲崗工廠大廈已拆卸並將由房署交回政府作重建發展；其五，在時間上及空間上是與啟德都會項目最接近的樓盤。
幾項加總的結果便是：黃大仙區甚至東九龍的商業重心區很大機會集中在該盤附近，形成地價的局部上升。既然沙田新城市廣場廿年樓齡也要五千多元，譽．港灣開價七千也可以視為「未來價」，接受與否見仁見智。
整個黃大仙區的舊樓，包括新蒲崗及鳳凰村，已經被城規會設定重建的高度限制，即使重建，大約只能起23層，其概念是由啟德舊機場望向獅子山，中間不能被高樓遮蔽，已經起了的及已經批了圖則的就沒有辦法改變，政府自己賣的地不在此限，但舊樓已經被封頂，反正不影響政府收入
譽．港灣是太子道及景福街兩條街中間的一幅地 ，景福街是預設的通風走廊，景福街的唐樓重建時除了有高度限制外，為了加強通風，還要讓出路面三米，有這麼多限制，幾乎可以說沒有重建價值可言，新蒲崗政府工廠大廈原址，被規劃了起兩座大約三十層的公屋，此舉影響彩頤花園的身價，彩頤的業主大力反對，由於彩頤是新蒲崗最大的單一屋苑，該區的區議員義不容辭為業主出頭，但由於巿區欠缺土地起公屋，政府改規劃的機會不大
小弟在景福街的後面康強街有一層舊唐樓，本區從未有聽過收購重建消息，連吹風的也沒有，反而在鳳凰村經常有地產佬吹水收購，不過都係吹水多，當然我們不排除十年八年後有收購可能，現時影都無，我都唔敢咁大想頭，只希望租值可以升，版主點睇
[版主回覆05/08/2009 22:45:00]謝謝資料，很詳細
如果那些三四十年舊樓不重建，而譽．港灣及啟德站又搞得起的話，就可能會重演銅鑼灣時代廣場落成後，對面的舊樓地舖被收購，而樓上逐漸改為樓上鋪，三四十年前旺角的舊樓都好似新蒲崗咁靜，一通地鐵才變成今日咁。但結果可能好似大角咀咁，奧運站過一街就靜晒。
有地鐵，對租值應有幫助，不過都係幾年後的事了！
其實係六千….
▲中原馮澤源表示，沙田新城市廣場 3期紅棉閣高層 F室， 767方呎，以 480萬元沽出，呎價 6258元，低市價約 5%。原業主 07年 2月以 435萬元購入，獲利 45萬元，升值 10.3%。
不過個人認為未來5- 10年 東九龍的重心係觀塘 + 九龍灣
[版主回覆05/09/2009 23:00:00]如果裕民坊重建項目可以上馬，東九龍的重心一定係在APM及該項目之間，十年後的事，對於現在的人來說無意義。
十分同意 貴價是未來價 不過溢價仍太高, 要炒起真的要啟德攪得好好至得… 不過現在仍在規劃階段, 攪成點無人知 炒家的風險也不細 安全一點, 寧願短炒天水圍好過, 至少銀碼細, 溢價低 唔對路的放手都快D…
[版主回覆05/09/2009 22:59:00]根本某發展商開的一手價，往往係高溢價，不過希望買佢的樓的人往往又願意繼續付出高溢價，所謂貴買貴賣，對於炒家或投資者來說是無所謂的。可是對於用家來說，居住同一區域，同一用料級數，而要付出多20-30%首期，然後再長期付出高20-30%的供款，又是否值得呢？
不過總好過另外一些發展商，他們同樣以10-20%溢價賣樓，不過呢個溢價會在入伙後一兩年迅速消失，甚至跌過龍，所以對於用家來說，也要考慮這些因素。
其實啟德站離譽港灣都有一段路,
JoeChan: 我係新蒲崗都有少少投資, 不如大家交流吓
知唔知 翔龍灣, 傲雲峰, 近唔近MTR in 2015?
[版主回覆05/11/2009 19:11:00]都算近