股災在全球政府「屈機」之下彷彿夭折於上周四，筆者因緣際會在上期兼寫本欄及《Blog爆股壇》，其中述及股市的底部是市盈率10倍即16,683點以下，與暫時最低點16,283剛好差400點而在網誌被網友問起。由於在星期二截稿，這個推測純屬斷估兼巧合，而非事後孔明馬後炮，還請讀者們明鑒。金融、地產等經濟分析，只能從過往數據尋找蛛絲馬跡，步步為營地進行，世上沒有水晶球，自稱具有預測能力者非愚即奸。
是次「金融海嘯」肇因於美國樓市大跌，現時多個主要市場的樓市均在大跌中，包括國內及澳門在內，現時除跌無可跌的台灣外，只有香港樓市仍在相對高位。上周兩大地產代理集團均出來「解話」，對傳媒說樓價要調整10-15%。筆者上期內文或令人誤以為是盲目唱好樓市之作。說實話，筆者只是表達樓股並不同步，網友提供了這個網誌(http://hk.myblog.yahoo.com/ochow2/article?mid=362)，說明中原城市領先指數 (CCL)的升跌，只有3.14%與恆生指數每週的收市價有關或作出解釋。
要股市回升，政府可以強力干預，比如1998年時官鱷大戰，港府動用外匯基金不問價掃貨，再配合放寬大股東全面收購觸發點，更傻的炒家都不會試圖與實力雄厚並且擁有制下遊戲規則的政府硬碰。同理，今次港股回升固然與美國變相禁止沽空迫空倉客補倉有關，更重要的因素是中央政府高調入市及托市，誰人會與全球擁有最龐大外匯儲備，同時擁有「表面軟實在硬」的人民幣無限發行權的中國政府對抗？
可是美國經濟的病因是過度寬鬆的信貸，因樓市泡沫爆破而引發，治得了股市及金融制度，治不了美國樓市！病因一日未除，只是頭痛醫頭腳痛醫腳。可是同一件事用在中國政府身上，幾年前中央就想宏調樓市，只不過有些人不識趣要與政府「硬頂風」，今天國內樓泡爆破，地產商被「和諧掉」，基於目前無論金融資產或房地產均不是中國人民的主要資產，中央政府並不是真心救股市，更加是無心救樓市，只是希望救經濟。
股市回升樓市不一定升，即使股市在各國政府干預之下大幅回升，如樓市是「爛泥扶不上壁」，亦不會因而回升！對於國內樓市，筆者作如是觀，皆因樓價脫離了當地居民的購買力，加上供應仍然源源不絕。就算政府想救也救不了，不如留彈藥來救經濟。
可是對於香港的樓市，筆者綜合現時的基本因素：新供應偏低、失業率低、利率中短期難以回升、供款相對於收入適中、大部份樓盤租價比在合理水平，目前的樓市有可守之道，不虞大跌（即下跌三成以上觸發負資產潮）。可是有一個變數筆者心中沒底：租金水平有可能下跌，若屬實的話，今天看來合理的租價比將會隨之下跌，從而觸發樓價下跌的惡性循環。下表是最近三個月部份大型屋苑的平均呎租，暫時未看到大跌的勢頭，但部份已開始回軟，尤其是九月份是「金融海嘯」前的數字，這正是下半年香港樓市的「罩門」。
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每方呎租金 |
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7月 |
8月 |
9月(上半月) |
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太古城 |
HK$26.93 |
HK$27.04 |
HK$27.10 |
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杏花村 |
HK$21.89 |
HK$23.08 |
HK$21.00 |
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海怡半島 |
HK$19.44 |
HK$19.22 |
HK$19.10 |
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美孚新村 |
HK$17.11 |
HK$16.17 |
HK$16.89 |
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黃埔花園 |
HK$20.40 |
HK$21.13 |
HK$22.60 |
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淘大花園 |
HK$16.67 |
HK$16.79 |
HK$16.00 |
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沙田第一城 |
HK$16.97 |
HK$16.91 |
HK$15.47 |
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維景灣畔 |
HK$18.00 |
HK$18.88 |
HK$17.42 |
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嘉湖山莊 |
HK$8.22 |
HK$7.87 |
HK$7.83 |
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資料來源：中原數據 |
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脫兄~點睇hsbc帶頭大加新按揭利率一事? 吹風吹到 如果隔夜息持續在2厘以上，本港銀行更有可能加最優惠利率(P) 美國預期會減息…香港卻要加?
[版主回覆09/27/2008 23:01:00]P變相是由美國聯儲局決定，美國暫時無條件加息
可是按揭利率中的P-X%是由銀行決定，匯豐加息，意味佢不急於貸款出街，在預期非利息收入大減（金融產品唔到），寧願小做生意，拉闊息差。
不過，對於其他銀行，尤其是沒有龐大存款（如恆生便有很多存款），又沒有大靠山（如中資銀行便無人敢搞），可能是因銀根短缺而加按息。
（大家明白點解東亞比人搞嗎？）
我有少少意見想和您說︰地產對大陸中產有很大的影響，國營單位大多已完全將住宅的業權分給職工，未來將可以自由買賣，所以我對這一點有些保留！
請問︰以炒家最多的第一城而言，其呎價與沙田中心相差20%是否合理呢？多謝先！
[版主回覆09/28/2008 07:40:00]在中國現時的社會結構裏面，中產是微不足道的，最大的構成仍然是農民及工人，而農民因戶藉戶問題不能進城，所以佢地只會鄉間建屋而不在城內置業。以工人的收入，根本無可能在城市置業，想也不用想！結果國家就沒有誘因去救地產，任由樓價自然調節到用家可以買的水平。即如股票亦不是救市的對象，國家入市只是救直屬的三大銀行，甚至連交行都唔想救。
我覺得從位置及交通等因素，兩者有差距是合理，但兩成似乎太過大，從美聯網站資料，兩者的價格在靠近中。
脫兄可否為各位網友解說東亞銀行事件的原由呢？
[版主回覆09/28/2008 14:00:00]香港銀行發展史，本來就是不斷的收購合併
http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=558
際此金融動盪之時，香港人切勿自亂陣腳，如仍然是怕的話，可以將存款以十萬為限分散，有事才去擠提實屬不必。
好老實講，如果東亞有堅穩存款基礎，佢唔需要於被擠提時馬上要加半厘定存息去吸引客戶回頭。
[版主回覆09/28/2008 13:50:00]有玩過舊版三國志遊戲的朋友會發覺，當初起時只有少數將領及兵力時，守四個郡是容易過守八個郡。
東亞亦不能算是細銀行，可是業務增長很快，尤其是國內，以及混業經營，曾有雜誌以「一拆四」來形容其發展出四大範疇，可是東亞有份那間做保薦人的曾經出過問題。
而東亞一沒有大後台（即如永亨銀行也有紐約銀行做大股東），又沒有單一的控股股東（只是一群家族成員每人持有多少之類），其實是四台送招呼六台人。
Bailout breakthrough 美國國會通過7000億方案 http://biz.yahoo.com/ap/080928/financial_meltdown.html 又一次證明巴老頭一早睇死佢地一定通過先羅50億出黎， 加埋中國黎緊既三中會議，個市呢個星期唔升番1～2千點都遘唔通。
脫兄,
ot一講三國志,從第一代dos版入2.5寸1.2mb兩隻軟磁碟開始.玩左好多代最長紀錄係中學時差d做電車仔,連續3日係咁打.打爆為止.
守幾個郡易,守多郡難,絕對係.
最尾係會令人體驗到強幹弱枝既麻煩(俾人成日打又要派兵一個個郡咁移動去救佢), 玩強枝弱幹,又會感受到節度使擁兵在外既惶恐(有d點打賞極忠誠度9x或100隔幾日又自動減值, 點都潛藏作反既人性真面目).
最後廢事煩.有幾多勁兵勁將領就全數max集中晒係一個郡.之後留幾粒兵仔同廢將守住原地.就係咁殺上去.總之催殘完一郡就唔再理佢既發展.忙住點打勝仗所以唔耕田唔練兵唔攪商業. 只集中幾個大城既發展就又殺過,之後打爆左有幾十秒爆機畫面既開心.但最後唔知為乜!
回想一番就知自己唔適合做阿頭管大野.除非改性格改思維. 所以每個人既三國志既玩法都反映到一個人既性格都想法.(當年就有d同學點都要將打番黎既郡攪到好好先再打仗,攪到d名將老死冇力再打果隻)
[版主回覆09/28/2008 23:54:00]哈哈！講到打機添！
我果時的現法係，不斷咁派錢比將領真到忠誠度100%，不斷咁買武器同操兵，又不斷咁派糧比ｄ人以及造反，咁ｄ錢糧又點黎呢？就係睇下邊ｄ郡的米價賤的就狂買，米價貴的就狂賣，好似炒股票咁，就會唔駛做就有好多錢。唔知咁算唔算屈機。
打仗就會圍住晒黎打，等ｄ對手無得逃走，下下都charge，但因為武器同操練勁，次次都係人地死100自己死30左右，只要將領唔死，又試徵兵然後又派錢派糧，次次打到最後ｄ錢糧都多到用唔晒。
另外一個好鍾意玩的係A-Train，係起火車軌黎賺錢，如果個火車公司日日蝕錢，咁就唔駛一年就玩完，如果將條鐵路起到雙環形咁，再建四個站兩邊行車，好快就日日賺錢，然後狂起住宅公寓，賣出黎賺錢。
其實呢兩個games都講左做生意同投資之道：
1. 適當的投機及投資係必須的，無需只係死做爛做
2. 做生意一定要有正現金流，否則守無可守；如果賺錢的話，只會越來越壯大
3. 如果可以愛黎買野，無論係武器又好，忠誠又好，無需要慳！因為呢ｄ野自然會幫你搵錢
4. 人的忠誠係錢買唔到的，果班夏候ｘ無論忠誠度係100%都好，一用黎打曹ｘ就好容易反，屢試不爽；即如ｄ人花言巧語叫我地買乜買物，一句都唔駛聽
邊度仲揾到ATRAIN?!
[版主回覆09/29/2008 19:31:00]十幾年前的game，無人玩格肋！
在樓市漫步中, A類單位在2002-2003年有3萬多個單位動工, 但在2006-2007卻只有2千多個單位落成. 如何解讀?
[版主回覆09/29/2008 19:30:00]動工數量有大量的重複，因為重大修改入則亦以動工計(P.85)，當年有好多大樓改做細則，後來又有細樓改做大則，所以樓宇的實際落成量，較三四年前的動工量為低。
至今全年只是賣了一幅單屋地，大家可以預期未來幾個月都唔會賣地，亦即是埋伏了一零至一一年的供應短缺。
For your info http://www.hkej.com/template/forum/php/forum_details.php?blog_posts_id=3167
就係以為你揾到想玩返~
用 市盈率value，可能有偏差。
HSI巳不代表本地經濟。祖國經濟如何才重要。
[版主回覆10/01/2008 16:13:00]唔係可能，而係必然，任何簡單的方法均有偏差，可是複雜的方法錯的機會更大。比如有人同我講，iBankｄ小朋友會為左計一樣野整個十幾MB的Excel File，咁多assumption，有乜可能完全無錯？所以唔好依賴呢ｄ指標。
恆指成份股大約有一半與國內有關，另有約三份一（如和黃、利豐、思捷等）與海外有關，即使是地產股也有好多與國內有關，討論恆指與香港經濟的關係實用性有限。
國內經濟經大力宏調見效將近一年，中央已經開始放鬆手腳，甚至放水改稅制來扶國企，希望減低環球經濟放緩的影響，幸而國內股市及香港H股已大幅調整，如國家經濟明年能軟著陸，下跌空間有限，本港樓市亦作如是觀，以為樓市將會下跌幾成者，恐怕失望。
脫兄，謝謝你的引用
[版主回覆10/02/2008 23:22:00]不用客氣
中原集團主席施永青說 :「我捱過幾個寒冬，97年、03年，但係呢次可能唔止寒冬咁簡單，而係冰河時期，會成個族群滅絕。」
脫兄對施生的講法有什麼意見?市民實比佢嚇親!
加上最近李生又賣左自己幅地. 我一向唔信李生"講"嘅野, 但我較為相信李生''做"嘅野!
真係好想聽下脫兄點睇!
[版主回覆10/02/2008 23:31:00]施生果筆：
大約半年前，小弟上到去般咸道，見到成條街都係地產招牌 大約三四個月前，公司附近有間老店文具舖被迫遷，由某做工商物業代理公司接手，剛裝修完就拉閘，丟空至今 中美兩間公司，旺市時擴展實在係為霸位，開一間舖位有幾多本錢？霸位間舖等對手無得上 今時今日市淡就吐返出黎，只因為對手都無意思霸。 根本果個行業就係發展得唔健康，老施以前都講過，太過偏重一手新盤，唔比心機做二手及租盤，家下無乜一手盤開，二手又做得唔多，淨係靠租盤的佣金，根本就養唔起呢個行業。 咁又點解二手做得唔多？一來係盤源問題，唔儲盤紙唔洗樓唔寄吸盤紙，邊度有二手盤源？客源方面在某些地區濫開分店，令到客戶無所適從。 老施話有大公司會倒閉，相信佢唔係講美聯，咁係講邊個呢？點解咁講呢？心照喇！ 似乎佢係含沙射映佢個老拍檔 四大中美字系係上市公司，仲要有兩間咁多，高位cap晒水 中字系就係佢自己，梗係唔會係佢喇！ 其餘的每多係地膽中型行，最貴都係人工 咁又回顧返以前執左果ｄ比如安時、大福、浩亨、鴻運，衰ｄ乜野呢？ 咪就係擴張過速及參與炒樓，建華八年令到好多人學精左，應該都唔關事。
李生果筆：
李生果兩個地盤，係遠期樓花，因為長實要負責興建到交匙才算交易完成，而佢剛剛才投到荃灣西站其中一期，相信其餘期數相信都係佢囊中之物。咁究竟李生係睇好定睇淡？
我覺得李生睇野老早已經宏觀到超出地產範疇，佢係睇全世界的生意，比如3G興的時候就狂買3G，年頭賣晒ｄ航運股，在電視上苦口婆心叫人小心買股票，其實在金融危機，世界各地樓市下跌之餘，李生做乜仲係咁買大地盤，又高價放屋仔及豪宅地盤？我會覺得佢視香港地產為避風港，即使唔大升，起碼唔會好似金融資產咁一朝無晒。
對於我地呢ｄ平民百姓，我地諗的係增值；可是對於ｄ超級有錢佬黎講，增多兩個零都無意思，反而會著重保本。好明顯無論美國州政府基金及李生本人，都認為寧要香港的不動產，好過將錢放在第二度，包括狂印鈔票的美元在內！阿根廷金融危機的教訓是，不會將資產太集中存放，當年物業市場救了當地很多人的財富。
多謝你詳盡的回應!