祥益文庫:市場初穩待變│祥益地產汪敦敬

在最新一期的「祥益指數」,租買價格也出現了輕微下調,但經歷了農曆年前後的兩次小陽春後,出現了較多的上升表現令買賣尋底成功並形成了橫向的鞏固趨勢,而租賃更出現了明顯的上升趨勢!今次的下調,其實是表現了在上升趨勢之下,新常態市場特色是「炒底市」!所謂「炒底市」是說買家及租客都是傾向「將貨就價」,即是遇上抉擇的時候,寧願買質素次一等的物業以保買樓預算不超支!加上市場長期普遍唱淡,經濟又趨向疲弱,業主就算見形勢回穩亦並不貪心,市場的勢態是趨向於先作基層鞏固,然後再向上發展。

今次我在農曆新年前,定義了小陽春是「成交量大增」為標準,一些人不認同,認為小陽春應是「價量皆升」才對!他們執著過去的模式,是因為忽略了「成交量增加後的結果」,成交量增加後,超平盤便不能積聚到愈來愈多了,樓價就會趨向橫發展,而不會繼續拾級而下!這個意義不是最重要嗎!?

「炒底市」還有一個好處,就是令到樓價下游,以屯門為例,300萬或以下私樓的放盤量由2015年8月時的幾近絕跡去到現在已大增約30%,去年10月開始出現的劈價勢,由傳媒鋪天蓋地地唱淡!的確是過份挫了順利多年的業主銳氣!某種程度來說,樓市結構雖然沒有改變,但是心態影響到人的願景,但無論如何,社會增加了上車機會及樓市向橫發展,的而且確市場是健康了的!

不過屯門天水圍等上車樓為主的市場市雖完成了調整,但市區還只是剛剛開始,後市雖初穩卻仍有反覆!

有些人擔心98年之後的通縮期來臨!但是我看美元反而表現愈來愈弱勢!令與美元掛勾的港元平穩,甚至有機會出現貶值,樓價便有了支持了!下一步就是等待人們都低估的中國經濟,在下半年重新發力!到時候,又是另一種氣氛及光景!

始終,影響樓價最大的仍然是貨幣!

 

汪敦敬 祥益地產總裁

汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。
撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!
近年提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。
經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

祥益地產 網頁:http://www.manywells.com.hk

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