執筆當天，樓價比最高峰的9月下跌了8.15%（以中原指數計），但眾多樓花圍攻的新界西，以屯門為例比8月最高峰時下跌了超過21%（以祥益指數計），雖然這可能是超跌甚至假跌，也只比我10月的一個報章專訪時表示「樓價下跌不會超過兩成」只下跌了6.3%(以祥益屯門指數計)，但我認為我應該負責任地進一步深入去探討：樓市在新常態下有沒有結構性改變及泡沫。

樓市的確沒有出現傳統性，如炒賣、借貸過多等泡沫，唯一有機會出現的新常態泡沫，就是近年太少成交去代表了整個市場！如果這個真是新常態泡沫的話，樓市的確是有機會回復兩年、三年、或者更久以前的價格，因為歷史上未試過此種泡沫的關係，所以我們應看多一點數據才去推算樓價跌幅。

我們看到香港的資金，在2007年1月開始大幅凝聚，現在和07年比較，存款量及貨幣供應量(M3)總共上升了120% 或以上，而我們看看中原城市領先指數，總共是上升了152%，大家可以看到資金流動及匯價，才是推動樓價及製造財富的真命天子，樓價的急升亦隨著近年資金流入的放緩是減慢甚至下跌，以上的數據，我有兩個看法，第一樓價上升，並非如一些人看得那麼孤高，它可能是需要調節，但是如果資金沒有大量流走的話，樓價相對入息比率高企仍是常態，大家更要小心如果資金重新凝聚在香港的話，樓市亦要面對新一輪的上升壓力！

另外對比股市，樓市相對仍然是安全穩健的投資工具。

而樓價的谷底，反而我們容易推算，因為在租金升幅方面，以差估署的租金指數，在07年到現在，只是升了82%，我認為租金的泡沫是很低的，雖然租金是會給樓價下跌所帶動而微調，但是基於樓價下跌幅度大過租金下跌幅度的關係，在圖表上，本來在09年開始脫離同步發展的租金及樓價指數，在未來半年是有機會平衡發展，即是說找到谷底！

汪敦敬　祥益地產總裁

汪敦敬先生從事地產代理業30年以上，創辦祥益地產，認為中小企不要模仿大公司的經營方針，應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。
撰寫樓市評論文章20多年，於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯，主力撰寫有關新常態(new normal)文章，更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」！
近年提倡「平民財技」，認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術，故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。
經營企業的格言是「上善若水」，認為營商要「追求增值不求奪財」，祥益地產高度參與社區公益及慈善活動，融為一體！

祥益地產 網頁：http://www.manywells.com.hk