已校對好四份之一稿，及等待出地圖，預計將於十月出版。

 

序　《智識揀樓》——迎接個別發展的樓市

承接上本地產著作《樓市漫步──置業進階筆記》，筆者認為可以談談選擇物業的方法。八九十年代的樓市升市中，大部分的物業均能隨大市上升，只要手持物業便能分享樓市上升的甜頭。可是自1997年回歸以來，樓價同步升跌已成絕響，代之而起的是不同物業個別發展，簡而言之如選錯物業，亦不能受惠於樓市上升。

物業所在區份是選擇樓宇的重要考慮，就以前作所述，九龍區取代港島區成為跑贏大市的區域，反之新界西成為最弱勢的區域：升市時升得最少最遲，跌市時跌幅超前。即使在新界西內，屯門區曾經表現亦遜於其他區份，即使九龍南線通車後，屯門南的樓價表現亦不及屯門北。

這種懸殊的表現，亦見於不同種類的物業之間，居屋固然跑輸大市，一般平民、中產屋邨也僅能追及大市，豪宅的表現卻超乎尋常，不單在金融海嘯前領導群倫，自2008年12月樓市見底後亦能急速反彈，部分甚至超過海嘯前的樓價。

要成大事講求天時地利人和，證諸樓市：天時是避免在樓價偏高時入市，而要在低迷時把握機會；地利是選擇各區的優質地段；人和則是善擇鄰居而處。筆者在前作已述及以數據方法分析樓價的高低，本書則集中講及地利與人和。

全港各區均有其特色，各自有樓價決定的因素。大體上早年發展的區域居民以地段分群而居，已決定了物業的地價；新發展的區域則以交通及商業活動劃分層次，更有土地特別功能如校網或邊境經濟來影響樓價，似乎只用某一兩種方法不足以解釋。

人為因素也不可忽略，就是物業位置的社區。就以筆者最熟悉的油尖旺為例，最貴的物業是臨海的一號銀海，其次是奧運站的中產私人屋苑，只不過一街之隔，博文街以北深旺道以東已成另一社區，當中居住不同的人群自有不同的樓價。本來筆者階級觀念薄弱，嚮往人人平等，但在樓市現象之下，顯示階級及社群劃分確實比比皆是。筆者當要承認這種劃分帶有強烈的主觀色彩，筆者且作出嘗試。

本書的架構是以十八區為基礎，講解每區的樓價分布及分析其原因，例如以居住社群劃分為「平民地段」、「中產地段」及「貴重地段」，或商業核心區域對於地價的影響，再就個別物業作出評述。順帶一提的是筆者所講的「貴重地段」並不等同坊間所謂「豪宅地段」，皆因區域商業重心因商業活動及充分的就業機會，導致局部地方出現地價特高的現象，且聽筆者一一道來。

前作《樓市漫步——置業進階筆記》可視為筆者分析樓市的方法，而本書則是應用實例，讀者們當可體會此「體用之別」。同一種方法不同人應用也有不同的結論，筆者自問此等「一己之見」只能視之為「管中窺豹」或「瞎子摸象」，最重要的目的是希望置業人士不要被坊間的道聽塗說所誤，而要建立個人獨立思考以選擇配合個人需要的物業。筆者在寫作時已力求淺易及簡單，但由於市場資料瞬息萬變，很多資料均會隨時間而改變，所以最重要的是讀者知道資料的來源及分析的方法。

目錄

序

港島

  壁壘分明──中西區

  與商爭地──灣仔區

  距離失地利──東區

  兩個世界──南區

九龍

  兵家必爭──油尖旺區

  「窮」在哪裡？──深水埗區

  教育之城──九龍城區

  房屋保護罩──黃大仙區

  蠶蛹蝶變──觀塘區

新界西

  各據一方──葵青區

  硬件不能補地利──荃灣區

  天南地北──屯門區

  重心轉移──元朗區

  格式定價──離島區

新界東

  後方變前線──北區

  環境定價──大埔區

  路通人多財才到──沙田區

  山海不隔──西貢區