從最新一期祥益指數的走勢，我們會看到樓價和租金現在是打橫發展的，市面上破頂成交有！劈價成交也有！其實仍然沒有一個正式的主導，未來市場的走勢，我認為落在三大因素上！第一是資金因素，香港的M3的增減？將也代表房地產價格上升壓力的增減！二是租金的走勢，租金是買賣價最重要支持，租金如果受市場承擔能力追不上而提價乏力，樓價上升的支持力也大減！

相反，如果租金持續上升，樓價就會同時面對上升壓力了！現在我們看到市場開始納米化，無論一手的樓花單位愈賣愈細，而二手的租賃市場亦出現了大量的「劏房」！未來香港人其實面對著兩大遷徙，一就是部份人是會因為租金及售價的日益昂貴，配合未來粵港澳一小時交通網，會到珠江三角洲其他城市居住！第二就是一些人因為傳統的屋苑租金太貴，而開始轉入唐樓及洋樓區的「劏房」居住！我認為不幸地，租金仍然在上升軌道中，這點未買樓或者租樓中的朋友要小心。

另一個重要的因素就是二手放盤量，每逢成交減少的時候，二手放盤量通常都會增加，問題是增加多少，現在屯門區的二手放盤量當然是在增加中的，但增加的幅度要很大幅度才可以改變市場的結構性！我覺得這些都是很重要的觀點，大家如果有興趣可以不斷掌握資訊的話，可以上本公司的網站去了解及做功課的。

大家要記住，現在的市道是無泡沫的調整期，即是我提倡的「龍市二期」，因此，鞏固完之後的市場是更加會比現在鞏固，一些有能力而富經驗的投資者往往會在這段時間入市，所謂「寧買當頭跌」，而筆者在6月15日以後宣佈了祥益的數據反映到市場進入鞏固期之後，我都買了三個非我代理業務經營區的物業作收租之用，但是讀者切勿盲目模仿，因為每個人的風險結構和投資需要都不同的，我作為資深投資者，我現在入市是因為想買「靚野」，不等於現在是最好價的時候，讀者們應該自己做功課去為自己的投資策略去負責。

汪敦敬　祥益地產總裁

汪敦敬先生從事地產代理業30年以上，創辦祥益地產，認為中小企不要模仿大公司的經營方針，應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。
撰寫樓市評論文章20多年，於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯，主力撰寫有關新常態(new normal)文章，更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」！
近年提倡「平民財技」，認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術，故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。
經營企業的格言是「上善若水」，認為營商要「追求增值不求奪財」，祥益地產高度參與社區公益及慈善活動，融為一體！

祥益地產 網頁：http://www.manywells.com.hk