揀樓秘訣(23):解讀住宅的三個Location│脫苦海

 

外國的房地產市場,經常說:投資房地產,最重要的考慮因素共有三個:Location, Location, Location!其實是用「重要的事說三次」的意思來強調位置的重要性。但是筆者留意到在香港選擇物業,真的有三個Location:值得投資的住宅,均是位於三種地方:貴地、旺地、便地。

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「旺地貴樓,貴地所有樓。」意思是在繁盛區域的高建築成本物業,或者是高尚住宅區的所有物業。

貴地,就是指富豪家族聚居的地方,大多數都是獨立屋,交通可以不便,社區設施可以沒有,但一定有美景,不是高山就是海灣,這些地方的物業銀碼是以億計的,一般市民不要說買,連入一入去都無機會。包括:太平山、歌賦山、奇力山、金馬倫山、聶高信山、壽臣山、深水灣、淺水灣、舂杴角、赤柱、大潭、石澳等。

一般人所指的「豪宅區域」,並不能​​夠算是貴地,只能夠算是「中產地段」,筆者認為再將中產分為什麼高中低,實屬無聊之舉。富豪就是有權有勢之人,那是原因,錢只是結果,即是歐洲的貴族、香港的世家、內地的「真」官二三代。而中產就是發了一代的小富、中小企東主、大企業管理人員、高級專業人仕等等,他們無論怎樣有錢,仍然只是中產。

然後,是旺地,很多人以為人多就是旺地,以前的城寨是全地球人口密度最高的地方,達到每平方公里125萬,也不能算是旺地,何解?真正的旺地,是指商業價值,比如中環是秒秒鐘億億聲上落,即使放工後和公眾假期很少人流,一樣是旺地。其他的旺地有:辦公區、購物區、旅遊區,而且按相關的商業價值排高低。例如金鋪,是集中在旺角,就是商業價值的體現;又如太古坊大量高薪職位聚集,亦可以算是商業價值;反之,在天水圍開個天秀墟,就沒有多大作用。

第三種,便地,就是便利的便,如果只是交通方便,卻沒有聚腳之地,例如那些巴士轉車站,就不能夠算是便地,因為人人都是到此一遊,而不是「到此一留」,沒有其他設施,就不能夠算得上是便利。住在這些地方,只是方便「返屋企」,而不是留在家裡,自然局限了升值潛力。

那麼如果一項都沒有呢?那就只能跟大市,而且是長期跟不上,以前的例子有深井,既不貴,又不旺,又不便,就是真正的原因,而不是討論區那些長篇大論。新一代的「三不地段」, 新一代的「三不地段」,大家可以估一估,不貴不旺不便,大家可以放長雙眼看一看。

 

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