香港的大發展商均有經營零售業，李嘉誠的長和係經營屈臣氏丶百佳超級市場丶豐澤電器；李兆基的恆基經營千色百貨；新世界有新世界百貨；就連新鴻基地產也在2005年透過收購買入與西友百貨合營的西田百貨，即現時的一田百貨。

2005年6月2日今天《經濟日報》出了兩個專題：新地收購西田丶apm推廣策略。表面上是同一間公司的兩件事，其實是顯示了商場管理的新趨勢。

新鴻基地產屬下位於觀塘創紀之城第五期的apm商場的商舖組合，部份是首次來港開業的，是由該公司商場推廣部發信到外國名牌零售商邀請來港開業，因此才有一些別具特色的店鋪。人家為何要到apm呢？租金可能是一個考慮，營業時間可能是另一個考慮，但最重要的考慮是概念(concept)，一個潮流的商場，就要有潮流的商舖組合(portfolio)，以及潮流的推廣活動(promotion)。同期開幕的另一個發展商的商場朗豪坊，地點更好，面積更大，名店可能更多，為甚麽聲勢反而不及？

在商業經營上，最重要的是找到一個定位(market position)，但最佳的定位是獨特性(uniqueness)，企圖將太古廣場搬去旺角，或者將新城市廣場搬去觀塘，亦有可能成功，但總不及一個全新的地方丶全新的概念。

香港有很多聲稱潮流商場，無論客路丶產品也接近，要跑出來就要比別人更有特色。先宣傳，後招租，是一般商場的做法，但如果在商場入夥前，已經制定商場的市場定位，再由定位出發，預先找租客，再以商場的整體活動招徠，便可以將被動的「等客上門」變成主動的「砌客入鋪」。相比於開業時十室九空，未開業已知道有甚麽商舖，賣甚麽商品，自然能快人一步。

收購西田百貨，又有何啟示？目前很多地產商場有自己名下的零售商舖，例如長實的百佳屈臣氏丶置地的惠康萬寧丶恆基的千色店哈迪斯丶新世界華置的Sogo，新地收購西田也是一樣。一般人認為地產商經營零售鋪，是為了現金流(cash flow)丶信用額(credit amount)及為商場招客(traffic)。但新地這次收購可以從一個更闊的層次考慮。

新城市廣場第一期的翻新工程，由以前沒有分類，改為分層分類，即每一層只經營一類商店。新地第一個分層分類的商場是旺角新世紀廣場，這種佈局方式由銅鑼灣時代廣場引進，每一層只經營一類業務的租客，例如電器丶服裝丶食肆等。以往的商場均避免將同類的商舖擺在附近，以免引起不必要的競爭，現在反其道而行，要將同類的商舖放在一起以作比較。這是一種由租戶主導(tenant-oriented)轉為購物者主導(shopper-oriented)，只要有足夠的購物者流連，就不怕沒有租戶，租戶在競爭中落敗，或無法支持租金（例如八佰伴或惠康），就由其他租戶代替(CitySuper!)。事實上要租新城市廣場，是要排隊幾年的。

將西田套入這種思維，由於新城市第三期遠離火車站，人流肯定不及第一期，要維持有足夠的客流，必定要有吸引的商戶帶來人流(traffic generator)，所以玩具反斗城及西田設在第三期，就是要吸引人流到第三期。但租金不可以不加，人家亦不一定願意經營下去。部份日本百貨公司對本港市場意興闌珊，而西田本來是西友與永安公司合資經營，永安早已退股，馀下的西友多年來不擴張，對本港零售市場的興趣可想而知。因此據聞雙方傾談的不是加多少租，而是要多少錢才能令西田繼續經營。

雖然明顯地新城三需要西友多於西友需要新城三，但由於西友本來就意不在此，與其傾談租金水平，不如和平分手。新地亦不是只買一間百貨公司，而是一個工具，既可以製造人流，更可以用來包裝。一間西田百貨，一個apm商場，大家都有零售鋪面丶食肆丶超級市場丶分租櫃位，只是大小不同吧！