國內喜愛用一個名詞形容上市套現的行為「圈錢」，來源自清初滿清入關時滿清八旗將北京附近的農地「圈」作自己的莊園。所以幹部霸地就係圈地，國企民企上市套現就係圈錢，背後的理念都幾赤裸：圈之麻，無話圈完會發展。

手頭有物業的人或公司，想套現可以直接賣，但又想賣又唔想失去控制權，就會將物業「證券化」(Asset Securitization)。包括組織公司上市套現，或者成交房地產信託公司(Real Estate Investment Trust, REIT)。

大家可能會問，為甚麼不直接出售物業套現？除了上面所講的控制權外，要考慮大型物業套現未必有適合的買家，就算有亦未必得到充份的估值。例如房委的物業組合如此龐大，如果找到買家吞下鯨魚？又例如一些舊廠廈，其租金回報可以很高，但是出售時要依市價，就係因為市價低，租金回報才會高。例如某物業每年租金收入1000萬，回報率8%即是市值1億2500萬。另一座較新的物業每年租金收入800萬，回報率5%即是市值1億6000萬。現在兩者組合起來，扣起10%行政費，以淨回報率的4.5%成為REIT，前者值2億，後者值1億6000萬。大家可以看到新舊物業的差別，就明白為甚麼往往將質素較次組成REIT而較佳的物業保留在上市公司中。

另一方面，出售物業如業權不完整難以出售，出售了亦難以購回，而且一買一賣造成了大量的交易費用。如果將物業組成REIT，分拆成信託單位，原來業持有人可以隨時將物業組合增持減持一部份，靈活地處理投資的比重。而REIT作為有價證券或信託基金的一種，可以作為抵押品或直接套現。

而組成REIT相比於普通分拆上市有一個好處，因為可以在信託成立時加入條文保護原業主的利益，尤其是管理物業是可以衍生很多生意及盈利出來，如透過信託條文對這些利益加以保護，原業主是處於很有利的地位。

當然，在香港REIT是起步得較遲，下文是亞洲各國的REIT的情況：
http://www.deaconslaw.com/eng/knowledge/knowledge_153.htm

香港開埠以來直至九七回歸前，地產均處於長期上升軌中，業主當然不會把物業分拆為REIT給別人分享利益，睇淡地產的集團如某英資公司亦只會乾脆賣掉不留尾巴，而要出售大量物業亦不愁沒有買家接貨。時移世易，經過九七至零三年一跌之後，物業長升長有的神話早已破滅，同時地產既得利益者亦不想睇單邊市，尤其是經多年耕耘，手上積儲了一批樓齡較高不易高價套現的物業。就以某華資地產集團為例，其租金收入以十億計，多年來走放風會出售次級商場物業，可以直到今時仍未能賣出，並不是無意或無力，而是由於市價偏低導致回報率高而售價低，低價不甘割愛，高價無人問津，組成REIT上市不失為一條出路。

而緃觀國際市場，英美澳等國均同時抵達物業市場的高潮，要大舉拋售影響市場，甚至令泡沫爆破，若租金回報作為賣點，組成REIT東來套現，是可以預期的趨勢。引入新式投資工具，混水摸魚然後飽食遠逿，已經不是第一次發生。

最後來一個小插曲：筆者曾數次於投資講座接觸到一些外國的所謂投資地皮的公司，是將外國市郊地塊（生地，完全未開發）分割成單位出售。介紹時說地產商均是以投資地塊致富云云。這令筆者想起一事：有人曾以出售月球的地塊招徠，說可以向其購買月球土地的產權，還要煞有介事地印出地權書。用錢買一張紙開下玩笑以驕親友無所謂，真係以為自己買左塊地，而塊地沒有現金流，自己就變成了笑話了！